海南省财政厅预算处处长吴一葵告诉《财经国家周刊》记者，根据中国现行《预算法》的规定，地方政府不允许赤字财政。但在2009年初，由于“积极财政政策”的需要，这一“禁区”自建国以来首次被突破。中央允许地方财政预算中出现2000亿元的“赤字”，表现形式即为财政部代发地方政府债券，以及各类地方政府融资平台的建立。

　　据悉，海南2009年发行29亿元地方债，2010年将再发行25亿元。吴一葵表示：“就海南来说，赤字仍在可控范围内。”她告诉《财经国家周刊》记者，虽然中央目前正在加紧对地方政府债务进行审计，但还未给出地方举债合理规模的具体警戒线标准。地方财政部门在实际中应用的，是依据国际上一个通行的指标，即负债率不能达到100%，偿债率不能超过20%。“只要符合这一标准，就是一个安全可控的范围”。

　　有“保留”的细则

　　海南省国土环境资源厅的一位负责人表示，他个人对如何拿捏调控的“力度”和“火候”存在一点困惑：中央从长远发展，对调整产业结构、转变经济增长提出了宏观要求，但地方短期内有自身经济发展的想法和驱动，这两者之间的关系如何处理？

　　《财经国家周刊》记者在调研中发现，正是考虑到地方财政所能承受的房地产经济下滑的“底线”问题，一些地方对于“从严执行中央调控”，实际上持“保留”姿态。

　　除前述海南执行相对宽松的调控细则、未对外地人购房做出限制外，深圳版细则也因在草案中删掉了“限外”内容而被质疑“过于温和”。

　　此轮调控第一个出台地方细则的青岛，虽然“限购”、“限贷”的姿态被认为严于“国家标准”，但仍有业内人士发现，该执行细则中突兀地出现一个“青财源[2010]2号文件”——“对房地产企业开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅(含别墅)和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。”

　　业内人士认为，这一明显的为地方财政“加税”动作，很容易让人联想到是一种“压力转嫁”。

　　紧跟中央文件精神的北京，11条细则将中央遏制房价过快上涨的指导意见统统用上。只有一条令某业内专家不解，即此前的购房历史既往不咎，“规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

　　这位专家算了一笔账：北京市有1800万人口，若按照标准的三口之家计算，就是600万户家庭；这其中，若仅有100万户家庭遵照了此政策，“新购”一套房，则撬动的购房款就是100亿元(按100万元/套计算)，政府也将据此获取不菲的税费收入。

　　比起这些“不宜深究”的小细节，有些地方已开始着手对“后调控时代”作出政策性安排。

　　海南省日前出台了“非税收入缓减免管理暂行办法”，重点指向对土地出让金收缴的监管。今后，随意拖欠应上缴的土地出让金、有关部门越权违规审批缓减免非税收入、非税收入不能及时、足额入库，甚至出现流失等现象，将受到该文件的遏制。

　　广州市国土房管部门最近也公布了一项政策，旨在调整土地出让金计收标准，改变过去对协议出让土地补缴标准偏低、客观上诱导房企拿地后篡改容积率的局面。这项政策将于7月1日起执行。分析人士表示，根据新的计收政策，有的地块或将补缴地价增加数倍；以前地下建筑不用算容积率，更不用缴纳出让金，而今后这个“空子”可能就没有了。

　　媒体纷传调控细则“难产”的上海市，正在研究向多套住房持有者开征房产税。这一类似物业税的演变税种，被业内普遍认为是破解地方土地财政困局和遏制高房价的最佳替代路径。

　　最后的机会？

　　值得注意的是，希腊财政危机如影随形，使此轮房地产调控的前景再现反复。但国家行政学院决策咨询部研究员王小广说，这种担忧“不能成为不调控房地产的理由”。

　　王小广认为，2007年原本已经开始的房地产调整，因为金融危机的来临而中断。“我们已经错过了调控房地产的最好机会，这次是最后的机会”。

　　他给出的理由是，房地产、土地财政循环经济已经无法再持续下去，总有一天会破灭，影响可能是灾难性的；目前财税体制的弊病已被理论界广泛认同，中央和地方的财权、事权未尽合理安排已是不争的事实。

　　“体制问题，一般是只要有现实的解决办法，就不会去改革。不改革的原因就是因为压力不够。”王小广说，“这次房地产调控看上去是一次财政风险的显现，但实际上是给中央及地方的税制改革一个推动力，迫使其去寻找出路，寻求转变。”

　　北京市房地产协会副秘书长陈志也提出相同见解：“现在不能再以地方政府能不能承受房价下跌压力作为考虑，这是一次必须经历的阵痛。调控不是针对房地产本身，而是与整个宏观经济休戚相关的财税体制、经济结构和发展方式等一系列重大改革课题。”

　　对于这些改革课题，中国(海南)改革发展研究院在一份研究报告中给出了大致解释：“在转变经济发展方式大背景下，房地产市场调控现实中面临多方面的矛盾——当前的土地制度在很大程度上助推房价上涨；财税体制、尤其是物业税的缺失，难以调控房价；自主财源的缺失，使各级地方政府多依赖于房地产开发。”

　　该研究院海南区域发展研究所所长夏锋认为：“这些矛盾与问题，通过政策调整加以解决的难度很大，需要推进相关的体制机制创新。”

　　王小广认为，2010年中国经济处在相对良好的运行态势，内部增长继续回升，外部需求逐步恢复，这给了中国经济做“两件事”的最好机会：一是做好“十二五”规划，为“调结构、转方式”打好基础；二是抓住机会调控房地产——“如果房价下调20%，GDP保8甚至保9仍然没有问题，就不会出现系统性风险”。

　　针对当前物业税阻力源于“既得利益”的现实，王小广给出一项具体建议：“国家应明确在十二五期间确定征收物业税，并制定规划，给出一个明确的开征期限，让那些有多套房子的人有一个缓冲期，比如把房产及时卖掉。”

　　这项建议有两个显而易见的好处：一是减少物业税推出的阻力，二是鼓励“卖房”行为，从而更有成效地增加市场供给。

　　对于此次房地产调控可能达到的最终效果，王小广比较认可的一种预期是：“将2009年以来的房价涨幅大部分挤掉。”此过程虽然会重创一部分投机购房者，但绝对有必要：“房地产需要有几次风险教育，一定是真金白银换来的，否则市场不会成熟和健康。”

　　(新华社海南分社记者侯建森、周旋对本文亦有贡献)