潘石屹：政府资助使开发商躲过生死劫
获救房企进入观察期：不涨价不囤地
《东地产》翟海亮 万云选
破产、并购、“百日剧变”、“行业大洗牌”，对于地产行业的这些曾经的预测，在2009年楼市春夏之交纷纷落空。
唐路这几天忙得不可开交，不是忙着去看土地，就是忙着跟人谈收购土地的事情。唐路属于那种不大不小的开发商，捱过了“寒冬”，现在有钱，没地。楼市行情近期这么火爆，让唐路拿地的念头蠢蠢欲动。
看上去一切都在好转，媒体上很难再找到房企裁员、资金链断裂之类的消息，取而代之的是“授信”、“展期”等字眼。一年前抛出“百日剧变”论的潘石屹，也在近日表示：“由于政府的资助，开发商已经躲过了生死劫。”
不过，唐路认为潘石屹是从一个极端走向了另一个极端，“现在的情况是比去年年底好，但经济大环境还没有企稳，巨大的存量房压力以及金融政策可能出现转向等形势都表明，躲过了这次生死劫，今年年底恐怕又是鬼门关。”
楼市上下一片红
进入3月，陈伟林脸上的笑容多了起来。他是温州一个私人建筑老板，现在上海郊区和周边地区“揽工程”。去年是他最担忧的一年，尽管自己接下的工程没有拖欠款项，但眼看着身边的同行为收回工程款焦头烂额，老陈还是感觉忧心忡忡。
“当时最坏的预计是，这次低潮期要持续3到5年。去年南汇一个小区的三个项目部中，我们做工的大概是60多个人，当时打算裁掉10个左右的小工。”老陈听说，同样在上海郊区的项目，有个建筑老板一个项目赔了4000万。
去年形势不好，老陈服务的开发商没有对外销售，全部投入到工程建设上，这个曾经让老陈“觉得心没底”的“现房开盘”举动，到了今年，却成了他信心的支撑。
从3月份以来，老陈明显感觉到来看房的人多了。“这些天，有时候一上午可以看到10多批看房的人进进出出，开发商付款也比以前更加积极了。”
老陈所感受到的市场回暖是“看房的人多了，开发商的工程款付得更爽快了。”
开发商付钱爽快的时间正是楼市的“小阳春”时节。这时候，去年危若累卵的楼市仿佛一夜之间变了个脸。
今年1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。尤其是全国一线城市，截至2009年3月28日，北京二手房成交量已超过3.4万套，一季度同比增幅超过100%，交易量和增幅双双创历史新高。同期，期房签约量超过2.5万套，同比增加近八成。上海3月成交量约140万平方米，接近2007年11月楼市顶点时的成交量。
销售好起来了，银行的贷款也变得越来越容易了。国家统计局数据显示，1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。与此同时，绿城、瑞安、万科等多家房地产商纷纷获得银行的巨额授信。
开发商不缺钱了，个别地方又出现了捂盘惜售、涨价跳价现象。对此，唐路很不屑那些见风涨价的同行，说他们是“好了伤疤忘了疼，给点阳光就灿烂，给点洪水就泛滥，出来混早晚要还的。”
难甩库存包袱
唐路考察了多个项目地块，最终都放弃掉了。“前天还有个开发商跟我谈土地项目转让的事情，他是2007年拿的地，现在没钱开发想转手。”唐路对《东地产》说，“最后没有谈成功，价格高了点。”
和唐路一样，众多刚刚“脱困”的开发商在面对土地市场时，仍旧保持着足够甚至是过分的谨慎。在市场前景尚不很明朗的情况下，手中握有足够的现金是最重要的，“囤地”显然还不到时候。“可以再等等看，感觉地价还会降。”
开发商更深一层的担心，是库存积压带来的资金压力。虽然一季度房地产成交非常火爆，但不少开发商，尤其是在2007年前后高价拿地的开发商，消化存货的压力很大。而且，目前积压在房地产开发商手中的库存，大部分都是高价库存。
“考虑到从拿地到项目上市通常需要一年半的开发周期，目前在市场上热销的项目大都是07年拿的地，土地成本过高，价格又涨不上去，有不少楼盘都是零利润甚至是亏本在卖。”唐路对《东地产》说，“价格涨不上去是因为巨大的库存量在制约，如果涨价了，购房者不买账，积压在手里损失更大。”
适当的土地库存是开发商必须持有的一种资源储备，业内一般认为，土地库存供3年开发是合理的，但很多开发商囤积的土地足够开发10年的。
戴德梁行数据显示，截至2008年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，有约12亿平方米的土地滞压在开发商手中。
