资本助推地价非理性飙升

　　资本助推力

　　如果缺少了资本的推动，地价飙升的非理性可能不会走得这么远。

　　2007年，奥园、SOHO、远洋在香港上市，复地、首创等将回归A股，华远等则意欲借壳；

　　2007年，房地产企业在A股通过增发融资400余亿元，为历年来融资规模最大的板块；

　　2007年，公司债融资启动，房地产公司随即试水，万科、金地、保利、北辰纷纷宣布发行十几亿到几十亿的公司债；

　　2007年，越来越多的其他行业公司进入

　　2007年的大多数时间里，地产股的表现优于大盘，保利的静态市盈率最高时甚至达到了150倍。

　　杭州滨江房产副总朱立东的亲身感受是：“房地产公司对土地的溢价判断理论上是相差不大的，但因为有了资本市场上的资金来源，溢价可能会增加很多，对土地价格的承受能力也会高很多。高地价的一部分风险转移到股市上。”“如今的房地产市场，已经从关系密集型转移到资金密集型。过去是看谁有关系能拿到地，现在是看谁有钱能拿到地。”李明书是北京一家二线房地产公司的高层，他们也正在积极地谋求上市。“这是资本对地价上升的一个直接驱动力，”戴德梁行杨达认为，“另一个间接的驱动力是购房者，在通货膨胀的预期和股市风险加大的背景下，他们觉得买地产股不如买地产。”戴德梁行上海公司综合住宅服务华东区主管胡港文就发现，5月份之后，一次性付款的消费者比例增加了不少。

　　而地产商的另一个资金来源——海外基金——尽管遭遇了政策限制，也并没有退出中国市场，而是通过直接投资项目的方式，在积极地寻找分一杯羹的机会。戴德梁行最近就刚刚促成了复地与德国SEB基金一个2亿美元的合作。“归根结底，还是流动性过剩。”多位受访者一再对南方周末记者强调，也就是说，无论是投资者还是消费者层面，钱都太多了，需要寻找投资渠道。

　　有趣的是，不少地产公司本身也在炒股。杭州坊间流传，一家公司通过股市收益四十余亿，能买下半个长沙新三角洲地块了。“房地产商普遍看好后市，所以愿意高价拿地，而今年股市直接融资渠道的增加，又让他们得以高价拿地，”赵强分析道，“游戏规则就此发生改变，过去都是根据单个项目的投资回报率，现在都加上了对未来房价的预期，这更多地是一种风险测算。”

　　不成为大鳄，就被大鳄吃掉

　　游戏规则改变的直接结果就是：大量地产商被淘汰。

　　“如今活跃在土地市场上的，就是那么十几家公司，如果继续维持这个局面，两年之后，可能这个市场上就都只有这十几家公司了，”李明书预测道，“

　　有数据显示，2004年北京还有4000多家房地产公司，现在只有800多家。经过这一轮洗牌，明年的统计数字还会有一个剧减。香港的地产商也是经过3次洗盘，最终存活十余家。

　　在世联地产的袁鸿昌看来，中国的房地产开发商目前可分为四类：资源型开发商、专业型开发商、资金规模型开发商和机会型开发商。机会型开发商占据了总数量的90%以上，但因为可持续性差，“地王”频出的当下，尤其容易死亡；而最终能存活的将是依靠资本市场壮大的专业型公司。

　　资源整合的过程中，对土地的争夺更加激烈，房价不可避免也被抬升，尤其是当新拍地王的价格等于甚至高于周边楼价时。

　　雅戈尔7月份在杭州拍下的1.5万元/平方米，直接刺激了周边的风华九园一周时间从1.4万元/平方米上涨到2万元/平方米。

　　南京实行“一房一价”，规定开盘后的楼盘不得随意抬价，但地产商们干脆让新盘迅速变成二手房，提高交易价格，出现二手房贵过新房的奇特景象。

　　10月份，国家统计局新闻发言人李晓超明确表示，土地开发建设成本提高、土地价格上涨较快，是房价持续上涨的主要原因之一。

　　而反过来，房价的上升，又推动了开发商对土地的争夺，最终推动了地价的上扬。

　　在这场“圈地游戏”中，由于主角大部分是上市公司，这种“地价—房价—地价”之间循环往复的关系借由股市得到了更大程度的放大。

　　每当上市公司出拿地公告，股价总是很“配合”地上涨一定的幅度，即使这是一般不去兑现的纸面财富，这种上涨还是为将来上市公司的增发和公司债融资打下了良好的基础。

　　对此，赵强的解释是：“理论上，只有拿地的回报率高于资金成本，股价才应该上涨。但因为信息的不对称和股市的投机特性，股民基本上都在透支对未来的预期。”

　　第三季度里，保利地产取得了上海、武汉、广州等城市的8个地块，总价款近100亿元人民币，但保利的股价同期也翻了两倍多，变成房地产第一股，保利随后打算发行43亿元的公司债。

　　若隐若现的风险

　　地价和房价交错上升的游戏要玩下去，很重要的一点是必须有足够的需求来支撑未来的房价。

　　经历了今年春天开始并持续了整个夏天的房价飙升后，市场出现了一些微妙的变化。

　　在10月的黄金周中，今年一直领跑此轮全国房价普涨的深圳市，虽然房价仍在高位，但是耐人寻味的是，消费者却似乎选择了冷眼旁观：整个黄金周，深圳只卖出82套新房。深圳市民扬言，要与开发商较劲，坚决不买房，压着地产商低下头来。

　　与此同时，政策层面也有变化。在天价“地王”屡屡出现后，地方政府开始谋划增加土地供给。杭州市上半年放出的土地已经超过了去年；南京10月份推出了14幅“小地块”；青岛则在40天内连续拍出30块土地。除了加大供给外，需求方面也有政策出炉，第二套房首付款比例的提高，将直接压制购房者需求。

　　从市场层面来说，也有寒风袭来。地产股的暴涨和大规模增发，一直被看作此轮“地王”频现的资金基础。但8月份以来，房地产股成为机构减持比例最大的板块，机构通常被认为对市场水温变化能够先知先觉；同时，证监会暂停审批房地产公司IPO的流言再度四起。巨量土地储备带来的资金缺口开始浮现。

　　比如北辰，这一轮土地飙升中最大的地王，今年需要为长沙新三角洲地块支付51亿元。根据北辰的中报资料，无法依靠自有资金支付地款，为了缓解可能的资金压力，北辰10月份宣布发行17亿元公司债。

　　11月1日，土地出让金缴纳新规实施以后，类似的资金压力将会更大。因为房地产商必须缴清所有土地款之后，才能开工。过去开发商普遍采用的是“借鸡生蛋”的策略，只要有10%—30%的前期资金，就可以把土地先行拍下，取得土地证后，就可以着手分期分片开发，用售房所得再返过来分期支付土地款。而新政策要求先交清土地款再开发，这无疑堵住了开发商的变通之道，将使开发商沉淀巨大的资金成本，从而面临巨大的资金压力。

　　因为各家房地产上市公司今年的销售数据良好以及土地资源稀缺的原因，证券公司目前仍给予他们“增持”的评级，但这一切的前提，都基于一点——“中国宏观经济环境和宏观政策不会改变”。(文中李明书为化名)