刚性需求是楼市的希望

　　- 需求调查

　　在期盼政府救市的呼声未有回应后，刚性需求成为京城开发商在这场寒冬中的希望，但时至今日，调整中的市场极少看到需求释放的情景，需求是否真实存在？需求究竟从何而来？

　　城市化进程带来的安居需求

　　“要是开盘均价在17000元/平米以下，我们就会买80平米左右的两居。”菜市口中信城项目开盘前，购房者卞先生这样对记者表示。80后的卞先生和他女朋友都是河南人，大学毕业后就在北京扎根下来，虽无北京户口，在目前工作稳定收入可观的基础上，两人也开始考虑“安居”问题。

　　据国家统计局北京调查总队发布的数据分析，北京常住人口的快速增长，带来了对住房需求的增长。近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米，新增北京常住人口的置业需求每年都在增长。“目前北京住宅市场外来需求占到了31%-35%。”戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢表示。

　　收入提高带来的改善性需求

　　原本住在天坛东里的朱先生近期搬进了方庄的新居———香湾，原本二室一厅77平米的住宅也扩充为了目前135平米的三室一厅。“孩子大了，换个大一点的房子不会像原来那样感觉局促。”谈到购房动机时朱先生坦率地回答，而朱先生从2001年起收入逐年增加，为家庭购房打下了物质基础。

　　据国家统计局北京调查总队的数据，北京市城市居民人均可支配收入从2001年的11577.8元上升到2006年的19977.5元。居民收入的大幅提高，使居民的实际购买力增强，加大了现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求。

　　财产增值带来的投资性需求

　　“我们前几天成交了一单6000万元的大单，几十套房由一个山西客户一次性买下，主要还是觉得未来有增值空间。”北京某房地产公司销售主管向记者透露。在房地产市场一片风声鹤唳时，投资性住宅需求反而凸现了出来。

　　来自天相投资的一份报告指出，当前的投资途径，正在因高技术、政策门槛、市场大势不佳等问题而越来越少，在社会缺乏足够投资渠道情况下，投资房产成为一种重要的途径。目前的楼市低迷也给投资者创造了空间。中国房地产业协会副秘书长顾云昌表示，投资房地产是许多人财产增值保值不得不为的需要。

　　地产行业需要优胜劣汰

　　- 观点

　　今天的房地产市场，可以类比当年的家电市场，全国5万多家开发商中必有很大一批死掉，死掉以后中国房地产行业会更兴旺发展。在房龙网主办的中国房地产创新大会上，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮发表了如上观点。

　　陈淮认为房地产业正在经历一段调整期，市场经济竞争发展过程中，遇到风险很正常，房地产行业也需要有调整促成优胜劣汰。“科学告诉我们，如果没有大灰狼来追逐羊群，淘汰其中的个体，这个种族早就灭亡了，房地产行业也一样。”

　　陈淮将目前中国房地产业遭遇的调整，类比中国家电行业曾遇到的危机，他分析认为，2001年中国的彩电业有4700万台生产能力，市场预测最多可以卖掉2000万台，各商家大打价格战，主流舆论认为中国彩电业要全军覆没，但到2007年中国彩电业生产了8400万台电视都卖掉了，中国的彩电厂家由于价格大战死了一批，反而促使中国成为目前世界第一彩电大国。房地产业也类似，企业要充分把握市场调整的机会，想办法活下来，把自己变成有品牌的，敢创新的，能办成事的企业，就有机会。