中等收入者住房梦待圆 限价房乱相中如何起飞(3)

　　上海证券报：所谓限价房，指的是政府限定价格、限定供应对象的住房，也被称为”双限房“，广州等的限价房用地出让，以高地价，低房价为原则，又称”双竞双限房“。对地方政府的这种做法，市场对此有何评价。

　　丛诚：政府既希望有高的地价收入，又希望开发商不要卖高价，这在一定程度上影响开发商的开发热情，一些变相修改规划，提高收益率的做法就不可避免。

　　把脉：五大建议助力限价房成长

　　上海证券报：除了广州之外，北京、南京、上海等地相继传出限价房消息，如南京建委承诺今年开建10万平方米的限价房，北京公布了包括申购标准等内容的限价商品房购买细则草案并公开征求市民意见，上海则传出消息，部分开发商楼盘未售出部分已经封盘，静待政府通知，并有可能变身限价房房源。

　　提供限价房的方式各地不一，限价房市场急待规范。如果限价房将长期成为保障性住房的内容之一。为保证这一产品的持续健康发展，在政策上应做哪些准备。

　　丛诚：要思考限价房开发与销售链条的所有工作，而不只是推出土地，确定售价。那种简单的数据游戏无益于限价房的长期发展。首先，如果明确开发商为限价房开发主体，那么以怎样的机制确保在低收益情况下，开发商有动力参与限价房的建设。是像经济适用房一样减免税额，还是贷款优惠，甚至土地价格是否可以优惠等都应该明确。

　　第二：限价房购买资格审核是保障性住房管理的第一难题。根据目前的城市居民收入统计方式，还不能准备核实个人收入情况，这种现状决定了对家庭收入考查的难度。而一旦资质审核不明，各地限价房可能出现类似以前富人开车住经济适用房的情况。

　　第三：政府需要更专业的职能部门管理保障类住房的工程出让、建设、申购甚至回购等工作。保障类住房建设涉及众多工作环节，没有一个相应的体制和部门建设，可能沦为宏观调控的应景之作。

　　第四：限价房等保障类住房建设的融资渠道需要拓宽，比如可以考虑将公积金积累更多地用于保障类住房建设融资。

　　另外，在招投标时，可以允许政府寻找一些社会责任感较强的优质企业参与限价房开发，这对于保障限价房品质有一定作用。

　　尹伯成：对于限价房的开发，我建议政府应该介入整个开发过程，实行全面监督，严格设立门槛，实现信息透明化。此外，还应该和开发商一起核算成本，实行一系列优惠措施，达到控制成本的目的。

　　我还主张，这些项目不应该都放在偏远地区，因为中低收入居民大都没有自驾车，出行全靠公交系统。把他们都扔到那么远的地方，交通会相当不便。香港的公屋就是各个地区都有的，并不是只能建在偏远区域。因此我建议，政府还应该在中环、外环间划拨出一些土地来进行限价房的建设。

　　未来：是长期政策还是”一夜昙花“？

　　上海证券报：对于目前的限价房现象，有政府人士称，限价房更多地立足于调控而不是保障。这是否说明限价房只是一个用来拉低近期日益上涨的房价的工具？还是可能长期发展下去。

　　黄文波：目前广州对限价房的意义、性质、发展方向的认识日益清晰。一是认识到限价房是多层次住房梯级供应和消费体系的重要层次之一，是对中等收入阶层的住房消费和供应层次，是一项必须”长期坚持“的住房政策。这决定了它具有旺盛的生命力，是一个不断发展完善的新生事物，而不是历史阶段的产物。二是认识到限价房是针对市场异动情况的”调节器“，是一项需要根据房地产市场实际情况灵活运用的调控措施，其限价标准、供应规模、销售对象都需要根据房地产市场运行情况和中等收入家庭的住房需求动态变化。三是限价房立足于市场公开竞争机制，尊重市场经济规律。

　　上海证券报：在昨天的两会政府工作报告中，温家宝总理强调今年房地产市场宏观调控的四项措施，多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题是目标之一，但在解决途径中，增加中低价位、中小大型普通商品房供应被重点提及。那么，近期相关主管部门是否可能推出类似的限价房管理指导条例。