本报记者 张晓玲

　　地产公司开始大举拿地，仿佛是一座桥梁：一端是有着巨大增值潜力的中国土地市场；另一端则是期待着分享增值收益的国际资本。而有着最大“地主”之称的碧桂园上市造就首富的神话，更将这一“中国梦”推向了顶峰。

　　在港上市房企市值已跌八成多

　　华尔街的寒流导致每天都有私募、对冲基金在回缩至本土，他估计总数会达到4万亿

　　由于次贷危机的蔓延，昌盛中国在今年年初的IPO中，遭遇国际投资者冷落———认购额不足，被迫放弃了上市计划。除昌盛外，恒大地产等公司，由于同样原因上市未果，今年也不断传出资金链紧张的消息。而勉强打折上市的建业地产、茂业国际，上市后市值缩水六成以上。

　　“所有外资，目前对中国的房地产业是封闭的。”刚刚从华尔街考察回来的瑞银投资银行中国区主管蔡洪平说，华尔街的寒流导致每天都有私募、对冲基金在回缩至本土，他估计总数会达到4万亿。从年初开始到现在，在香港上市的所有房地产公司市值已经跌了80%多，目前只剩下15%左右，“现在不存在定价问题，因为没有价，没有市。”

　　在实体市场，中国房地产只涨不跌的神话被打破，不仅价格下跌，且楼市成交低迷已持续一年多，至今未见根本性反转。

　　曾成功投资过绿城中国、远洋、SOHO中国等公司，被视为地产公司的“洋财神”的渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡透露，信用评级机构穆迪日前给渣打所投资的几家地产企业的评价是，“销售额下来了，但是成本没有下来，资金缺口出来了。”

　　他现在最关心这些公司资金链是不是断了，资金链一断几乎就套牢了。

　　蔡洪平说，国际投资者担心有些公司过不了这个冬天。“现在外资投进来的已经苦不堪言，这种痛苦表面上没什么，其实心里非常难受，土地没法转让。”当投资者对于内地房产的信心丧失，那么“资产买卖”的模式就不可持续，当初为博上市的投行和地产公司都不得不重新考量双方的合作。

　　尴尬的对赌协议

　　由于房价下跌，此前协议约定的盈利水平根本无法实现，双方如果还想合作，就要互相妥协

　　前述昌盛中国内部人士透露，昌盛的财务危机，源于两笔将于今年年底到期的债务。一笔是昌盛中国向高盛旗下创投基金发行2.5亿美元的可赎回可转换债券，利率为7%。若昌盛没有在债券的年期内上市，创投基金可要求昌盛按预定价格回购该债券；若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年21%计算。

　　另一项是昌盛和香港苏格兰皇家银行签订的一笔贷款协议，本金为6.48亿港元，利息按每年13%计算。

　　虽然此前昌盛中国账面有4亿元现金，但远不足以支付这两笔债务。

　　据知情人士介绍，在合作初期，出于对资产价格上涨的预期，拟上市公司向投行要价过高，投行为保护自身利益，需要一定的对赌协议规避部分风险。内容包括对利润的要求、以及上市时间与股权比例分配、股权回购等。碧桂园、恒大等，均与投行签订类似的对赌协议。

　　如恒大与投行的对赌协议约定，若恒大明年上市，则投行可获得70%的回报率；若不能上市，则恒大需以现行市盈率回购相关投资者股份。

　　“由于房价下跌，此前协议约定的盈利水平根本无法实现，双方如果还想合作，就要互相妥协。”一不愿透露姓名的投行人士称，一些拟上市房企以经济形势不好为理由，要求调整之前对利润预期的承诺，并涉及企业资产估值和发行价格的降低，而投行也认可这一行为，否则企业破产，之前的投入就付诸东流。

　　如第一轮私募即出让33%股权的恒大地产董事长许家印，在上市折戟后，迅速扩张带来的超过110亿元的银行贷款、超过100亿元的土地出让金悬在头顶。美林等投行没有马上要其履行对赌协议，而是在今年五六月，恒大资金链断裂传言最盛的时候，帮其进行了第二轮私募，筹资6亿美元，缓解了资金危机。