国泰君安日前给上海政协递交的《上海房地产趋势分析》显示，上海2009年可售楼盘为165个，共计2237万平方米。到2009年底，上海有4288万平方米库存商品房待消化，按照2008年月均130万平方米的消化速度，上海消化完全部库存需要33个月。而且，新的上市量还在大规模增加。
下半年无款可贷？
“2008年底，中国大多数开发商难以渡过年关，因为欠银行的钱太多，市场销售几乎停顿，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。许多房地产企业的资金链马上就要绷断，这时国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断地做空和打压这些企业，他们在随时聆听中国房地产企业资金链断裂，企业破产的爆炸声。”这是潘石屹描述的去年年底房企的艰难时光。
“就在这紧要关头，中国银行大量发放贷款，据我所知，截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。”同时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件，允许其延期交纳。潘石屹话锋一转，给下了结论：“目前算是度过了这一生死劫。”
从去年的“百日剧变”到今年的“躲过生死劫”，潘石屹观点非常“与时俱进”。但潘石屹也承认：“虽然银行从去年年底开始就发放大量贷款，但这对房地产企业来说只是治标不治本。房地产企业要改变现状，最重要的是要有销售收入，贷款只能延缓资金链条断裂的时间，根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。”
业内人士楚芸认为，目前只是政策、银行和购房者帮了开发商的忙，暂时脱离了生死危险，但中国有句老话叫解铃还需系铃人。最终解开生死劫的必须是开发企业自身，居安思危，不能等到生死抉择的时候才来想办法，不能以当前市场成交的数字来估算存货消化周期，也不能将刺激经济采取的积极财政与宽松货币政策当做永久的跳台。
潘石屹所说的房企“躲过生死劫”是在政策扶持、银行注血的前提之下。但是唐路认为今年1季度4.58亿元的天量信贷更值得开发商警惕，因为“下半年，很有可能出现指标用尽，无款可贷的局面，开发商的资金链依然会紧张。悲观的看法是，今年年底如果信贷不能提供足够的支持，经济大环境不能回暖的话，等待开发商的会是又一场生死考验。”
一个小开发商的心情日记
2008年3月31日
山雨欲来风满楼。天阴沉沉的，像要下雨。花开了，我没心情去看。房子卖不动，我不想降价。大家都不降，凭啥让我一个人降啊。拖着吧，看谁能耗得过谁。专家说，房价还要涨十年呢，你们现在不买就等着看涨价吧。不过也挺担心的，王石说“拐点了”，潘石屹说要“百日剧变”，吓唬谁啊，反正我不会剧变。
2008年8月31日
山穷水尽疑无路。下雨了，大雨。奥运会我是一场不落都看了，反正闲着也是闲着，中国队真棒！奥运会都结束了，那些购房者该从电视机前走开了吧，怎么都不往我们售楼处走呢？我们房子都打折了啊，一次付清可以享受9.5折优惠，可以省不少钱呢。银行又来催债了，不给，要钱没有要房子多的是。
2008年11月31日
柳暗花明又一村。雨停了，不知道彩虹会不会出现。解放军来了，央行、财政部、地方政府，海陆空都来救市了。政府给减税了，我也响应政府号召降价。这次可是来真的啊，8.5折，薄利多销嘛。国外好像越来越惨了，雷曼兄弟都撑不住了，我得多回笼点资金啊。好像售楼处越来越热闹了，看来降价是对的。
2009年3月31日
忽如一夜春风来。春天来了，花开得真大。一年了，挺过来了，潘石屹说“躲过生死劫”了。房子又变成大白菜，大家都排队抢了。涨价？有那心也没那个胆，还是赶紧出清存货吧！趁现在贷款容易，刚从银行贷了一笔。这几天看了好几块低价地，准备拿一块了。多拿几块囤着？当我傻啊！年底要是贷不到款了，那可真叫“画地为牢”。
东地产同日相关报道：
新浪声明：此消息系转载自新浪合作媒体，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。
网友评论
