2011年12月14日-15日，由《财经》杂志和博源基金会联合主办的“财经年会 2012：预测与战略”在北京召开。图为夜话三：房地产调控与保障房现场。（来源：新浪财经）

　　大家知道建保障房最大问题，就是难在钱上。现在政府要承担这么大的资金量确实有困难，想尽各种办法和我们的企业、投资商、社会采取各种合作。这种合作有两个方面，一个是属于钱合作，一个是地合作，现在各地情况可以采取不同，总而言之就是政府有钱拿钱，没钱拿地，要不然解决不了保障房。贵州通过收租方法解决保障房问题，这是好方法。实际上算一笔帐，如果保障房的土地不算钱，同时加上税收优惠，那就是一个建设成本，这个在北京不到3千块钱，小城市也就是1千块钱。

　　当然我们保障房他既是一个建设，又是一个开发，房地产开发企业在保障房上，肯定得不到弄商品房的利润，但它可以给社会政府挣点名声，这是好的。

　　保障房任务可能要持续，不管多少，除非改变保障房的分配方式，还有解决他保障房的来源问题，因为需求永远在不断增加。你看北京保障房的条件是3口家年收入10万以内，在北京工作的年轻人统统具备这个条件。要把资源用活了，如果用死了永远盖下去，他永远也解决不了，需要一个流动和周转。保障房确实是好事情，而且在当前情况下，政府这么重视，确实也给我们年轻人，给我们低收入家庭创造了一个改善条件。

　　建设重要，但是更重要是分配，分配怎么体现公平？管理后期要负责，要保证我们的资源用更好，真正体现为民，才能创造出和谐，谢谢大家。

　　主持人钟彬：谢谢王主任。

　　任志强(微博)：离开政府还有别的东西，房地产市场是被政府毙了，当然政府要培育了。

　　王珏林：这个不准确，万科什么时候开始的？

　　任志强：万科开始是邓小平南巡讲话以后。

　　王珏林：因为培育这些房地产企业，早期我们建筑行业都不能进入房地产，千万要注意这一点，挣到钱还不满意。

　　任志强：本来就应该是我们的。

　　王珏林：给老百姓做一点福利就有意见。

　　主持人钟彬：第一个话题刚刚引出来有不同的争议，也是今天很好的结果。现在大家讨论调控，或者讨论保障房的时候，都很关心房地产业到底有没有出路？新一轮城镇化是我们房地产下一步非常重要一个动力，一个推手，到底怎样？正好今天请到李铁主任，如何优化城市规划，看看我们城镇化与房地产未来发展的机会？

　　李铁：直接说城市化，任总曾经说过是不是城市化带动房地产上涨，我并不认同。今年我们城市化率超过50%，2010年的时候，这一数字是49.68%，等于中国已经有一半人口是城市人口。但是这个变化有没有给房地产发展带来很大的需求？现在还没有看到，因为现在有2亿多人口并没有在城市中享受公平待遇。他们属于外来人口，没有享受社保。

　　中央提出的政策核心问题，是如何保证现有城市化率增长前提下，使这些被统计为城市人口的人能享受到真正的城市居民公共服务。

　　如要这2亿多农民在城市就业，但是在农村还有承包地，那转移成城市居民有很大难度。因为我们现在的城市有特别大的封闭性，就是行政一个户籍封闭型。

　　现在提出政策是想先在中小城市把户籍制度放开，但有一个问题就是，我们的城市并不欢迎外来人口，所有城市提出进入人口都要高文凭硕士、博士毕业，或者有一定技能，或者是留学人才，这种情况下外来人口进入城市面临很高的门槛，就是福利门槛。

　　现在有4千多万城市流动人口，如果把他从农村转为城市户口以后，享受到城市平等公共待遇的时候，他们也会带动住房投资增长，至少从消费这一块拉动我们的需求。所以制定城市化建设的时候，如果通过政策刺激拉动消费需求，对刺激国民经济增长有意义。

　　我们的很多政策制定者和决策者都是简单的用计划经济方式考虑政策，但中国城市不像国外，他不是每个城市都有平等权力。我们的直辖市、地级市、地级市和镇享有的权力有特别大的差别。

　　北京市有608个乡镇，16个区县，它可以容纳很多人口，但作为城市领导，无论北京市领导，还是各个地级市、广东、沿海或者各大城市，他都不需要把我居住人口放大，因为这样会影响到原有蛋糕的福利分配。

