住房抵押贷款证券化对于启动并搞活住房抵押贷款二级市场有着深刻的作用。(蔡蔚/摄)

　　记者近日采访获得确切消息，中国建设银行和中国工商银行已做好了住房按揭证券化的方案，首批各拿出200亿资产实行证券化，并已报请国务院批准。于是，市场传出预测消息，今年内，住房按揭证券化这一全新的业务将会搅动金融界和房产界。业界的心底话

　　住房按揭证券化其实在国内已研究了数年，但国内有太多相关东西不成熟甚至不具备，真正试行这项创新业务，还需要太多工作先行。具备条件开展此业务的银行实际上并不想尽快推开此业务，因为这与银行目前的经营目标有所背离。“各银行争办此业务，志在创新，博头彩，创造社会影响。”建设银行一位曾随人行和建设部到美国考察住房按揭证券化的人士在近日接受记者采访时透露心底话。因为这些心底话与目前开展住房按揭证券化较高的呼声相悖，这也与目前多家银行宣称申办此业务的大背景格格不入。

　　此言论并非个别人的独家唱调，工商银行一位多年从事房地产按揭业务的人士在接受记者专访时也表达了同样的观点，他认为，银行表面上在积极争取开办此业务，实际上并不积极，因为银行并不想将自己的优良资产出卖，而房产按揭正是多个贷种中最优良的品种，更何况，大银行对资金的需求并不迫切。但银行必须走这条路，主要因为金融资产证券化是一种国际趋势，而住房按揭证券化正是该业务的一种开端。

　　正是在这种现实下，今年内，住房按揭证券化极有可能走向中国银行业、证券业、广大中介机构和投资者。然而，目前，业内人士的担心忧虑似乎多于期待，该业务能像美加等国家那样规范红火吗？还是一开始就会走样，像股市那样先试行再规范？大家心中并没有多少底。它将考验各种滞后或空白的法律法规，考验中介机构的信誉和实力、中介市场的成熟度、按揭者的质素和违约率、投资者的权益受保证程度等等。

　　住房按揭证券化前景一片灿烂，然而这种前景何时能在中国大陆出现，多位业内人士不敢作乐观预测。转化银行风险

　　对美国和加拿大住房按揭证券化不甚了解的人可能会很困惑，住房按揭为何实行证券化呢？按揭人能按约支付供楼款，否则，银行将权益楼房进行处理，这不就解决问题了吗？中国工商银行广东省分行营业部房贷处苏小薇对此颇有研究。她说，资产证券化的明显的好处就是，将流动性较差但将来能产生稳定现金收入的固定资产打包，出售给信托公司，由中介机构评级定价，承销商负责发行证券。银行可以很快回笼资金，提高资产的变现能力。而住房按揭证券化则是银行将按揭人(债务人)抵押的房产打包，组成资产池(即将相同期限、相同金额、相同利率的按揭楼宇组合)，由中介评估机构定价。银行将此资产卖给承销商，获得回笼资金。承销商发行证券，并将其最终上市。投资者享受固定收益和上市带来的溢价收益，当然其中也不乏风险。做的没有说的急

　　为何选择建行、工行试点住房按揭证券化业务呢？据一位权威人士向记者介绍，有关部门最初为开办此业务的银行开具了几个条件：必须连续3年整体盈利；注册资金在10亿以上；房地产按揭余额达1000亿元。而目前符合此条件的仅有建行和工行。两家银行的房地产按揭余额均达1000亿元以上，其中工商银行达1000多亿元，而建行则因较早开办住房按揭业务，目前其房地产按揭余额逾1700多亿元。

　　这几年房地产按揭增长迅速，建行系统去年新增住房按揭金额770亿元，但回收金额也很理想。去年新发放的住房按揭贷款远超过年初计划。估计今年的发放额度比去年多，而不会减少。工商银行的住房按揭贷款虽比建行迟，但增长速度颇快。但两家银行的专家都称，目前，此项业务贷款余额在所有贷种中所占比重并不高，建行不足20%，且业务集中在上海、北京和广州三地。“开办住房按揭证券化，银行完全没有紧迫性。”工行也不例外。充裕的资金令大银行感受不到现金流量的迫切性，不太想过早介入此业务。

　　并且，据一位业内行尊透露，在所有的贷种中，住房贷款回收率最高(回收率达95%以上)，风险最小，收益最好，如果将优良资产出让，这与银行目前整体的经营目标相背离。

　　然而，目前的表象是，除符合条件的建行和工行已递交了申请书外，其它的大小银行都在积极研究此新业务，并寻求开办此业务的时机。某大银行一位房地产贷款部的负责人点破这种表里相悖的做法时称，在竞争激烈、入世在即的背景下，各银行都志在创新，博个头彩，制造其社会影响。也许，目前银行并不感到资金存贷匹配期限所带来的问题的严重性，但随着放贷额度和存量资产的急剧增大，这个问题将日益凸现。仅靠吸存增加资金已不能解决问题，将所有贷种的金融资产证券化将是必须的手段。拿来的东西会否走样？

