房价是涨还是落，和爱情一样是个“永恒的话题”。房价是涨还是落，也和爱情一样，说法不一。有的人从平均价格去看房价的起落，有的人认为在北京这个区域房价差别很大的城市，平均价格没有意义……不管怎么样，房价对购房人来讲，永远是关注的焦点，我们试图通过采访，从几个方面对今年的房价走势进行探讨。

　　平均房价升降说法不一

　　伟业顾问在对3年来京城住宅市场供给情况和需求特点进行分析考察的基础上，认为今年商品房的平均价格趋于下降。

　　理由是：明年住宅市场将凸现两极分化现象，具体表现为豪宅、低总价房会成为市场中的热点，而中档楼盘则相对表现不会很突出。豪宅主要针对高收入的成功人士，他们购房考虑的首要因素不是价格，这些高档房所占比例小，对整体房价的影响不太明显；低总价位项目的客户群量大，这些客户考虑的首要因素是价格，他们现有的居住条件相对较差，有强烈的改善居住条件的愿望，因此，这些项目将呈现供不应求的局面，低总价项目比例会增大，影响整体房价。而中档项目，随着性价比的提高，与以前同等档次的项目相比，今年中档项目房价也是下降的；再加上随着房地产市场化程度的提高，行业利润率也将逐步下降。以上因素将会导致近年商品房的整体平均价格趋于下降。

　　而以北京安地房地产开发有限公司的董事长张宝全为代表的一部分开发商却认为：明年的整体房价会稳中略升。

　　理由是：首先，在经济适用住房的强力打压和一系列政策调控下，到去年底，北京现行房价已基本挤干“水分”，趋于合理。第二，北京从去年开始真正进入个人住房消费市场，今年和明年应是个人购房的高潮年，需求量的上涨会带动房价稳中略升。第三，住房补贴从今年开始作用市场，促使个人购房消费高潮的到来。第四，国家宏观经济开始好转，新一轮经济热潮将要来临，这种经济增长将带来物价指数的变化，开发商的开发成本会因此而增加。第五，从目前看，市场的供应量大，买方市场也日趋成熟，在炒作等“注意力”营销不再起作用的情况下，开发商必须将自己的产品实实在在地推出来，这意味着，广告大战将不可避免，营销成本将会越来越大。第六，去年那些曾用各种方式降价的老楼盘已经消化得差不多，这部分降价楼盘对今年的房价影响不大。第七，今年的开发商会越来越注重品质，靠品质取胜将成为唯一能在市场中立得住脚的法宝，而这不可避免将使成本增大。

　　北京精品家园房屋咨询公司总经理蔡鸿岩则认为：平均房价是涨是落，对个人购房者并无意义，因为北京房价的区域性差别太大，如：同在四环附近同品质的商品房，丰台和海淀区每平方米的房价相差得有一两千元。

　　区域价格：有涨有落

　　被采访的人士都认可的是，今年，每个区域的房地产价格依旧涨落不一：分别代表了西(北)部、北部和东部区域楼市的中关村地区、亚运村地区、CBD地区三大住宅模块市场继续看好，京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带三线一环沿线将成为新热点。

　　北三环项目太阳园的开发商李宏认为，影响区域房价的最大因素是供应量、需求量和当地的经济发展概念。新的一年中，国家政策和市政设施对中关村等三大模块将继续支持：在大力发展中关村科技园区的大背景下，中关村地区的项目得到市场的青睐；四条申奥大道(四环路、大屯路、北辰东路、公路一环北苑段)的拓宽，贯穿南北的地铁5号线的动工都会加热亚运村地区项目；随着入世协议的即将签署，外资与外商的涌入，CBD区域会更大更繁荣。另外，高档写字楼也为这三大模块带来需求量：如在中关村地区，有几个高档智能化写字楼在本年度陆续竣工入住，应运而来的就是对住宅类物业和商服配套的需求，这种带动因素在亚运村地区和CBD地区也存在。

　　考虑以上因素，尽管亚运村目前的供应量已偏大，但随着申奥活动的开展，需求量也会相应增大，加上它本身市场成熟度已经很高，今年的房价将与去年持平，不会有大变化。而CBD核心区内，随着建外SOHO、开关厂内的CBD国际公寓等新盘的入市，去年世贸国际公寓、阳光100等为数不多的几个高档项目价格持续上涨的局面将打破，房价将不会有上升趋势；中关村地区，“村”内的项目将继续保持上扬势头，但随着四环路内住宅供应量的减少，在开发外拓的过程中，区域价格将出现降低趋势。

　　除上述的三大板块外，京沈高速、京开高速、京津塘高速、公路一环绿化隔离带“三线一环”沿线也被业内人士看好，从它们的供应和需求情况以及房屋的定位看，这些新热点地带的房价会稳中有升。据了解，京沈、京开、京津塘高速路、公路一环周边将会出现品质较好的联排别墅、Townhouse等多层住宅项目。加入WTO后使车税降低、银行可做车辆按揭、人们对未来收入的乐观表现会使有车族越来越多，高速路的通畅使人们对距离不再那么敏感，这些都会增大对京沈、京开、京津塘高速路、公路一环周边项目的需求。

　　业内人士对今年城南的价格走势看法也基本一致：虽然随着四环路的贯通及其它一些市政配套设施工程的启动，城南的面貌正在改变，但由于城南自身购买力相对弱点，加上城市建设得需要一定周期，目前除了个别楼盘外，还吸引不了别的区域的消费者，因此，今年城南项目价格涨的可能性不大。

　　经济适用房涨不涨价

　　回龙观文化居住区、天通苑等经济适用住房今年会不会涨价，无疑是许多排着队等着买回龙观二期、天通苑四期的房的人最关心的问题。

　　经济适用住房自1998年起，因其低廉的价格、较好的配套设施和环境成了工薪阶层购房的首选。到去年年底，回龙观、天通苑出现没房可卖的“断顿”现象，数千户居民排着队等着买房。也就在这时，回龙观、天通苑的经济适用房传出了要涨价的消息。

　　记者曾向开发商及有关部门证实这个消息，到目前为止，没有得到肯定的答复。但以天鸿集团开发的回龙观文化居住区为例，虽然政府对经济适用住房开发减免了一定税费，但由于政府采取限价销售政策，而回龙观又地处远郊，市政配套建设成本高，回龙观文化居住区一期不但没有赢利，企业反而贴了好几个亿的资金，而后期还有近两百万平方米的面积要开发，天鸿集团有点不堪重负。如此看来，为中低收入家庭解决了居住困难的经济适用房应该建，而且要多建，但开发企业也不能赔本赚吆喝，政府应该对此尽快拿出解决办法。(文／本报记者余美英)