2009年4月10日，由《英才》杂志主办的“2009第六届我们的生活方式”在北京柏悦酒店举行。以下为论坛：地产的春天文字实录。

　　主持人宋立新：今天，在坐的是第一批中国房地产的开拓者，和第二批房地产新锐。感谢大家与我们共同探讨“地产春天”的话题。

　　这几天北京的天气很好，预计未来一周平均气温在24度左右，这也是春天最佳的、最标准的气温。但是老北京人都知道，总还是会有一场倒春寒。又忽然，我们发现夏天已经来了。原来，平和的、不温不火的春天并不存在。就像大家眼中的中国房地产业，要不然是三伏酷暑，要不然是数九寒冬。其实，气温没有变化，变化的是我们的心态。

　　今天早晨传来的消息表示，深圳市场再次出现反价风潮——一夜之间很多楼盘都提价了。另一个数字是：万科一季度的销售是152.5万平方米，同比增长了33.2%。市场很火爆，所以第一个问题想问问任总，地产的春天是不是真的来了？房地产的春天的标准是什么？怎么样来看当前的这些现象？

　　任志强：我觉得，我已经快到冬天了——每到一个地方都会有人问我同样的问题，我的头发都快掉光了。

　　我们的住宅市场肯定是已经出现了一些比2007年最高峰的时候销售量还要高的一个记录。2007年，中国大多数城市的日均销售量在300套左右，现在几个突出的城市日均销售量突破了500套，这是巨大的变化。

　　雷曼兄弟倒闭之后，出台的政策偏向于对二手房的交易进行减免税费，对住宅性的住房降低了首付的比例，降低了首次贷款的利率，因此在住宅市场出现了反弹是很正常的。政府的刺激作用是非常大的，利率的下调和当时利率上调迫使大家不敢买房子是巨大的反差。此时可能是5年之内利率下调利率最高，总的利率水平比我们上调利率之前还低。因此，住宅市场出现了巨大的反弹。

　　二月份之前的投资并没有盲目的回升，三月份可以开展一、二月份全国的交易量下降了70%，但是三月份在30个城市当中已经有16个城市出现了反弹，而且增幅都超过了50%。也就是说通过卖房子回收了钱，然后转到买土地的现象出现了，这和工业化差不多。比如说钢铁行业在库存没有消化之前不可能大量的生产。铁矿石消耗了之后开始买矿石，房地产开始买土地。所以，三月份的指标会比一、二月份好得很多。

　　一季度超过100个亿的销售大概有7家公司，在历史上还没有哪一个季度有这么迅速的增长，要知道从传统意义上讲，这段时间是销售的淡季。住宅市场可能和别的不一样，代表了民众的消费心理。这一部分市场去年可能有过多的压力，从前年9月份出台了第二套房的销售政策之后出现了下滑，毕竟我们的年轻人很多，刚性需求很大。我在国外、国内上学，房地产课讲的第一道题就是住宅的需求量随着家庭增长的速度在增长，我们城市化和家庭分裂的速度在加剧，因此快速的增长是必然的。

　　北京的二手房交易量单月突破了1.5万，去年是2万，去年和前年我们二手房交易是7.5万。

　　一手房到现在为止，北京市也突破了将近4万套，全年可能会达到15万套。这个数字让大部分空置房被消耗了。虽然开发商说不买房子，因此在这么多的人心目当中还是希望有一个安身的家，可以不受别人干扰的家，可以自己在家里做主的家。因此，在住宅市场已经充分地显示出了巨大的购买力。

