喧嚣的地王时代

　　喧嚣的地王时代

　　1月31日，武汉，35亿元，790亩，总价突破了两年前33.9亿元的当地拍地纪录。

　　地王时代的帷幕，从这一天上海豫园旅游商城股份有限公司在武汉的豪掷拉开。

　　可以说，这是自2003年实行土地招拍挂制度以来，“地王”刷新频率最高、金额最大的一个周期。

　　其间，最名符其实的“地王”，当属7月份北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元。“如果是我，绝不会去买那块地。”同为上市公司、同为拿地大鳄，金地集团一位副总经理仍然认为付出如此大的资金，风险将倍增。

　　而苏宁环球8月份在上海市南京路拍下6万元/平方米的“楼面地价地王”，则让更多的人很久才回过神来。“恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却要耗资44亿元。无论怎么操作，未来都是难以盈利的。”仲量联行亚太区董事陈立民能给出的惟一解释是，苏宁这么做恐怕出于“品牌效应”。

　　标杆之外，更普遍的情况是，地价以火箭之速度攀升，杭州在5月30日到7月9日的40天里地价一再刷新，同属黄金地段的3个地块，前后共涨了1/3，从11000元的楼面地价飙至15000元。全国地价指数今年第一季度上涨了9.8%，之后的两个季度分别是12%、15%。

　　“遍地开花！”戴德梁行杭州分公司总经理杨达这样形容，“长三角既不是开头，也没有领跑。”杨达认为，“广州地王”、“成都地王”、“长沙地王”也都声势逼人，“地王”现象并不是孤例。

　　喧嚣声中，再没人提及年初武汉的那宗交易。实际上，早在今年4月1日前，拍得土地的上海豫园旅游商城由于资金压力，无法付出第一笔10亿元的土地出让金，地块转为上海复地接手。

　　这不过是两年前几出“地王沉浮录”的翻版。2005年的温州地王“中瑞财团”年底成为“拖欠土地出让金”的状元；再早一年的上海地王“合生创展”因为资金紧张，一度停止了以16亿元拍下的上海新江湾城C1地块项目。

　　这些不成功的“个案”，在今年蒸腾向上的“地王”热潮中，在开发商迫切需要拍得土地的现实映射下，被有意无意地忽略了。

　　为什么必须成为“地王”

　　地价和房价上升的气息，在 5月份杭州的“滨江万家花城”楼盘再现久违的彻夜排队时，杭州滨江房地产集团副总经理朱立东就嗅到了。

　　700多套房子一天售空；半个月前180套的“万科魅力之城”也在两天之内被抢完。

　　“再加上5月份房交会的火爆情况，大家意识到，经过整一年宏观调控带来的低迷期后，地产市场回暖了。”杭州一家房地产顾问公司汉嘉地产顾问机构总经理梅杰回忆。

　　房子越卖越贵了，第三季度里，杭州新房每个月相对上月的涨幅都在增加，9月份的环比增幅为全国最高——5.5%，同比更是上涨了15.6%。

　　但也越卖越少了，杭州透明售房网统计，2006年杭州存量房源一直保持2万套上下，但到如今只有3000套可供买卖。

　　买房子的反倒越来越多，“信号就是温州投资客的回潮，无论是稀缺的钱江板块，还是便宜的下沙板块，或者有升值潜力的九堡地段，温州人几乎都闭着眼睛扫。”梅杰说。

　　一位不愿意透露姓名的中介公司高层告诉南方周末记者，一个新开楼盘的客户，竟然有90%登记的是温州身份证。

　　显然，得再煮一锅“饭”来卖了。但等米下锅的地产商们发现，米，也越来越金贵了。

　　2003年是杭州土地供应的高峰，有5000亩土地供市。但之后的三年，因为宏观调控压缩土地供给，都维持在3500亩左右。

　　“再加上行情不好，多数本土企业都开始观望，去年甚至出现地块流拍，”汉嘉地产顾问机构研究部经理陈焕春介绍，“结果今年行情好了，很多企业又没有储备土地开发了，僧多粥少。”

　　他们还共同面临着外地企业的竞争。“标志性事件是去年万科打入杭州市场，战略需要让他们更加不惜代价。”“住在杭州”网首席记者丁晓红补充。做衬衫起家的雅戈尔7月份以每平方米15000元的楼面地价拍下市中心地块，至今仍是杭州单价地王。

　　杭州，这座最早全面推行土地招拍挂制度的城市，只是全国土地市场的一个缩影。

　　2006年，全国土地竣工面积和新购土地面积的增长率曲线形成了一个巨大的缺口，一个猛增，一个锐减。也就是说，一边是开发商储备的土地大量被消耗，一边是没有新的土地资源补充。

　　因为这种显而易见的供需失衡，光大证券房地产行业分析师赵强“奉劝”地产商们“先下手为强”。

　　这也是南方周末记者访问的学者、地产商和中介机构，对地价飙升给出的共同原因之一。

　　供求失衡，在土地资源紧张的大城市表现最为突出。

　　上海世联地产总经理袁鸿昌给出的数据是，2005年和2006年上海分别推出380万和640万平方米用地，但根据他们的估算，目前的土地需求是2500万到3000万平米，缺口以数倍计算。“两个月，现有的存量就能消耗掉了。”上投集团下属的汇龙新城总经理俞军认为。

　　对于项目类公司，拿到一块地做一个项目，没有土地等于直接死亡，这类地产商的数量目前仍占到80%以上。

　　对于扩张版图的公司来说，新城市的新土地则是一枚先头钉，也是巩固异地市场的棋子。即便万科、绿城这样的大房地产公司在今年拿地之前也面临南京和上海市场出现空档的危机；万科今年计划开工的规模占年初土地储备的近一半，若不持续拿地，最多两年后现有的发展速度就会减缓。“市场占有率是长期战略，因此不少公司宁愿牺牲短期回报率。”赵强指出。

　　更何况，对于许多已经上市和即将上市的房地产公司来说，不断增加的新土地就是投资者关系。“每股土地储备多少”是基金经理们分析房地产上市企业的重要指标；为了上市，一向批判“地王”的SOHO中国总裁潘石屹也不得不咬咬牙跺跺脚，拍了几块地。“作为一家上市公司，得对股东有所交代，增加土地储备是必须做的一件事情。”戴德梁行杭州分公司总经理杨达指出。

　　一个个个体的理性选择就这样铸成了集体的非理性。“地价跳跃式的上升肯定有不健康的因素，但如果大家都这么拍，就并非全部非理性了，应该探寻真正的根源和背景。”浙江大学房地产研究所所长虞晓芬更愿意辩证地看待。