土地出让金 地方政府的财政支柱

　　主持人权静：刚才我们说了高地价带来的高房价是来自于企业这方面的分析，无论是学者的观点还是刚才我们连线的万科肖劲总监，他是来自开发商的观点，都是企业的层面，接下来我们还是想把这个话题更加往深入的延展，因为地王这个问题分两个方面，一个是买的，那就是企业。另外一方面就是土地的提供者，这就涉及到整个土地财政等一系列的问题。比如很多学者跟专家也谈到这样的观点，整个中国房地产市场为什么即便是政府打压也要保证它的健康发展呢？是因为它是很多地方政府GDP的重要支柱，很多地方政府的财政收入很大部分程度上是来自于土地的出让金。对于这个现象两位怎么看？

　　陈国强：对于地方政府来说，房地产作为一个很多地方是支柱性的产业，或者说是经济的动力来源。从地方财政收入来说，土地出让收益可以说是很多地方政府最重要的财政来源。我们从2009年全国主要城市，60个重点城市，或者说70个大中城市的土地出让收益来看，2009年全年70个大中城市的土地出让收益和08年相比是翻了一倍，很多城市，像杭州同比增幅200%以上。对于很多城市来说，卖地的收入或者土地出让收益都占地方财政收入的50%以上。去年实际上杭州、上海土地出让收入超过千亿的有好几个城市，有杭州、上海，北京这个数字也是接近千亿，实际上和过去相比前所未有的高了一个高点，和2008年相比这个变化更明显，翻番甚至翻几番，成都等等很多城市，宁波增幅是600%。

　　主持人权静：翻了6倍。

　　陈国强：不同的城市在去年表现不一样，但是整体的无论是70个大中城市还是全国60个重点城市，土地出让收益都是整体翻番。所以，这个情况我想对于地方政府而言，在保持地方经济的发展，获得一个比较稳定可观的地方财政收入方面，房地产行业对地方经济来说意义重大。

　　主持人权静：支柱性产业。

　　陈国强：也是地方财政的最主要来源。

　　主持人权静：这里会不会存在这样一个悖论，对于地方的老百姓来说，房子的价格越来越高，越来越难以承受。但是地方政府为了保证它的财政收入、支柱性的产业不受影响，仍然要去出让土地，并且是以越来越高的价格，由此推动了房价的上涨。这两者之间有没有矛盾？如果有的话，这个矛盾怎样解决？

　　陈云峰：实际上地价以一个平稳的速度增长，包括房价以一个平稳的速度上升，这是老百姓包括地方政府包括中央政府所希望看到的。如果出现地价和房价的下降，这实际上对于这个地区的经济和国家的经济也是崩溃性的打击。所以，我们首先要看到它上涨是有它上涨的理由。但现在的问题是上涨的幅度太快了，像2009年的这种增幅，大家谁都没有想到它就发生了。这里边有市场化的因素，包括刚才陈教授提到08年压抑的需求爆发了，包括国家政策性的扶持，但是确实也有地方政府逐利的趋势。刚才陈教授提到了地方政府卖地的钱的收入基本上占了地区财政的50%以上，实际上这只是一方面。我举一个契税的例子，咱们办房本，要办3%的契税。契税这一项可能就占了一个区政府的50%的地税收入。不光是卖地能够直接有出让金交到地方政府的财政里面，它所拉动的税收是非常大的。有一个大概的数，你每有100块钱的销售大概就需要有15块钱的税交给政府，实际上对政府是一个双收益。所以，现在这个收益就摆在了地方政府的面前。中央提出可持续性发展，实际上就是在给这些地方政府的官员执政提出一个新的课题，怎么能够把速度让它均匀的释放，而不是抽疯式的增长，这样带来民怨的沸腾，包括带来房地产市场的失控，可能带来房地产金融政策的风险，实际上不可小视。目前要改变地方政府短期卖地增加收入，怎么科学把土地能够稳定的让它带动经济的发展，这是摆在所有执政党面前的新课题。

　　创新土地拍卖手法 防止拍地恶性竞争

　　主持人权静：也是摆在今年两会所有人大代表跟政协委员面前的一道非常大的课题，就是如何遏制地方正确出于对利益的追求，遏制房地产价格的上升。

　　陈云峰：北京市这个月有几个特别好的做法，我感触特别深，我觉得可以借鉴并且可以在全国推广。第一项就是以这次北京朝阳区的长银地块的拍卖开始了，采用暗标的方式。以前往往是一块土地只要买的超过三家就要在现场公开竞价，不断举价，价高者得，在09年一块地被举200多次牌都很常见，溢价率没有低于100%，低价都要翻一番。这次北京市国土局意识到竞争的心理促发了开发商不太理性的拿地的心理，而且也给他们很危机的感觉，这个地不去抢就拿不到，所以超出自己能力跳着高去拿，这次就把明标改成了暗标，这次有4家开发商参与拍地，大家把价格写在一张纸上盖上章封起来报到国土局，在公证处的监督下开标现场宣布价高者得，结果长银地块的价格才9000块钱，比我们预想的低了20%、30%，这样就有效的抑制了地价的增长。