　　年初的时候，政协组织了企业的调研，销售超过了平均价的房子销售量，这也就证明了消费者不差钱。我们从目前销售量最大的情况下，按揭量只占50%，大约只有50%的是一次性付款的，不是差钱，不是消费者没有钱买房子，而是我们的政策让不让大家买房子。如果政策让大家买房子的话，目前的房地产市场比目前的更活跃。虽然在全国出现了一些地方房屋的涨价，房屋的降价，因为中国太大，所以在各个国家出现不同情况的时候，北京也一样，各个城市和省市也有更大的差别，有的供不应求会出现涨价的现象。到目前为止所有的统计数据从1998年开始，没有出现过全国所有城市同时降价和所有城市同时涨价的情况，但是会出现多数城市涨价的情况。中国目前的情况是我们到2月底的数字，下降幅度变成了上涨0.22，这个价格指数是非常低的，基本上是平衡的，3月份我估计是平衡的情况，不会有太多的增长。目前来看在10月之前房地产大涨不会在全国普遍出现，但是个别城市、个别地区会有。

　　如果是全面上涨或者是春天，第一要看投资是不是恢复，看土地交易的量是不是能恢复。第二，市场整体是不是回升，如果市场整体回升，才能说是回升了。

　　我们去年没有出台有利于非住宅市场的政策，减税没有，按揭贷款降低利率没有，按揭贷款及时支付也没有，所以没有把这些需求的总量完全调动起来。

　　我们得出的结论是：如果政策合理和对头，中国的房地产市场根本不可能有冬天，谢谢。

　　主持人宋立新：听了任总的分享，我想起任总在博客里的一句话：地主都是在经济危机的时候产生的，因为在经济危机的时候才有人愿意把地卖给地主。我预留一个问题给任总：大家都说因为地产商差钱，大并购和重组都需要钱。所以现在，中国房地产有可能是国进民退的状况，大量的上市公司和国有公司会成为房地产的主导。

　　任总刚写的一篇文章中说，幸亏没有把房地产业纳入十大振兴计划。但是我们如何面临房地产商差钱的时刻，让他们不会把地、不会把手里的粮票卖给不差钱的公司，等一下再请任总回答这个问题。

　　我现在想请问华润置地的陈鹰。当华润置地总裁的6年，华润置地增长以几何的数字向上增长，大家都觉得很奇怪，华润置地如何保持现在持续的春天？

　　陈鹰：华润置地从2002年到现在的增长速度、销售额和利润增长确实比较快。不管之前经历的是秋天、是冬天，华润置地依然稳健增长。

　　对于增长，我们分析得出，主要得益于公司的战略。当时我们定的战略是住宅加商业、物业的战略。这和很多的同行的战略不太一样。举个例子，万科的战略是比较纯粹的住宅，这让万科更容易受住宅市场的春夏秋冬天气的影响。

　　华润置地的战略不是单纯地追求营业额，当然我们的营业额比万科少了很多。我们区别在于和万科净利润额有30%左右是给商业、物业，做商场、写字楼、酒店，有稳定的租金收益，使得我们可以比较从容的经历春夏秋冬季节的变化，也比较容易控制销售节奏，尤其是在市场形势大家觉得波动的情况下，相对来讲稳健一点的投资，比较保守的财务指标，银行的比例负债少一点。使得我们相对来讲冬天或者是这个过程里面压力会小一些。

　　最后我想说我觉得公司到一定规模之后，春天、夏天、秋天、冬天也好，迟早都得去接受，但是关键还是一个公司得有自己不至于说周转不过来的压力，不至于到这个份儿上。第二，公司的产品做得确实是刚才任总也提了，什么时候有需求，他喜欢买什么样的房子，有的人喜欢开Party，有的喜欢看风景，有喜欢小花园，只要你的适合就行。刚才讲了我们的生活方式，很大一部分的生活方式是你所在的家是什么样的风格，是结合了，我相信我们的社会在进步，也相信我们的社会方式也在进步，你想进步、改进的方式，势必需要和住宅的房地产或者是商业房地产发生关系，一定有关系，你会买房子，可能会买更大的房子，也许是买离城市更远的房子，也许是市中心的房子，也许喜欢顶楼了，喜欢别墅了，都在变化、都在进步。但是不管怎么样都在改善需求，所以不管春天、夏天、秋天、冬天公司应该是能够保持它生存的。

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