中等收入者住房梦待圆 限价房乱相中如何起飞(2)

　　潘石屹：对北京等地来说，限价房一但推出，房价肯定会受到影响。这一点是勿庸质疑的。一是对城市房屋销售价格的均价会有拉低作用，二是对限价房周边楼盘的销售价格产生制约，在同类竞争的前提下，一些地段相近的同类房源可能调整价格。

　　丛诚：根据发改委的统计，去年12月，广州房屋销售价格虽然同比上涨5.7％，但环比下降1.4％，新建商品房环比下降则达到2.9％。这在房价普涨的中国楼市，是个可喜的变化。但不能说，目前几个主要城市房价有所松动都是源于限价房的影响。甚至这种下降是否可以代表长期趋势还有待考证。因为每年的第一季度都是房地产市场的淡季，而一些商品房的促销也只是拿出部分不太热销的房型”集中打折“，这些特殊因素都导致近期房价有所松动，但绝不代表同品质商品房将迎来集体降价。

　　上海证券报：与限价房的”控价功能“相比，目前限价房执行中的一些问题也倍受关注，甚至引来限价房不可能实现中等收入家庭安居理想的判断。

　　比如，调查显示，广州限价房项目有参杂”水份“的可能，号称近180万平方米的限价房项目，其实可以公开供应给中等收入家庭的可能仅为110万平方米左右（扣除大户型和单位内部销售）。另外，大部分的广州限价房在出让项目时规定了“二八原则”，即80％的面积用于建限价房产品，20％的面积给开发商自由规划，有的开发商甚至规划为类别墅的低密度豪宅。

　　我们应该如何看待这些发展中的问题？

　　潘石屹：政府过去几年出台的房地产政策绝大部分是针对如何解决中低收入人群的住房问题，即政府保障性住房政策，如要求严格执行”90平方米以下的户型占70％“等，经济适用房、限价房的规定就更加严格。如果借着限价商品房的名义建豪宅，这与政府千方百计要解决中低收入人群住房问题的政策是相违背的。政府一定会出面制止这种行为。

　　尹伯成：限价房的目标是好的，但是前景和发展空间如何就和管理水平密切相关了。这个”限“字就是个问题。

　　政府单纯用行政命令强制限价违背了开发商逐利的本性，开发商没有积极性了肯定不行。但是目前使用的调整方法，比如用限价房和大户型的豪宅”配套“开发，肯定不是解决这一矛盾的根本之道。

　　原因有二：第一，限价房的利润空间是有限的，开发商一定会着力建设高利润的高档住宅甚至别墅项目，同时压缩限价房成本，这就很可能影响限价房的质量；第二，国家早已经明令禁批别墅用地，如果开发商利用自由规划的机会配套建设类别墅项目，就可能涉嫌违规。一旦有普及趋势，将刮起一轮新一轮开发乱相。

　　黄文波：广州在2006年下半年着手公开出让限价房用地时，国家关于限价房政策只有较刚性的要求，限价房的性质、发展方向、操作办法甚至基本思路都没有形成，既无具体政策可依，又无先例可循，无论在认识和实践上均处于摸索阶段，正是由于这样特殊的政策背景，广州施行”双限双竞“公开出让也是一个不断提高、不断完善的过程。

　　此类大户型不符合限价房户型要求，下一步，我们将本着从严、依法、合理的原则，通过签订土地使用仅出让补充合同，全额补缴地价。

　　上海证券报：那么，目前限价房政策执行中存在诸多特例和不确定性的根本原因是什么？

　　丛诚：相关主管部门有意先鼓励各地尝试性开发限价房，形成经验后再考虑推广。这就决定了目前限价房并没有形成如经济适用房一样的明确的法规性文件，因此在操作中也没有统一的体制性的指导。

　　上海证券报：有消息称，如果搭配高档商品房建设，广州的一些限价房项目综合销售利润率可能达到30％以上。这和市场所称限价房利润只有10％甚至更低的说法不符。那么，开发商究竟在限价房项目中获利多少？

　　尹伯成：项目单纯的限价房开发收益大约就在10％到15％之间，不能超过15％，否则就根本不是限价房了。对于国内的开发商来说，这个利润空间可能的确相对较低，但是在欧美国家的成熟市场，房地产开发的利润也就是这个数字。况且这10％左右的利润是低风险的，是稳定的收益。

　　陈兴汉：这种情况在南京是没有的。今年，南京公布了10万平方米的限价房计划，都是单纯限价房产品，没有所谓的商品房的配套。规定开发商利润率在8％以下。虽然利润率不高，但也说明有利可图，一些开发商也是愿意做的。

　　栖霞建设此前参与了南京200万平方米经济适用房的建设，也有可能参与限价房的建设。但是现在看来，10万平方米的总量是很少了，推出后对房价和供应结构的影响也不是很大。至于今年是否还有限价房项目的规划还不好说，毕竟土地资源是有限的。