　　这就回到一个问题，就是我们不仅面临外来人口不能进入城市的问题，还面临等级化城市公共福利问题，就是越高等级的城市享受的公共福利越多。北京是享有公共服务最多的地方，可是我们问北京的人大代表，包括北京大学的老师，你们是不是欢迎外来人口到这里，他们不是。即使你通过行政手段，调动大量资源集中到北京，可以给很多人带来寻租机会，但是他排斥外来人口。

　　你排斥外来人口，造成什么结果？就是大量要素聚在这里，你的资源就有强烈稀缺性。资源稀缺性，还有强大需求，还有极高寻租机会，就使你的地价房价大幅度上涨。我前天看到有人拿北京和东京比，但日本城市公共服务差距并不大，在东京只有寻租机会，但是到北京来买房子的不仅仅是北京人，还有台湾人，有香港人、海外华人，还有大量高收入人口。改革开放30年我们没有解决的问题，就是收入分配差距扩大。如果我们有5%高收入人口，他买房选择第一住房所在地，第二住房一定是北京上海，能不推动房价吗？

　　我到香港买房，到美国移民，是购买公共服务，在北京买房我也是买他的高等级公共服务，因为北京和其他城市差距太大了。正因为如此，我们改革有两个方向，第一个方向是要使城市建流动人口和居家迁徙长期居住人口享受城市人口的公平权力。另一个要促进城市平等发展的机会，不能通过行政权力，维持一个富人的城市。他对外来人口不开放，等于他给富人修建了一个非常好的城市。我想解决等级化城市，资源稀缺性问题，城市发展平等权力，这是我们工作之一。

　　最后，就保障房问题，我也不希望通过下指标类似的政府行政方式解决。你也知道这种指标都有很大欺骗性，地方会通过各种方式欺骗中央。不要把我们的福利口号局限于本地居民，也不要过高，为什么一定要买房，广东有3千万外来人口，但广东出租房特别好。

　　现在政府搭钱建保障房不可能持续，我们北京郊区有多少农民土地，刚才王主任讲我们可以不考虑地价，不考虑地价不可以，农民的土地他能白给你吗？

　　广东3千万农民工不是住在国有土地上，是住在集体土地上。为什么不让农民建，至少我给他开个口子，用低成本方式建保障房。北京已经开始了，北京允许郊区建，这个成本很低，这是一条非常好路子，我最反对按照行政计划方式解决问题，来了问题就下死命令，这样导致问题越来越严重。但是就城市发展问题，短期我觉得要解决几个，第一个土地出让金，这是一个矛盾，因为政府长期以来依靠出让金解决基础设施建设。是不是把这个土地出让金改成房地产税？是不是可以按照西方收物业税，解决政府长期税收问题？第二土地使用权征地问题。

　　当前解决房地产问题的核心是收入分配差距的问题，同时要解决廉价房供给，最重要通过土地的改革。

　　主持人钟彬：谢谢李主任，下面的嘉宾会谈到在目前的调控下，企业该如何主动寻求一个变局。首先请万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆。

　　毛大庆：去年大概也是这个时候，我坐在李主任今天的位置上，任总坐我边上，当时坐沙发，今年坐硬板凳。今年我们开发商只能坐硬板凳。去年谈房价调控明年怎么回事？我总结了一种数据，恰恰跟李主任刚才说的特别吻合。我当时说了北京一个非常重要的公共资源均等的问题。当时说明调控问题，光出那几个政策恐怕这个房价止不住，当时有一个结论，其实在北京不是买房子，根本是在抢资源，这个房子不是房子，所以你再盖什么保障房跟房价有什么关系？

　　唯一有一个关系，就是你管人口。李主任研究城市化问题我也在研究，我跟任总开两会，说限制外地人，先把汽车限了，接着把楼市限了，房价就下来了。这些问题说到今天，房地产理论真的不用什么博士学位，硕士学位，我觉得就是一个大概高中毕业差不太多。

　　在这个大背景下，你说企业应该怎么转型应对？我想谈企业怎么应对？企业还得先弄清楚这个行业怎么回事？光你说你家公司想怎么弄？行业没搞清楚，谈这事没有什么意义。再回来说行业怎么回事？就两个观点，第一个就是房地产到底未来在国民经济里面怎么回事？在整个国家城市发展里面，这个行业到底要扮演什么角色？干什么？先弄清楚。

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