国进民退 开发商“不差钱” 天价抢地

　　主持人权静：陈总给我们提出了一个非常重要的问题，无论是交相辉映也好，狼狈为奸也好，其实房价的上涨跟地价的上涨都有密不可分的联系。刚才陈总描述的是地价上涨带动房价上涨的现象，接下来我们还是想把探讨的话题更加深入一下。为什么在09年出现了每个月都会出现地王，为什么土地拍卖的价格会节节攀升？这背后的原因又在哪里？

　　陈国强：土地市场的回暖和开发企业对未来房地产市场的预期有关系，也和我们企业对于宏观经济的走向的乐观的预期有关系，这实际上很大程度上取决于我们企业对于未来市场的一些信心、预期。另外，当然也取决于我们企业手上掌握的资金。如果手上缺钱，也不能参与招拍挂。一方面是他信心的恢复。另外，企业手上的资金，有可支配的资金，信贷的资源足够。在这样两个条件之下才有可能让我们看到接连不断的地王现象。

　　主持人权静：刚才陈教授给我们说了两方面的原因，我们一个一个来看。咱们首先看微观，看企业这一方面为什么能逐渐都拿得出那么多钱。因为这些地王是实实在在拍出来的，虽然也有流拍的，两年并没有开发也被罚款。但是绝大多数还真是实实在在拿出那么多真金白银的。陈总，您觉得09年为什么企业可以拿得出这么多钱？还是因为贷款比较多？

　　陈云峰：对，实际上有很多资金是通过各种渠道，包括信托、基金流入了房地产行业。房地产行业实际利润率相对比较高，特别是在09年整个实体经济都没有恢复的情况下，投资房地产就变成了企业间包括投资机构的一种共识，所以资金大量涌入房地产行业之后，它就首先到了拍地这个环节，因为它需要沉淀大量的资金，这还是跟资金充裕有直接的关系。包括上市公司融资，实际上也是资金进入房地产行业的一个主要的渠道。还有一个不得不提的是09年是从3月份房地产开始进入小阳春，而且3、4月份持续的高峰，给开发商提供了大量的售楼回款，09年内3、4月份两个月的销量快顶上08年半年的销量了。所以，开发商面对大量的销售回款，面对着市场的回暖，面对着资金从各种渠道挤入房地产活页，这使手头一下子充盈了起来，而且信心比较足。

　　而且这个时候很关键，当时为了救整个实体经济，实际上国家出台了一系列的政策来鼓励房地产行业的发展，大家可以看到当时在09年5、6月份，包括到11月份之前，企业家信心指数都是非常高的，大家一致看好房地产行业，认为它是政府救市、救经济的一个先头军，这样也鼓励了开发商在拿地方面信心十足。所以，有钱再加上信心，就形成了后来的高地价。

　　主持人权静：有一个细节想跟两位进一步探讨一下，因为以前我们看地王的时候，很多是来自于市场化的企业，但是今年出现了很多国企高成本拿地的现象，这背后的原因两位怎么看？

　　陈国强：09年地王项目当中，实际上我们看到全国的总价地王有8家是国企或者央企拿下来。从09年全国单价地王前10名当中也有8个项目是央企或者是国企拿下来。09年我们讨论楼市的时候大家有一个说法是国进民退，国进民退现象不仅仅限于房地产领域。房地产领域出现国进民退的现象，这和整体信贷环境的宽松有内在的关系。4万亿的刺激经济计划，包括09年全年近10万亿的新增的信贷总量，当中很大比例流向了国企和央企。国企和央企有些是专业的房地产开发商，有很高的市场地位，比如保利地产，实际上都是行业内非常知名的地产企业。但是也也一些新进入的，或者是非房地产的外行企业，但是他们也拿了非常大的资金力量进入楼市里，他们在09年都大举进入了楼市。这个当中背后有一个基本的因素推动外行企业进入房地产领域，这些企业，无论是央企还是地方国企，实际上他们获得的信贷资源比普通的民企有更多的渠道，他们掌握了更多的信贷资源。另外，他们的融资成本相对于我们专业开发企业来说成本要低得多。

