商业地产之中，我们细分更多一点，除了商业、物业，我们还包括了综合体，这几块都是有的。另外，我想提一点，中国的房地产市场一定要向世界打开渠道，凯德置地之所以今天还能立足于中国，有两个大法宝：一个是跟国际接轨的平台，这是中国的很多房地产开发商下一步要追求的方向。举个小例子，我们有一个物业，去年在经济不景气的时候，打包成基金，提前现金化了。这样的手法中国的开发商下一步要走——融资渠道光靠银行是靠不住。当然，第二，凯德跟华润没有什么两样，我们很重要是靠国外银行的融资，靠国外是靠不上的。

　　最后我想说一个观点：还不到冬天一说。前一段我们参与了政协的调研，如果仅靠北京的地方，每年看我们人口递增的数量，每年看我们住房消费的需求，这些数据的判断。2008年1月份我跟民政部做了分析，把中国19个城市，作为过去5年的移民热的城市，和我们过去5年房地产上涨速度最快的城市，我画了两张图，用硫酸纸在设计院照了一下，18个是吻合的。代表了城市化趋势和人口流动趋势是真正推动住宅市场发展的。唯一注意的是商业地产这个冬天才开始，远远没有走过去。

　　主持人宋立新：全球性的趋势下中国经济无法独善其身，再回头看看本土的房地产商他们怎么想，我觉得田汉跟毛大庆截然不同。所以，田汉始终有着乐观主义的精神，对于所有人说我觉得再难的时候已经过来了，他更坚信柳暗花明。他写的春天是未雨绸缪、练好内功，保证自己不死，并随时准备收尸。作为大不大、小不小的地产商，你如何能够在这样动荡的时候真正做到活下来，并且活得更好。我们请田汉讲讲你的体会。

　　田汉：去年整个社会都在讲房地产冬天的时候，我们经常在一起聚会。说到未雨绸缪，实际上今年一季度这场雨是我没有预料到的。今后，今年下半年会下什么样的雨，我可以实话告诉大家，我也不知道，这是预测不到的。但是，不管下什么雨，我还是感觉你只要是把自己的内功练好了，保证自己不死都会有机会，总有一天能够等到房地产的春天来临。原因是我们国家的刚性需求决定了未来中国的房地产市场行业是没有问题的。

　　所以，我们在去年上半年公司从整个战略发展规划上，曾经也请过地产界的行业专家做咨询，从去年年初我们就开始讨论、思考我们以后要做什么？因为我觉得经过洗礼之后，整个房地产的市场会发生很大的变化。所以，我想我也赞同讲的将来房地产行业的企业一定是从专业的角度，能够有一席之地，特别是像我们这样的企业说大不大说小不小的企业，找准自己专业水平上专业能力比较强的点，在产品链里面找准自己的定位。在某一个产品点上把它做强，这是从我们练内功方面，把自己身体练好，保证自己不死。如果你练得再壮一点，有的死了你可以因为你身体壮的话可以收一部分尸，这是我期望达到期望得到的目的。

　　所以，我对国家整个房地产的市场是有信心的，不管是春天来不来，不管是春天、夏天、秋天也好，只要你身体是壮的，你就能坚持到春天的来临。谢谢。

　　主持人宋立新：野火烧不尽，春风吹又生。像田汉这样的公司在收尸，朱仝的问题是，有的人胖的时候会挨得更久，因为他胖，脂肪厚会经住饥荒。但是有人说瘦的人不会倒下，因为他的需求小。所以，朱总，您这样的公司能不能等到冬天，任总遇到了您卖不卖？

　　朱仝：世嘉从做房地产以来到现在，还没有特别专业的分工，说不好听是一级、二级、一手、二手，旅游也在做，北京、外地都在做。各方面的体会都有，既然今天说到了是不是春天了，我从另外的方面说一下。一个是政府。因为我们做可能尤其是房地产公司，政府关系是很大的一方面。从政府高层思路来讲，是不希望土地价格下降的，虽然在报纸上说房地产商一定要把利润挤出来。实际上在这次的人大会上也说过，政府收益占了房价的百分之多少，尤其是上面反映得最强烈。

