房地产调控新政，迫使地方财政从房地产依赖症抽离的同时，一些昔日掩盖的问题随之显现

　　文/《财经国家周刊》记者 王玉光 王晖余

　　刚刚“满月”的房地产调控新政，给市场上的每个参与者都出了一道考题。

　　5月13日入夜，在海口飞回北京的万米高空上，东莞炒房者王军告诉《财经国家周刊》记者，他在三亚、海口共有5套房产，现在急于出手，却找不到买家。

　　半年前的一天，王军刚通过中介买下两套单价1.3万元的三亚海景房，第二天就收到该中介的“返购”电话：“有人给你每平米加2000元，卖不卖？”

　　王军现在有点后悔。他想起一位温州朋友说过的话：“炒房就像《无间道》，做不到全身而退，就只能下地狱。”

　　压力来袭

　　5月10日，已是深夜10时，海口市国贸路的一家房产中介仍旧灯火通明，只是生意有些清淡。夜色中，仅三两位客人驻足片刻，便匆匆离去。

　　市场最明显的变化，在这家中介的置业顾问吴美玉近期的感受中，是“加班”：“房价虽未明显下降，但卖房的人多了。”吴美玉看到报纸上说，深圳的同行近来无单可签，已陆续关门歇业。失业的恐惧，让这个80后女孩觉得“还是加班踏实”。

　　开发商所感受到的新政压力，则是“吃饭”的变化：“以前是银行请我们吃饭，现在是我们请银行吃饭。”在海口市珠江广场帝豪大厦16层的办公室里，海南富信房地产开发有限公司副总经理罗风颜指着窗外“稍息”的塔吊，告诉《财经国家周刊》记者：“目前银行对几十亩地的小项目已基本不提供贷款了。”

　　银行对企业自有资金要求的提高，正把越来越多的中小开发商挡在门外。地方出台的调控配套政策，更让罗风颜明显感觉到开发成本上升的压力：“城市配套费每平米从去年的50元增加到现在的220元。以前一两千万元可以做一个项目，现在要一个亿。”

　　在三亚市，天泓地产投资开发有限公司董事长张振豪告诉《财经国家周刊》记者，目前在售的楼盘“十有六七已不接受按揭购房，没有现款就不卖”。

　　5月11日，位于海口市滨海大道南侧西海岸起步区内的三块住宅用地成功出让。现场观战的业内人士发现，这次拍地在竞买人数、竞价次数上，均明显低于调控前。

　　另有不愿具名的市场人士说，富力地产原本计划近期在海南拿三块地，但目前正打算放弃其中一二。

　　在“有价无市”的观望中，一些开发商放缓申请预售许可、捂盘惜售的行为，得到了地方政府事实上的默许。

　　5月11日，就在《财经国家周刊》记者在海南调研期间，国家统计局4月份房地产运行数据再次将海口、三亚推至风口浪尖：与去年同月相比，全国70个大中城市房价上涨12.8%。其中海口、三亚房价涨幅继3月以来再次领涨全国，前者新建住宅售价同比上涨64.3%，后者也高达58.2%。

　　在落实中央调控政策的节点，这组数字着实令地方官员尴尬。

　　“海南的房价实际上在2月份就已经得到有效控制，3月和4月数据走高，是因为前两个月买房的人集中在后两个月办手续。”正在外地出差的海南省住房和城乡建设厅副厅长蔡仁杰在电话中对《财经国家周刊》记者表示，以同比数据评判海南房价高低有失公允，“因为去年同期正在闹国际金融危机”。

　　海南当地学者则更为直接地在报纸上提出抗议：这种“不科学”的统计方式，容易误导外界对海南楼市的印象。“海南楼市的冷清实际上已经开始了。”

　　地方财政震撼

　　在本轮调控中，房地产新政“大考”的压力指针，正拨向对“房地产经济”、“土地财政”高度依赖的海南等地。

　　据海南省统计局报表数据显示，2010年第一季度，海南省实现地区生产总值(GDP)479.67亿元，相比2009年同期增长25.1%，创下自1993年以来的同期最高增速，“领跑”全国。其中，房地产业贡献最大，占总体GDP增长的35.1%。