　　还有一个因素，我们的央企和地方国企，实际上还掌握着一些比较丰富的存量土地资源，这些因素可能都是推动央企、国企大举进入房地产行业、房地产领域背后的因素。

　　2010下半年有可能压住房价的快速上涨

　　主持人权静：我们再往后看一看，因为现在已经是2010年的年初，在2009年的地王产生这么多高价地的背景之下，2010年能不能消化掉高价地价，未来的房地产市场将会怎样？两位怎么看？

　　陈云峰：现在房价上涨的趋势被放缓，房价上涨的压力仍然在。虽然政府出台了不少政策，但是在实体经济还没有完全复苏之前，国家整个来打压房地产行业实际上是有顾虑的，而且现在还是积极稳妥的信贷政策和财政政策，这样房地产的形势包括消化去年的高地王的可能性不大，现在的房价还是能够支撑当时这些地王的表现。在北京几乎是这样，没有一块地王赔过，而且都赚了不少钱。所以，这也是鼓舞了开发商不断拿地的信心。两会之后，如果各种政策实施比较到位的话，包括实施的一些细则陆续的能够出台下来，下半年房地产行业面临调整，把快速上涨的房价给压住还是存在很大可能的。

　　主持人权静：您刚才说地王很少赔钱，不管当时多高的价格拿地，基本上都能赚出来。这个规律难道就没有被打破的时候吗？有没有可能出现哪个地王确实拿地成本太高而亏钱的？

　　陈国强：我们往前回溯一下，09年的地王很大比例是诞生在一线城市，北京、广州这些城市。07年的情况有差别，07年的地王是在二线、三线城市特别是二线城市，08年整个全国性行业调整，导致07年的地王项目遭遇尴尬。09年由于地王项目都分布在一线城市，将来会不会面临同样的困境或者说尴尬，现在还不好预测，不好预言。但是07年的确让我们看到了，过于非理性的扩张计划，或者过于非理性的拿地方式，的确会给企业带来风险，或者是面对市场变化的风险。我想09年底随着政策的调整，市场的预期有所变化。09年诞生的地王将来会不会面临重现07年地王的命运，还需要更多的时间来观察，不排除07年这些企业曾经面对尴尬，09年的这些地王项目也会出现。在北京、南京我们看到了，北京的顺义大龙地产项目已经被政府收回了，这也是一个例子，正从反面给我们提示企业在拿地，在扩张的时候需要保持一番冷静，这是必须的。

　　陈云峰：我特别同意陈教授的观点，在2007年地王这个事上，大龙的这个现象是最典型的。今天我看到一个报道，大龙的董事长和领导班子可能已经被调整了，因为它一年才有3个亿左右的利润，但是被国土局这次扣罚的保证金就是两个多亿，确实没法向股民交代，它当时就是被比较好的销售市场冲昏了头脑，不太理智、超出自己的实力去拿地，它还没有等到这个项目推向市场的时候，市场价格能不能支撑它地王的时候它死在半路上，连钱都交不上。所以，大龙现象警示了所有的开发商，房地产行业肯定不会只赚不赔的。随着这一段时间密集的政策的调整，确实又到了提醒开发商拿地有风险、投资须谨慎的时候了，一定要预防刚才陈教授提的2007年那些地王的尴尬情况的出现。在这里我提一点，房地产开发商都不在乎利润高一点、低一点，但是大家都一定会很在乎风险。一个开发商拿了十几块地了都开发非常成功，可能就会死在第11块地上。因为很简单，地价越来越高，成本越来越大，它足以就把一个很好的开发业绩的开发商压死，这样对自己也是一个损失，实际上对投资者也是一个很大的损失。所以，到把风险提上开发商议事日程的时机了。