　　上星期我参加了北京市通州区半壁店这个地块的拍卖，我就注意到现场国土局的拍卖人员采用了一个很大的技巧，把竞价的阶梯提高到两个亿，原来我们都是比如一千万一千万加价，现在上来就问，咱们加两亿看有没有人接受，有人接受。咱们再加两亿有没有人接受，加了四次几个开发商不再言语。这时如果没有要，就再降下来，就降低拍卖的阶梯。这样有一个什么好的效果？也把200多轮可能压缩到24轮，这时给现场的开发商感觉竞争不像原来那么惨烈了。另外，主要是新闻报道会传播出来之后，开发商竞争上不像原来那么疯狂200多轮竞一块地。这虽然是小的非常有益的价格。另外马上推出的中湖地块，是在国贸旁边，在长安街的延长线上，这个地块北京市国土局也明确限定了竞买资格，你必须是50个亿以上规模资金，而且是一个开发商和金融机构的联合体，而且你只能用做金融办公。另外，不允许零售，只能整体持有。这几个条件一下子就限定了开发商的准入门槛。所以，在这几个地块的竞争不会像原来那么强，这样也达到了控制地价的目的。我觉得在土地的拍卖上，应该说政府从以前很生硬、很不熟悉、很不会驾驭到现在已经学会了来驾驭，照这个趋势发展下去，地价像原来毫无节制非理性、没有被控制的情况下应该会得到有效的控制。

　　陈国强：我补充一点，其实我们从09年看到地王不断出现的现象背后，实际上跟土地出让方式或者土地出让制度有关系。刚才陈总提到北京的例子，实际上在外地其它一些城市也在原有的招拍挂出让方式的基础之上有了一些新的做法或者是改变一些完善的做法，像上海、深圳在原有的土地出让方式上，现在推出了各地的方式，也是借鉴香港的一些做法，对特定的地块、特殊的地块采取一些招标，像深圳出台了新的规定，对原来土地所有人，可以通过协议的方式，在招拍挂之前是通行的一种方式，现在实际上在一些特殊的用地项目上，回过头来用协议的方式来解决产权的转移问题，可能是对原有土地招拍挂的制度，或者是比较硬性的方式之外，增加一些灵活的改进的方式，这也有助于土地市场的回归理性，这也很重要。

　　陈云峰：实际上政府是放弃掉了一部分可能会收到兜里头的财政收入。

　　专家呼吁两会出台分税制 遏制地方政府逐利高地价

　　主持人权静：确实正如刚才两位嘉宾所说的地方政府也出台了很多措施来遏制土地拍卖过程当中地价不断飙升的举措，但这里面我还想再深入的问问题，刚才都是地方政府推出的创新性的举措，在土地拍卖这个环节，无论是防止恶性竞争还是防止不合理的报价，这是一个拍卖环节的技术性的手段。我们回到这个问题的本源来说，对于地方政府的逐利的欲望，有没有哪些制度性的制度能够遏制地方政府本身，而不是说它拿出哪些手段来防止拍卖价格过高？

　　陈云峰：原来咱们国家有一个分税制，实际上像国税、地税的划分，实际上就是划分了中央政府和地方政府的利益分配。像分税制的制度可以应用到土地的出让方式上。只有从利益上断掉了地方政府对它渴望的根，才有可能从根本上解决土地财政的问题，这样能从土地制度上改掉地方政府在拼命的推高房价，不管老百姓是不是能够承受，也不管中央政府的要求，这是从体制上和制度上应该采取的办法。我相信在两会上，都是行家里手，对这些体制上和制度上的建设恰好是咱们这一次召开的两会，大家应该作为重点的一个内容。在这方面只要大家一块来想办法，问题是摆在这里的，有什么办法能够有效的解决，办法总比困难多，也希望这次两会确实能够拿出一些根本性的、制度性的、体制性的措施，能够杜绝或彻底改变土地财政政策状况。

　　主持人权静：非常感谢陈总给了我们一个非常有建设性的意见，那就是分税制。确实说到两会大家觉得可能提建议、想办法比发牢骚更重要，我们看到现象之后更重要的是我们想出解决它的办法。相信在这一届两会上也会有很多代表和委员就如何遏制高房价，让房地产市场回归到健康理性的发展提出很多提案。陈教授，对于这个问题您有没有什么建设性的意见，刚才陈总提出分税制的方法，您的方法是什么？

　　陈云峰：我同意他的分析，实际上我们看到现在很多地方政府追逐财政背后的动机，基本的因素还在于我们现有的财税制度的设立上。如何完善现有的财税制度，包括土地出让收益，将来中央和地方如何来分配，通过这种分配方式的更加合理，降低地方政府对于土地的财政基础状况的高度依赖性，这个里面的确有很多文章可做，或者说有很多问题可以继续探讨，我基本上同意他的思路。

　　主持人权静：非常感谢两位嘉宾，在今年的两会上，无疑高房价是老百姓最关心的民生话题为首的一个问题，包括前两天温总理来做客网络媒体的时候也谈到了对这个问题的看法。我们相信在这一届的两会上，无论是人大代表还是政协委员，对如何改变高房价的现象，如何让房地产市场健康合理的发展，也会提出他们的建议和意见。同样今天我们也非常感谢两位嘉宾陈国强陈教授和陈云峰陈总，现场抛砖引玉给我们提出这么多的看法。对于两会上还有哪些新闻和分析，我们也会为您持续关注。

　　主持人权静： 最后再提醒各位网友们，在两会期间每天早上的10：45，由中国经济网和新浪财经联合推出的两会特别节目——《两会静距离》会为您每天关注民生热点话题。今天、明天、后天三期节目，我们将联手新浪乐居聚焦探讨高房价也请您届时关注！感谢您收看今天的《两会静距离》，明天早上10：45《两会静距离》我们再见。

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