地王代价：消化代价需要漫长的时间和成本(2)

　　北辰2007年年报显示，公司短期借款和一年内到期的非流动负债为30.2亿，加上上述资本性开支54亿元、长沙地块今年需要支付的土地出让金22.08亿元，北辰今年所需资金总额为106.08亿元。而截至2007年年底，该公司共有现金和银行存款为23.4亿。这意味着该公司还有80多亿的资金需求要依靠项目回款和融资来解决。

　　“58.4%的负债率在地产公司并不算高，还是可以融到钱的。”中原证券地产分析师魏博表示，北辰如果在现金流上出问题，关键还要看2008年的销售状况。

　　对于北辰2008年的业绩增长，有证券机构给予了一定的期望值。根据广发证券公布的一份报告，预计2008年北辰发展物业的收入为45.3亿元，投资物业收入10亿元，商业零售业务收入8.2亿元，总计营业收入约60亿元。

　　“几乎所有的地产公司现在都有融资和贷款的压力。”一位知情人士表示，“目前北辰置地对上市公司回笼资金的压力很大。”他还说，现在不少公司开始改变策略，对子公司实行更集权的管理，通过加强对子公司的控制来降低成本。据了解，北辰置地承担着上市公司有关发展物业的各项任务，负责的项目包括绿色家园、北辰大厦、奥运会媒体村，这将会成为北辰实业资金回笼的主要来源。

　　“2008年北辰可能会和地产基金合作。”一位金融服务机构董事长表示，2008年会出现一批地产基金，他们对北辰还是比较感兴趣的。

　　资金的问题只是一个方面，土地市场的变化，必然通过终端的房地产产品来对公司造成影响，尽管需要时间来验证，不过其中的一些逻辑已经显现出来。

　　土地变局

　　“2008年房价回归理智，但是以前的地价回不去了。这将是2008年房地产市场面临的最大的矛盾。”永安信金融服务机构董事长乔志杰表示，2007年的地价都是按照2007年房价涨幅的预期来成交的，这样导致2007年成为地价涨幅最高的一个年份。

　　实际上，2007年土地价格暴涨是一个有目共睹的事实。根据北京市土地整理储备中心的统计显示，截至2007年12月10日，北京发展新区和核心区的地面价格同比增长117.8%和83.5%，远郊区和拓展区的价格增长47.7%和22.8%。楼面价格也随之大幅度增长。而北京以外的城市，土地拍卖的楼面价格基本等于当时销售房价的情况也并不少见。

　　以北辰在长沙新河三角洲所拿地块为例，这块地出让面积785198.96平方米，商业和住宅分别占地152390.25平方米、632808.71平方米，规划容积率分别为小于5.0和小于3.5，依此计算出的该地块楼面地价为3090.58元/平方米。据一位开发商表示，按照此楼面价，成本应在5000元以上。

　　目前同样位于新河三角洲的在售楼盘湘江北尚，销售均价为5300元。“这里在售的有3个楼盘，均价都在5200元-5300元。”湘江北尚的工作人员告诉记者，“北辰拍下的那块地就在我们楼盘的西边，只有一路之隔。”这就意味着，北辰未来在新河三角洲地块所建房屋的成本价，约等于目前在售房屋的价格，企业的利润空间，建立在房价涨幅的基础上。

　　“2007年企业拿地的成本，是建立在对2008年房价预期的基础上的，而2008年的房价预期，是按照2007年的涨幅来计算的。”乔志杰说，如果2008年房价涨幅低于2007年，这对于很多企业来讲，是不可承受的。

　　来源：经济观察报网