　　北京万科肖劲：现在的房市还很健康 土地不算太贵

　　主持人权静：说到2010的房地产市场能不能消化高地价，2010房价会是什么样的趋势。刚才两位学者、专家、教授们都从他们各自的角度对这个问题展开论述，接下来我们再来连线另外一位开发商代表，也是来自房地产的龙头企业，来连线北京万科企业有限公司营销总监肖劲，听听他作为房地产销售行业第一线的人员对地价和房价未来的看法，现在让我们拨通肖劲的电话。他也是非常繁忙，在刚才连线的时候他还正在一个活动上。

　　肖总您好，这里是正在直播的《两会静距离》，我们想在这儿跟您请教一个问题，刚才现场的专家学者也都谈到在2010年对房地产调控的背景下，2009年那些产生的地王、高成本的土地，在2010年整个市场上，您觉得能不能消化？对于2010年的房地产市场又有什么样的影响？从万科的角度您又怎么观察这个问题？

　　肖劲：市场确实很健康、很不错，现在也不应该就判断市场不好，政府也没有说要打压，现在所有的措施也是在促进房地产市场，而且是规范，这些不能算是不好。去年的土地许多价格都的确比较高，但是我想他们会转化成一些高档项目、高端项目。毕竟市场上是有许多人希望能够买到这些高端项目，不同的产品有不同的定位，去年的项目在今年好好做产品应该是有很好的机会。

　　主持人权静：您觉得09年高地价，地王频出，对这个行业会带来什么样的风险？

　　肖劲：绝大部分的土地不能算太贵。第一，都是市场竞争或者是市场公平操作获得的土地，它之所以能够形成这个价格是有原因的，比如说是大家都希望获得土地，土地供应不足，就会导致土地价格过高，这时只能创造更好的产品，没有什么更好的办法。也可以去期望以后的土地价格比以前还要高，以前的高地价也就无所谓。

　　主持人权静：您觉得这个价格还是蛮合理的，并不存在风险或者泡沫太大的因素？

　　肖劲：对，因为价高者得，钱没有出到位就得不到。

　　主持人权静：大龙地产也是一个风险的反映，你觉得其实在09年这一段高地价的行情当中，一定不存在这样的风险吗？

　　肖劲：这要怎么看，如果是以时间稍微长一点来看，这些土地应该都没有风险。比如说以3年、4年来看，这些土地也许都还是会认为它便宜。但是如果你很短的时间来看，可能它的确是有点贵。但我想所有的开发商算帐都不会只算一年两年的帐。

　　主持人权静：非常感谢肖总，谢谢您给我们带来的信息。

　　陈云峰：像万科的肖劲总经理的态度是现在普遍的开发商的心态，那是什么心态呢？第一，对市场仍然信心特别足。第二，认为地价的上涨也是一种市场化的必然趋势，没有怨言，大家的精力就是把产品做好。所以，这确实反映了现在开发商的一个普遍的心态。但是我觉得大家还是要重新评估一下，由于这种政策性的调整，会给房地产的市场带来什么样的变化。如果市场发生变化，就有可能会不支撑高房价，这种情况在2010年的下半年应该说确确实实会存在的。

　　主持人权静：陈教授您怎么看？

　　陈国强：我们很多企业现在对于土地价格的认知还是以一种惯性的思维在做判断。这个惯性思维的前提就是市场继续向好，继续房价难有比较明显的上涨空间，这是很多企业基于资产价格的判断采取比较激进的拿地策略。但是市场会受各种因素的影响，特别是政策因素、外部经济环境变动的影响，应该说乐观的预期，他当然有他的理由。但是谨慎的理由，也有谨慎背后的理由。因为我觉得企业在这个行业当中谋求长远发展，可能要把各种因素都要充分的考虑到，才可能是一个比较稳妥的可持续的一种发展策略。

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