上海试验农村土地转包、出租和入股，四区县建农村土地流转服务中心

　　　筹备中的农村土地流转服务中心,是农村土地流转的有形市场，农民可以在市场内自主或者委托流转土地。

　　东方早报理财一周报记者/魏华兵

　　上海拟在奉贤、金山、浦东、崇明4个区县各建一个“农村土地流转服务中心”。

　　理财一周报记者了解到，4个中心的地址已经选定，每个中心将拥有100多平方米的交易大厅，并设有政策咨询、合同签订指导等窗口，无偿为农民提供信息服务。

　　专家解释说，筹备中的农村土地流转服务中心既不同于产权交易中心，也不同于上海土地交易市场。它是农村土地流转的有形市场，农民可以在市场内自主或者委托流转土地。

　　一半土地已流转

　　据专家介绍，家庭承包经营是我国农村基本经营制度。土地延包30年不变，30年后也不会改变，这是中央的既定方针。同时，《农村土地承包法》规定，按照“依法、自愿、有偿”原则，土地承包权可以流转；去年颁布的《物权法》把土地承包经营权列为“用益物权”，可以获得与其他物权一样的市场交换价值。

　　目前，上海正处在小土地经营向大土地经营转轨的过渡时期。在2003年之前，农户承包地流转以农户自行流转为主，这一时期的土地流转没有协议、合同，或者协议、合同不规范，价格低。2003年以后，农户承包地流转则以委托流转为主。

　　据调研统计显示，截至2007年，上海市农户承包地流转面积达134.3万亩，占延包总面积53.7%。其中，流转后实行规模经营面积(按粮食作物30亩、蔬菜瓜果等作物15亩以上统计)为84.6万亩，占流转总面积63%。

　　三种主要形式

　　当前上海土地承包经营权市场化流转有三种主要形式：转包、出租、入股，其他还有转让、互换等形式。

　　所谓转包，就是指承包方将部分或者全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。上海全市已转包面积51.8万亩，占38.6%。

　　金山区廊下镇的土地流转被专家看作是“出租”的形式。所谓出租，是指承包方将部分或者全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。上海全市承包地出租41.1万亩，占30.6%。

　　转包或出租后，原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。

　　奉贤区柘林镇的绿都农业合作社则被专家看做是“入股”的形式。所谓“土地入股”，是指承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，入股组成股份公司或合作社等，从事农业生产经营。上海承包地入股面积2.9万亩，占2.1%。

　　创新农村保障制度

　　专家介绍说，土地承包经营权市场化运作有利于创新农村保障制度，即农民如果转让、交回土地承包经营权，可以获得相应的保障权益。

　　松江区正在试行老年农民交回土地承包权可以享受退休保障制度。专家认为，对于这种不征地的流转方式，当农用地转为非农建设用地和撤销村队建制时，这部分农民仍然应该享受土地所有权变更后的土地补偿费(地根权)和集体资产量化的分配权。

　　此外，土地承包经营权市场化运作还有利于实现土地规模经营，发展现代农业；有利于规范土地流转行为，维护农民合法权益。

　　金山区廊下镇通过上海金土地绿色农业有限公司为农户搭建土地流转平台，扩大了规模经营，全镇已经种植食用菌80多万亩，其中种植一万平方尺的有20多户。

　　专家认为，要建立健全政府监督管理机制、调解仲裁机制和土地流转的信息化管理机制，通过公开、公正、公平的市场化运作，真正做到“依法、自愿、有偿”，防止变相政府行为、侵占农民承包地和权力寻租，使土地流转在阳光下进行。