　　在怀柔，去年年初我们买了一块地，当时有几家房地产公司都在拼。一级开发的成本是8200多万。发牌之前，我们想发多少钱合适，翻一倍，挂了1.6亿，说可能够呛肯定会有人摘，挂到2.6亿，又觉得楼面的价格太高了，二级不好做，将来的价格也高。但是挂牌的头天晚上，我们又变卦了，因为几家举牌的公司都比较有实力。所以，我们临时改成了3.15亿。但是亮牌的时候，最高价是3.5亿。最后因为跟村民沟通得比较好，我们还是凭借3.16亿中标。

　　中了之后，有一个问题：实际的开发成本只有8200万，8200万到3.15亿成交，这个中间两亿多的收益是谁拿走了？不好意思，是政府。后来总结这次教训，我们当时太实在了——把一级再加高点，做得多一点，政府的收益就少了。

　　所以，一方面政府是不希望土地的价格降低的，他是要保证政府的土地收入。另外一方面是不是春天了，从我们最近又做了一个一级开发的储备项目开始，做到一级的话村民乡镇企业、政府，他认为现在房地产不好做的，我们降一点价吧。我说对啊，现在谁还买地谁还盖房子，村民从每亩130万一亩降到了80万一亩，村民的收益从130万主动降到80万一亩，我们这个时候很高兴，这个价格下来了。但是，同时市场在悄悄发生变化，当我们做这块土地一级开发刚刚开始的时候，现在已经基本上差不多的时候，现在有人跟我谈了，说二级你不要做了，你做一级我给你一定的利润我就收购你了，保证你利润的多少。

　　所以，我觉得从这两个另外的方面看，房地产来讲，从土地的价格和从市场上重组和购买的角度来讲，大家可以判断出来，到底现在是春天还是冬天。所以，如果我们有几块地的话，任总能看上吗？我们肯定买，商人嘛，赚钱为主。

　　主持人宋立新：我要请出我们今天所清的环保的专家，也是这次论坛的支持者王伟东，王伟东一直致力于在中国推广新能源和环保的措施。您觉得大家还愿意冒险把钱投在环保创新的措施上吗？   

　　王伟东：如果说愿意不愿意，目前来讲确实是房地产处于比较微妙的阶段。在座的各位都是房地产界的老大，不愿意对以后的房地产市场做出判断，而且确实是形势不好。我们公司一直致力于给房产配套，我们公司是一家德国家族企业。

　　房地产的市场是通过需求和供给来平衡的，需求不足的话，房价想下降，但是又不能下降，下降的话，以前的消费者就会来找你。我们给房地产商提供好的平台，把你们的配置提高，这本身就是增加卖点。

　　这一块，我们从上海到北京的项目我们都做得比较成功，目前来讲也是卖得不错。所以，我们是希望能够跟房地产商一起共度难关，迎接春天的到来。

　　主持人宋立新：我想问，去年房地产市场不断降价的风潮当中，你是逆势上扬了，还是跟着价格下跌而下跌了？

　　王伟东：我们的数字可以公开了，去年的整体销售比前年增长了31.7%，超过了德国公司给我定的目标，离我自己的目标是略微少一点，我们自己定的是35%，确实是小有增长。

　　主持人宋立新：我想请任总分享一下，房地产一致谈规矩两个字，是不是规矩就意味着要国进民退？我请您谈一下，因为我看到你的博客里面写到说庆幸没有放到十大振兴规划方案里面，有一大堆的理由，这样的话房地产才保持应有的活力。

