聂梅生：中国的CPI问题要靠内需来解决(2)

　　说一下商品房，房地产这个板块从来都是和宏观经济，和金融是密切相关的，这就是为什么我们中国把它放到了产业类，尤其说它是支柱产业，而国外放到金融类，这是有它的道理，那么房地产现在存在着几个，我们叫怪圈，去年7月份我提出来中国房地产怪圈问题，今年实际上不可能再重复07年的故事，土地招牌挂市场是一个体制性的问题，而且土地出让金拿到的这部分根本没有进入中国的税收总盘子，去年就把土地作为资产和股市互动了，去年上市公司特别多，尤其房地产这一块，市盈率高得不得了，大力的推动了资产增值，所以去年出现了很多很多的地王，导致面粉比面包贵，地价比房价贵，去年只要是搞房地产的，没有什么不赚钱的，尤其是二三季度以后，尤其个别重点城市，房价飙升，这个故事今年肯定不会再重演了，政府从很多方面给你堵死了，但堵死以后问题并没有解决，去年留下的这些问题影响到今年，而且影响还更加深远。

　　所谓从去年年底开始的拐点论也是从这儿开始的。我一开始就反对这个观点，为什么这么说？就是因为去年很多上市公司，大的上市公司都成了地王了，它拿土地作为资产装到股市里面融资，融资以后再增发，然后股价飞涨，再回来买地，就这么一个故事。因为到第四季度以后出现了明显的交易量下降，在这种情况下，你去年的高价地今年能卖成高价房吗？显然是不可能的，那么如果按照国家出的非常严格的政策， 07年买的高价地，08年不开建，两年政府就给你收回，他能不着急吗？所以这种战略式的拐点调整需要宏观面的支持，一定要在宏观的，整个中国楼市里面去说它自己的拐点，否则说不通，股民也不饶。去年拿地的这些企业，今年出现一个现金流的紧张，在这种情况下，去年遗留下来的问题怎么解决？而且今年又出了一堆新的问题。

　　我们就分析了一下，去年我们做了一个比较详细的关于楼市的分析，控制CPI现在在我们的国家放在第一位的位置，CPI和房价到底是个什么关系？我们做了一条曲线，从2000年一直到2007年，整个CPI的变化和楼价的变化这两条曲线，他们两个完完全全正相关，CPI越高，楼价越高，怎么回事？就是由于从2004年以后，我们国家不断的出现了负利率问题，我们一方面说经济高增长低通胀，但结果是我们在存款的问题上逐渐的出现负利率，一出现负利率的情况下大家就不存钱，不存钱钱就出来了，没有地方投，要么股市和楼市，而他们又是互动的，他要买房他先去炒股，炒了股赚了钱就买房，回来一看房价也涨起来了，所以他们多是互动的，负利率是推动了楼价的上升.通货膨胀率越高房价越高，有可能是这么一种情况，今年1月份2月份国家统计局出来的数据，全国的楼价不仅没有降，而且持续了12月份的数据，都是上升10点几%，2月份的数据也是10点几%，虽然涨幅趋缓，但全国的平均房价都是上升10点几%。今年股市在特别低迷的3月份，楼价开始波动，就是因为股市太低迷了，钱没地方投，存到银行又是负利率。但是如果CPI下降的话，夹心层这一块他就高兴，因为他对CPI比较敏感，他们保证生活质量这一块用的钱少了，但是对住房刚性的需求存在。升息以后确实成本上升，如果你存贷都升的话，主要是靠抵押贷款的影响比较大，他压缩了需求市场，但是对开发商影响不大，因为升息以后财务成本上升了，会转移到房价里面去，会促使房价上升，所以升息在开发这个层面上是促使房价上升，但是如果压缩了需求以后，房价又会怎么样？如果需求方丧失信心，房价就会下降。所以这个事情就是难办，现在降息不可能，会使流动性增加，所以又是一个两难的事情。

　　最后升降汇率的事情，有一点我要提醒大家，现在有人主张人民币应该升值，升得越多越好，其实人民币升值这个事我觉得已经晚了，怎么叫晚了？比如受次贷危机影响很大的几个投行机构，他们早就进入了中国的房地产市场，不是升值、升息的时候进的，在升值、升息以前就进了，他们早就做人民币了，从烂尾楼那一轮就开始收购不良资产，他现在手里赚的全部都是人民币，赚的不是美元，这些大的机构在美国受到次贷的影响，包括摩根、花旗银行这些，在中国赚的是人民币，早就赚足了人民币，而中国现在始终不放开直接融资，又不放开基金，对房地产始终是不放开直接融资，只好让外资机构去替要境外上市的房地产公司做IPO，赚一大把人民币，现在他当然希望你升值，越升值他越赚钱。所以人民币升值这个事情在房地产这个领域里面已经晚了，他们现在都做人民币，不需要美元进来。当然现在美国的利率又下降，中国的利率又上升，你再升值，他又套汇又套利，而且房地产还在涨价，三把赚，就是这么一个道理，所以现在怎么调房地产这一块都别别扭扭，都不对劲，今年仍然会出现一些新的怪圈。