地王代价：消化代价需要漫长的时间和成本

　　樱桃好吃树难栽：地王代价

　　胡芳洁

　　“目前我们接触到的地产公司，80%都表示不会通过招拍挂拿地了。”一位地产金融界人士表示。从地王频现、楼面地价屡创新高，到2007年底2008年初，土地流拍频现、土地交易市场一派清淡，这种转变并没有经历太长的时间。而接下来，地产公司如何消化为这些土地所付出的高昂代价，却需要漫长的时间和成本。

　　获得地王之后

　　2007年下半年，全国各地土地出让频现高价，万科集团(000002)、远洋地产(3377.HK)、北辰实业(601588)等为数不少的大型地产公司都被冠上了“地王”的名号。北辰实业在2007年7月以92亿的高价竞得长沙新河三角洲地块，更是一时获得业内广泛关注。而根据北辰实业2007年的表现来看，其整体业绩和盈利能力却值得商榷。

　　根据北辰实业2007年年报，北辰实业营业收入、营业利润都比上年增长，但归属于上市公司股东的净利润却在下降。2007年北辰实业的净资产收益率为4.03%，总资产净利率为2.63%，为近年来新低；毛利率和净利率也分别较去年下降3.5%和2.9%。这些都说明公司的盈利能力在下降。

　　广发证券一位房地产研究员表示，北辰实业净利润偏低原因之一在于其还有项目没有及时结转。北辰实业位于奥运媒体村的项目绿色家园本来是可以在2007年交付，由于奥运会的缘故而推迟。“北辰的问题在于业绩增长不够快。”他说。

　　“净资产收益率低，这是很多国企存在的问题。”有业内人士表示，国企普遍存在内在驱动力不足的问题。同时，减少自有资产在总资产中的比重，也是提高净资产收益率的一种方式，不过，随着自有资产的减少，随之而来的风险也会加大。

　　“总的来说，北辰还是比较稳健和保守的。”2007年，北辰实业资产负债率达到58.4%，为近4年来新高。不过，这个数字依然远低于不少房地产公司高达70%左右的负债率。而2007年北辰拿地花费重金，这到底会给今年带来多大的资金上的影响？

　　据相关协议，长沙新河三角洲地块是由北辰实业与北京城市开发集团联合购买并成立项目公司开发，各自的出资比例为80%、20%。有关公告显示，该块土地首期付款为地价总额的70%，即64.4亿元，于2007年8月5日前支付，其中北辰实业分担的首期款为51.52亿元。剩下的余款27.6亿元及有关税费将于2008年8月31日前分期付清。据了解，2007年地价款北辰已经支付，这就意味着2008年8月之前，北辰还需要偿还剩余地款的80%，即22.08亿元。

　　据北辰董事长贺江川今年3月向媒体透露的信息，今年北辰总资本性开支为54亿元，其中北辰大厦的开发约占14亿元，奥运村及场馆等物业改造2.8亿元，其余37亿元用于项目开发。

　　来源：经济观察报网