　　尽管银行“口是心非”地在积极申请住房按揭证券化业务，并在有关专家的鼓吹下，透出消息称，年内可能开展此业务。但业内两位资深人士(其中一人曾参与制定一家银行开办此业务的方案)向记者称，理论上，方案是可行的，但实际操作性很差。基于国内现实的理由有四：一，住房按揭证券最终必走上市之路，但目前证券市场仍很不规范，证券市场的效率较低，不会识别证券的优劣；二，中国没有真正权威的评估机构，这令金融资产证券化从一开始就难令投资者作出投资决策。而在国外，标准普尔、穆迪等早已成为国际上评定等级的绝对权威；三，对于真正有实力的机构投资者而言，证券市场还没有准入机制，保险公司等还不能直接入市，相关法律至今没有一个明确的说法。没有大的机构投资者介入，此业务难以得到很好的发展；四，国内还没有一家专门的保险公司，更没有相应的险种为此证券提供担保，确保投资者在遇到各种风险时也有较好的权益。五，除建行和工行外，其它银行的住房按揭存量不足1000亿元。另外还存在专门证券公司的启动资金如何筹集，相关法律法规如何尽快配套等等问题。

　　不少业内人士担心，在相关条件还不成熟的情况下，匆忙上马这个对银行业和证券业都属全新概念的业务，会否走样？虽然有关部门均赴美国实地考察。拿来的东西未经改造不可能适合国情。债券是否受追捧

　　这种债券面世后会受到追捧吗？业内人士持谨慎乐观的态度。建行人士称，扣除银行的手续费外，以目前的贷款利率五年期以内为5·３1%、五年期以上为5·５8%计，此证券的利率确实较同期存款利率高。但由于债券持有人须自担风险，可能对一些求稳定收益的投资人没有太大吸引力。

　　工行苏小薇却对此较为乐观，她说，此债券可以浮动利率，期限不同，品种多样。投资者可以自由选择投资。此外，发行人还可以实行超额担保和预提风险基金及信用隔离的手段增强债券的信用等级，而政府担保和履约保险也将可以增加债券的信用。投资者肯定会优先选择此债券。

　　但也有业内人士认为，中国目前的资本市场中，债券市场交投清淡，债券的交易无法与股票、国债相提并论，若住房抵押债券利率为浮动利率，则更缺乏投机性，从而使住房抵押债券也交易清淡，这又导致发行市场的困难。

　　住房抵押贷款债券是否会受追捧，将视乎如何设计，信用如何增级。(本报记者谢艳霞)

　　概念：住房抵押贷款证券化

　　住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者，缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流通的证券。

　　相关报道：多家银行筹划住房贷款证券化房产按揭是银行多个贷种中最优良的品种。

　　据中央电视台报道近日，中国工商银行有关负责人在一个新闻发布会上透露，筹划已久的住房抵押贷款证券化有望2001年年内推出。据了解，包括中国工商银行、中国建设银行和开发银行在内的多家银行基本完成筹备工作，只要政策允许，就可以进入试点运作阶段。

　　在去年初召开的上海住房抵押贷款证券化研讨会上，中国人民银行副行长吴晓灵指出，住房抵押贷款证券化是银行资产证券化的一个切入点，是国际金融创新的一个新亮点。要积极努力，创造条件，加快上海及中国住房抵押贷款证券化的实施步伐。随后，在4月底，中国建设银行副行长张恩照在北京宣布，建行个人住房贷款余额已率先突破1000亿元大关，并透露，建行住房抵押贷款债券日前已获中国人民银行批准，近期将进入实质性操作阶段。去年10月，建行和工行各自向中国人民银行上报了发行一定额度的住房金融债券的方案。

　　目前人民银行正在对此进行研究，也正在加紧制定《住房抵押贷款债券发行管理办法》，使这项业务在开办之初就能有规可循。除四大国有商业银行外，其他多家银行也将积极推出住房贷款证券化业务。

　　渊源始于60年代的美国

　　资产证券化是一个涵义较广的概念，凡通过在金融市场发行证券来筹资的行为都可归于此列。它最早是指通过在资本市场和货币市场发行证券筹资的直接融资方式，如发行股票、企业债券、商业票据等(可称为“一级证券化”)。随着金融业的发展，开始出现通过向市场发行资产支持证券，将信贷资产进行技术处理和市场交易，最终实现融资的方式，这就是后来金融业所称的信贷资产证券化(可称为“二级证券化”)。

　　住房抵押贷款证券化始于60年代末的美国。当时，由于通货膨胀加剧，利率攀升，使金融机构的固定资产收益率逐渐不能弥补攀高的短期负债成本。同时，商业银行的储蓄资金被大量提取，经营陷入困境。在这种情况下，为了缓解金融机构资产流动性不足的问题，政府决定启动并搞活住房抵押贷款二级市场，为住房业的发展和复兴开辟一条资金来源的新途径，此举创造了意义深远的住房抵押贷款证券化业务。

　　操作运作流程

　　银行确定目标，即规模。将期限相同、金额相同、利率相同的资产(抵押物)组成不同的资产池。使其标准化，以便可以测定现金流量；将此资产出售给特设的有实力、有信誉的信托投资公司，银行回笼资金；信托公司内外进行信用增级；评估公司对证券进行评价定级；信托公司选定证券公司，由其负责承销债券或上市。南方日报