下半年信贷政策仍将紧缩，不少开发商认为楼市一年后可能回暖

　　2008年已经过去了近7个月，北京楼市仍在十字路口徘徊。

　　在经历了去年几近疯狂的涨价之后，开发商们很难对未来走向进行明晰的预测。但无论从哪方面来分析，北京楼市仍处于低迷状态。这种状态将持续到什么时间，乐观的开发商认为是今年年底，悲观的开发商则认为至少还有一年。

　　之前，各路地产大腕频繁抛出楼市救市观点，借以通过言论来影响政府在地产调控方面的政策。而有关部门已高调表示，下半年银行信贷政策仍然紧缩。

　　“松绑救市”不可能实现，只能自己救自己了。

　　【市场现状】

　　交易量明降均价暗着降

　　如何制定今年下半年的销售计划，成为肖志刚最近极为苦恼的一件事。肖志刚为永同昌集团营销总监，有近10年的房地产开发销售经验，负责集团公司全国地产项目的销售工作。按照惯例，每年5月，肖志刚需制定下半年的销售计划，而今年这个计划让肖志刚左右为难。

　　上半年交易量同比去年降38%

　　“今年北京楼市经历了近10年来从未有过的惨淡，交易量出现萎缩，交易价格也停滞不前，甚至部分项目开始打折销售。”北京易居房地产研究所副所长牟增彬分析指出，从2000年开始，北京楼市的交易量呈逐年递增的局面，交易价格也是逐年递增，而今年这两个体现楼市活跃程度的指标都显现疲软。有着近10年房地产开发经验的开发商，看不清今年的形势也就不足为奇了。”

　　来自亚豪地产的统计数据证明了牟增彬的观点。该公司研究数据显示，今年上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600套，而去年上半年住宅期房及现房网上签约总量为65004套，同比下降了24404套，降幅达到38%。2006年上半年的交易量更高，达到87778套，今年比2006年下降了54%。

　　多数楼盘采取促销手段降价

　　一直处在市场销售前沿的中原地产华北区域总经理李文杰，也明显感觉到今年交易量的急剧下降。“除了销售量下降之外，部分项目售价也开始下降。”李文杰告诉记者，今年上半年北京楼市单盘交易价格基本没有上涨的，多数老项目新售楼栋都采用促销政策，促销、特价、赠送的幅度及折算金额达到10%-15%。另外，纯新楼盘虽然看似在缓慢涨价，但其开盘已经比周边同类项目低10%-15%。“虽然普降目前还未出现，但楼盘降价销售已成现实。”

　　位于望京的首开国风上观推不同位置的楼栋均价从16800/平米至13800/平米不等，而去年该项目最高销售价格达到17000元/平米。同样，华侨城新开盘的楼栋售价也比年初降了不少，该项目今年1月份最高售价达18000元/平米，而最近开盘的价格则为14200元/平米。

　　下半年信贷政策仍将紧缩

　　【救市回应】

　　对于那些资金严重短缺的开发商而言，政府救市或许是最后一根救命稻草。

　　潘石屹是“楼市需要救市”的积极呼吁者，虽然老潘三里屯soho销售额达50亿元，但他仍在公开呼吁救市。不久前在无锡的某个房地产论坛中，包括冯仑、任志强、潘石屹等京城地产大腕悉数婉转地发出救市的呼声。

　　事实上，上半年楼市的销售惨淡已经引起了政府的关注。6月初，北京建委召集打折销售幅度较多的开发商开调研会，汇报其打折销售的原因及市场反应。6月中下旬，住房和城乡建设部曾在北京组织过开发商座谈。据了解，开会的目的比较明确，主要是针对房价和开发商资金链问题。

　　7月7日，中国房地产协会召开了一次内部会议，重点是讨论目前房地产市场的形势，并最终统一开发商的意见，向政府相关部门提交建议书。该协会一位不愿意透露姓名的领导表示，此次调研会议的规格比较高，“是应中央要求组织的一次调研”。按照正常的程序，中央对房地产市场动向的了解任务，一般会通过中国房地产业协会进行调研操作，然后形成建议书。

　　政府主管部门的一系列动作释放给开发商的信息就是，政府有可能出面救市。北京华业地产销售总监邓小虎分析认为，尤其是近期针对上市公司的增发和公司债尺度的放松，让开发商有这种想法。“所谓救市，就是银行松绑针对房地产行业的贷款。”邓小虎进一步认为，从目前的实际情况来看，银行方面迂回空间并不大。按照央行“规模不变,增幅下降”的信贷投放原则,2008年金融机构新增贷款总量，将不得超过2007年全年的3.63万亿元。银监会数据显示，上半年银行新增贷款达到了2.7万亿，已达到去年总量的74%。

　　据报道，全国人大财经委部分委员在听取今年上半年经济形势的汇报后表示,中国应继续坚持从紧的货币政策和稳健的财政政策,同时要增强宏观调控的预见性、针对性和有效性。昨日，住房和城乡建设部有关人员对记者表示，他没有权利对政府是否救市做出判断，但可以肯定的是目前还没有听到有关救市的政策。显然，不论是从实际的银行资金还是从政府部门的态度来看，下半年仍持续执行紧缩的信贷政策，开发商所企盼的政府救市也许只能是“水中捞月”。

　　变通融资盘活项目

　　- 出路

　　1 出卖股权

　　从5月份开始，公开出让股权的房地产项目公司数量增多，仅仅在北京产权交易管理网挂牌出让股权的项目就近15块。记者统计发现，近期出让的土地面积共近250万平米，面积最大的为占地近100万平米的密云高领镇地块，甚至今年初通过招拍挂方式获得的来广营某地块，近期也被转手。首开股份将已经接近封顶的西大望路项目也转让给一家香港公司。

　　2 项目托管

　　项目托管是指由专业开发管理商与缺钱的开发商签订托管协议。托管方以双方约定的销售价格以及回款计划来管理该楼盘的销售及后续开发，双方一般以股权合作的形式来确立合作关系，托管方会向开发商提供一笔资金作为按计划回款的保证，托管方负责项目的销售，销售回款扣除项目的开发建设成本及合理的利润后，双方五五分成。位于燕莎区域的某高端涉外项目已经接受了楼盘托管的商务模式。

　　3 增发或发行公司债

　　近期，上市公司增发或发行公司债的数量增加，包括招商地产、保利地产、首开股份、首创置业等众多上市地产公司纷纷以增发或发行公司债的方式进行融资，融资数额均在20亿以上。其中，6月30日，招商地产增发募资80亿元获得有条件审核通过，被认为是标志性的事件，据不完全统计，仅仅7月份就近10家上市公司采取不同方式进行融资。

　　4 打折降价

　　北京楼市打折降价已经成为一个普遍的现象，本报记者统计的数据显示，从3月份开始，北京楼市项目打折销售的数量和幅度均有所突破，目前已经出现最低7折销售的项目。不过目前普遍打折的幅度在9折左右，少数项目开始下降到8折，而打折的名目也各不相同。比如特价房、团购等。