　　任志强：中国的房地产超乎了人的想象。去年很多人都在骂，说我们就不买房子，非饿死你们这帮开发商。到今年为止没看见有几个开发商破产了，也没有几个开发商的日子很不好过。有没有不好过的，有。到了三月份之后，有一些人开始笑了，部分的脸变了。销售好了之后，他们的现金流得到了缓解，整个资金压力也开始缓解。好的公司或者是中型以上的公司大部分都说从银行获得了贷款或者是从市场上获得了销售回款，让这些再死掉不太容易。不管是国有的曾经有过越来越大的现象，我们在2005年前看到前10个上市公司基本上是功能公司，但是在2006年2007年里面看到大概有17家是国有控股，我也是国有控股。但是地产和别的行业不一样，宝钢可以到处去充兵，充了之后可以到处流动。房地产是不可流动的东西，因此房地产在中国是没有绝对的控制力的。

　　还有一个特点，如果威能产品可以控制价格，但是万科可能有40个城市，华润也可能有10几个城市。张三城市的价格没有办法和李四的价格比，不可能因为产生的规模巨大就控制了市场价格，控制得好不好？因为广州和深圳不一样，深圳和上海不一样，上海和北京不一样，所以每个产品只能在城市里面说能不能占控股地位。像万科这样的企业几乎在所有的城市都很难做到城市的主流派，他在某个城市虽然在全国来讲是排在第一位的，但是在每个城市所占的份额都不是太大，这样的话很难在这个地区形成自己的价格优势或者是竞争优势。国有企业吞并这些民营企业也同样吞并不了，也不太容易做到。但是本身大逐步做大做强可能比别人更多的优势，可能他优先上市了。

　　在地产行业和别人不一样的特点在这里，同样的产品像冰箱、彩电、矿泉水可以在一个工厂里面把标准控制得很严，可以一系列的生产了，但是地产不行。北方的窗户是合缝的，在南方所有的窗户都是漏缝的，本来想通气，经常开着窗户，所以绝对不会用很好的产品。这是南北方的特点，但是所有的企业说都用了北方最严格的窗户的产品，但是南方的有的不买这样的产品。这样的企业和房地产不一样，如果真正想要做到全行业国进民退是比较难的事。

　　在1993年之前，中国的国有企业房地产行业国有企业大概占了84%。到了1996年的时候就剩了48%了。到了2003年的时候就剩17%了，到了2007年的时候就剩14.2%。所以，国有企业的总个数在降下来，而不是往上升。所以，国有企业要想在房地产行业恢复一统天下的局面，我看是没有可能，所以他们不把房地产作为振兴计划是对的，振兴不了。真正振兴房地产得靠民营企业的活跃和民间投资的活跃。

　　我觉得是不是冬天最容易判断的是有没有那么多的企业垮掉，现在看没有。是不是春天要进入夏天我们不敢说，起码我们知道这个冬天已经过去了。

　　主持人宋立新：我想用掌声鼓励台上的各位，到明年组织论坛的时候，能坐在台上有多少人，证明刚才我们所说的我们到底经历过怎么样的冬天。时间已经到了，每个人用一句话表达对春天的感受，现在发展的计划，从田总开始。

　　田汉：不管春天是否来临，也不管春天到底什么时候来临，只要把身体练得强壮，总会等到春天的来临。

　　张民耕：珍惜小阳春，争取进立夏。

　　任志强：不管春天什么时候来，但是一定会来。

　　陈鹰：有时候春天可以在心里，虽然外面是冬天，但是心里是春天。

　　毛大庆：我想主要是对中国经济发展的前景，大家是具有信心的，不应该对中国的房地产业发展具有悲观的态度。

　　朱仝：一方面房地产企业要练内功。另外一方面，中国还有一句话，功夫在诗外，我们多搞生活方式的论坛，多玩玩音乐，多吹吹喇叭弹弹琴，对我们有帮助。

　　王伟东：冬天不管有多寒，威能能帮小忙，因为我们是做采暖的。

　　王永红：只有每个人不断地提高品质，我们就能到达春天。

　　主持人宋立新：感谢所有的嘉宾来参与我们的论坛。 

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