　　降价并下调开工面积

　　其他如碧桂园、万科、富力等，不仅降价博取成交量，而且还纷纷下调了开竣工面积

　　为了共渡危机，未能及时“出逃”的外资充当了地产公司的“谋士”。

　　曾参与昌盛中国IPO的高盛内部员工告诉记者，由于对再次IPO没有把握，高盛希望昌盛尽快将旗下项目转手，以求收回投资。

　　而对于恒大来说，6亿美元仍不能解渴，投行们的再次投入，只是进一步稀释了许家印在恒大的股权。从黄金周开始，恒大开始了降价自救之路，旗下18个新盘低于周边30%入市；到了年底，恒大广州又发起第二轮降价，恒大金碧天下别墅产品仅需首付9.8万元就可拥有。

　　恒大的战略投资者之一，美林全球商业房地产投资部中国业务主管蓬钢对恒大的降价策略表示认可。他说很多新盘开了，会回收许多资金。美林不会放弃恒大，将会继续持有这家公司。他透露，美林所占的恒大股权比例，将视恒大最终IPO定价而定。

　　另一家受到多家投行青睐的地产公司远洋，则在第四季度大幅调低了北京在售项目的价格，不仅将远洋山水尾盘以最低6.5折清盘，而且新开盘的远洋沁山水调低至11000元/平方米，大大低于周边项目；今年入市的新盘远洋万和城等也大幅降价，幅度达30%以上。接近远洋的人士认为，不排除外资投行对于远洋高层决策的影响。

　　其他如碧桂园、万科、富力等，不仅降价博取成交量，而且还纷纷下调了开竣工面积。他们认为从保护投资者利益出发，目前保有现金量是最重要的。

　　“最重要的办法就是收缩，你少盖点房子。”陈凡的建议是收缩战线，此外还可以想办法延迟缴纳地价款。在交了一定的保证金后，剩下的钱可以跟相关部门谈，能不能延长一段时间。

　　大公司伺机出手兼并

　　万科、远洋、保利等占了市场先机，手头资金充裕的公司，也在密切寻找并购机会

　　“房地产商应该降价图存，否则中小地产商只能面临被兼并。在明后两年，房地产行业会有比较大的整合。”长期致力于外资投资的香港社科院世界经济研究所所长曹明福表示，业内普遍认为，此前地产业的并购虽然一直在进行，但缺乏大的区域性整合。而昌盛中国整售传闻，揭开了房地产业兼并重组的大幕。“这一轮的调整到明年，将带来更大的兼并动作。”

　　万科董事长王石在12月初的企业家年会上透露，在市道不好的2008年，万科的市场占有率反而上升了50%。多家券商研究报告显示，低迷的市场行情有利于优质企业胜出，并淘汰那些产品性价比不高、生产率低下的企业。

　　12月17日，国务院部署房地产业健康发展三项措施，首次提出“为房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。对此，上述多位投行人士对记者表达了一致的看法，认为这是投机型外资套现离场的一个机会，他们会借此推动所投公司之间的并购整合。而万科、远洋、保利等占了市场先机、手头资金充裕的公司，也在密切寻找并购机会。明年，一场地产业真正的兼并大战将会上演。

　　“万通近期研究的都是进取、进军，都在研究新项目，研究并购。”万通地产董事局主席冯仑并不讳言准备在当前的寒冬时刻寻找行业并购目标。“当然这个时候我们仍然要注意安全，仍然要控制风险，把两件事情都处理好。”

　　不过，渣打等强调他们对内地房地产公司的投资是长期的，因为剩下的公司会更加优秀，而投行也不再仅仅看这些公司的土地储备，而是要看其是否有清晰的商业模式，以及财务是否健康，产品性价比是否优于同行等。“那时，这个行业才真正富有竞争力，”陈凡认为，外资不会全部撤离中国市场。