素以领改革风气之先著称的深圳已有意在呼声渐高的住房抵押贷款证券化上迈出探索的步伐。本月27日，深圳 市副市长庄心一在深圳召开的住房抵押贷款证券化国际研讨会上表示，深圳在全国率先进行住房抵押贷款证券化试点的条件已 经基本成熟，并且将积极争取在这一领域率先试点。

　　扩大融资渠道

　　提供投资机会

　　住房抵押贷款证券化是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的在贷款期限、利率、抵押范畴类 型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。作为国际 金融业的发展趋势之一，实施住房抵押贷款证券化可以将住房金融市场与资本市场直接联系，降低金融机构开展住宅抵押贷款 的成本，扩大融资渠道，为住房信贷资金提供新的来源，支持更多的人买房，同时可将商业银行长期信贷资产转换为流动性高 的证券资产，防范商业银行的系统风险，并且为投资者增加新的投资机会。

　　有关专家指出，随着居民生活水平的提高，人们对住房的需求越来越高。根据有关专家预测住房产业的年增长率 将超过15％，并正进入一个快速发展时期，1999年末4家国有独资商业银行个人住房贷款余额为1260亿元，比年初 增加746亿元，增幅高达145％，1999年度深圳市住宅销售面积492万平方米，同比增长32％。因此，从我国资 本市场发育条件和发展的资本需求看，我国已具备了一定的开展住房抵押贷款证券化的基础，并可在一些条件好的城市如深圳 、上海先行试点。

　　住房抵押贷款证券化的前提是要有足够大量的并且是稳定的抵押贷款资金流量，而要使住房抵押贷款现金流达到 一定规模，就需要政府、证券机构各自担纲不同的角色，并实现其正常运作。据悉，政府出面担保，有利于提高证券的信用等 级，增强投资者的信心，从而扩大证券发行量。在美国，美国政府成立联邦住宅管理局（PHA）和退伍军人管理局（VA） ，专门为中低收入居民和退伍军人提供住宅抵押贷款担保，由指定金融机构放款，首期付现额比普通抵押贷款低5％，利率比 市场利率低一半，在这种条件下，美国的住房抵押贷款才能大面积推开，从而形成稳定的现金流，而欧洲则不存在类似的政府 担保，因此其住房抵押贷款证券化进展始终比较缓慢。银行作为中间人，在覆盖全社会的个人信用制度的基础上，能详尽地了 解贷款人的信用状况，对抵押物准确地评估定价，大规模而迅速地归集住房抵押贷款，然后将债权出售给证券机构，转移收益 权，同时负责收集贷款本息转交给证券机构。证券机构从银行购买债权后，经过专业评定，按贷款的质量、期限、风险、利率 匹配成不同的抵押债券发行，它作为信托人代表投资者持有作抵押的基本资产，保证对投资者的本息支付，并受国家监管，美 国专门从事此项业务的联邦国民抵押协会（FNMA）发行的抵押债券达674亿美元，是仅次于美国财政部的第二大债券发 行机构。

　　深圳已具试点条件

　　深圳市有关部门的负责人指出，深圳20年改革开放所创立的社会经济环境和市场运作机制为在全国率先进行以 住房抵押贷款为主的信贷资产证券化提供了较有利的条件。实施住房抵押贷款证券化试点的关键因素是要有质量良好和相当规 模的住房抵押贷款。深圳已经具备了这个基本条件。目前深圳住房抵押贷款100％为商业性贷款。自1992年率先在全国 开办个人住房抵押贷款业务以来，已积累了18年的操作经验和统计数据。1997年深圳个人住房抵押贷款余额为56亿元 ，约占当年全国住房抵押贷款的一半以上；1998年，深圳市个人住房抵押贷款余款为146亿元，1999年底余款为2 45亿元，占全国住房抵押贷款总额的19．4％，占全市商业银行贷款总额的14％，远远高于全国2％的平均水平，最近 3年住房抵押贷款的年平均增长率达到110％，在住房抵押贷款质量上，与国内同业相比也相当高。

　　较为完善的房地产市场体系和乐观的市场前提为深圳实施住房抵押贷款证券化试点提供有利条件。据悉，目前深 圳市个人购房面积占全市规模销售面积的比例约为70％，个人购房已成为推动深圳住房市场发展的最重要力量，随着住房制 度改革的深化和住房商品化程度的进一步提高，深圳住宅市场中国内居民的需求量还将有较大增加。此外，由于深圳邻近香港 ，两地房价相差5－10倍，深圳商品房历来对香港中、低收入阶层颇具吸引力。随着深圳口岸管理体制改革和深港两部通道 的建成，深圳商品房外销香港市场规模还将进一步扩大。

　　这位人士同时指出，深圳试点住房抵押贷款证券化已具有明确的市场供求主体。目前深圳市一些成立时间晚、资 产规模较小的商业银行按揭贷款的比例偏高，出售按揭贷款的要求强烈，一些住房抵押贷款比例不高而基本建设项目贷款的大 中型商业银行，出于盈利，扩大信用规模，降低存贷比以及参与新型业务的目的，目前也有出售部分住房抵押贷款和其它基本 建设长期贷款的设想。与此同时，深圳市存在大量颇具实力的投资主体。住房抵押贷款支持债券是一种金融债券，根据国家现 有的法律法规，在深圳设立的金融机构包括商业银行、信用社、保险公司、证券公司、基金管理公司、其它非银行金融机构均 可成为住房抵押贷款支持债券的投资主体，这些投资主体业务发展迅速，资产实力雄厚，在目前利率持续下调，股市风险依存 的情况下，已有许多机构投资者明确提出将以大量闲置资金投资于风险相对较低，收益相对较高的按揭资产支持债券。

　　据了解，近两年来深圳市政府有关部门和各金融机构主办了多次全国性专题研讨会，同时组织多个课题小组，对 信贷资产证券化问题进行了一系列考察、研究和方案设计工作，在理论上和操作实务方面取得了一定研究成果，深圳市商业银 行经营住房抵押贷款出售及服务业务的内部技术及组织等前期准备工作也已基本完成。1999年7月深圳振业集团也提出了 在海悦、翠海两个项目上尝试发行3－5年期附权流通证券的思路，据透露，深圳发展住房抵押贷款证券化业务将划分为试验 期、规范期和成熟期三个阶段。

　　有专家同时指出，目前我国的抵押贷款法规尚未出台，对抵押标的物的评估、鉴定、处置等未有定论，这对发展 我国抵押贷款二级市场是一大障碍，应当抓紧相关立法，尽快实现住房抵押贷款程序的规范化，确保这一新生事物的健康成长 。