　　同时，一季度海南地方一般预算收入累计完成74.11亿元，比去年同期增长88.0%。其中税收收入累计完成68.18亿元，较去年同期的增幅高达1.06倍。

　　海南省财政厅预算处处长吴一葵给《财经国家周刊》记者提供的最新数据显示，1月至4月，海南全省一般预算收入增幅约为83%，其中房地产占财政收入增量的81%；从总量来看，房地产相关行业税收占一般预算收入的49.6%。“也就是说，有将近一半的财政收入来自于房地产。”

　　在吴一葵看来，若房地产调控“从严执行”，对海南地方经济的影响不言而喻。“在海口和三亚的购房人群结构中，岛外购房者占比分别超过70%和90%。如果出台像北京那样严格的限制外地人购房政策，等于把海南房地产市场全部关掉。”

　　记者了解到，海南省目前执行的房地产调控细则中，在商品房网上签约交易管理和增加保障房供给方面力度颇大，但对“第二套房首付提高至50%、第三套房暂停贷款”等并未给出指导意见；对于限制购房套数、查验户口、当地社保关系及纳税证明等也未提及。此前三亚主管部门曾表示，岛外一个身份证允许购买5套房产，名曰“限制炒房”，一时被业内诟病。

　　即便如此，在各地风声日紧的调控预期中，地方财政也已明显感受到震撼。

　　《财经国家周刊》记者从海南省财政厅了解到，考虑到2010年中央可能会出台调控政策、加大地方事权等因素，海南省财政部门在年初就做了一个“相对保守”的财政预算，即财政预算收入规模比上年增长14%。“实际上根据当时的保守预测，2010年的财政收入可以增长20%左右。”

　　现在，这个“约6%”的空间，就成了地方财政应对“调控风险”的缓冲地带，因调控带来的财政收入必然减少，和公共开支的可能增加，都将从这一数字里面充分挖潜。

　　同样的“财政压力测试”也考验着北京。北京市房地产协会副秘书长陈志在接受记者专访时认为，由于“政策会被坚决执行”，北京房价未来恐出现30%的最大跌幅。理由是“目前北京市场70%以上人群是靠按揭支持购房的，现在提高信贷门槛，大量买房家庭被挤出市场，有可能使得房价深度下跌。”

　　而据此前公布的数据，2009年北京全市地方财政收入2026.8亿元，土地出让总价款达928亿元，占财政收入比重达45.8%；此外，房地产业还从契税、营业税和企业所得税等多个税种为地方财政注入巨额税收收入。

　　有媒体最近报道，北京市财政局一位内部人士认为：“北京调控政策出台后，首先受到影响是交易环节税收，如契税；而开发环节的影响，可能持续的时间更长。因此，北京编制今年税收收入预算时，财政部门将房地产作为营业税的减收因素考虑，增幅定在12%，比去年低3个百分点。”

　　房地产调控新政，使地方财政从房地产依赖症中抽离的阵痛加剧，一些昔日掩盖的问题随之显现。

　　一位不愿具名的宏观经济学者举了一个例子：总投资近150亿元的北京市五环路，每年需向银行支付约9亿元贷款利息。从2004年起，五环路“停止车辆通行收费”，每年没有一分钱进账，还要贴钱维护。过去几年，该项目的资金缺口主要靠当年土地出让收益来平衡。现在，房地产调控在即，一旦土地出让收益锐减，这个沉重的包袱就会对地方财政构成巨大考验。

　　与此相呼应的，是房地产调控新政出台一个月内，北京土地交易已出现两次流拍事件。开发商拿地意愿出现下降。

　　上述学者认为，像北京五环路这样的例子以后会越来越多，伴随调控对土地投资意愿的触及，“一些地方政府的财政赤字，或者说财政风险，会明显上升。”