报告称三大原因导致上半年房价持续上涨

　　上半年中国房产市场“全盘皆涨”

　　——中房协认为：调控房价用财税手段更有效

　　《中国经济周刊》记者 林深

　　涨！涨！涨！

　　上半年的全国房地产市场呈现近几年来中最为强劲的上扬态势，据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份全国70个大中城市新建商品住房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比均创下了2006年以来的新高。

　　在北京、深圳等一线城市连续多月10%的同比涨幅的引领下，房产价格上涨态势正在向其他地区一路蔓延。2005年3月以来住房价格相对稳定的

长三角地区的房价出现反弹，南京、杭州、宁波6月份房价同比涨幅分别为11.3%，8.6%、6.9%。

　　随后的二、三线城市房价也呈现出普涨局面，

石家庄、蚌埠、韶关、长沙、惠州、大理等市住房价格的上涨，已经进入到全国70个大中城市价格涨幅的前十位。北海市的房价涨幅连续两个月位居榜首，同比增长分别达到了15.1%，16.5%。

　　而事实上，根据中房指数研究院和一些城市的有关部门对实际成交数据的统计，某些地区实际房屋成交价格涨幅还要高于已经公布的涨幅。中国的房地产市场已是全盘“皆涨”。

　　针对这一态势，8月11日，中国房地产协会产业与市场研究专业委员会专门发布《2007年上半年中国房地产市场研究报告》，专项对今年以来的房地产市场上扬态势做系统分析。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，今后应加强包括出台物业税法、调整利率等在内的财税等市场调节手段。

　　三大因素助推上半年楼价

　　中房协报告认为，今年上半年虽然摆脱了2005年来土地供应连续减少的局面，土地供应同比增长10%，但由于前两年基数较小，供应总量依然不足，一些企业在取得土地后，开发建设速度减缓，上半年全国完成土地开发面积占同期土地购置面积比重68.4%，而占历年待开发土地面积比重仅40%，土地有效供应明显不足。

　　与土地购置面积同比上升10%相比，同期购置土地费用却同比上升高达28.6%。朱中一认为，这表明土地购买价格的上涨。单位土地面积开发成本明显加大，反映出拆迁安置费用的提高，和实行“招拍挂”后地价的上涨，而这一切终将反映到房价上。

　　另一组形成对比的数据是，商品房供应增幅回落与需求显著上升的反差，供不应求的矛盾正在加剧。上半年除完成土地开发面积增幅比去年同期回落26.4个百分点外，商品房新开工面积同比回落3.2个百分点，竣工面积低了9.3个百分点。

　　而相形之下，需求类指标增幅却强劲上升，上半年商品房销售面积同比增长21.5%，增幅比去年同期提高了5个百分点；商品房销售面积同比增长33.8%，增幅同比提高了9.3个百分点，其中商品住宅销售面积同比增长22.5%，增幅比去年同期提高了5.9个百分点。商品住宅销售额同比增长36.8%，增幅比去年同期提高了13.9个百分点。

　　造成住宅市场供不应求的原因有很多，朱中一分析认为，从需求方面看，在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金涌向住宅市场，家庭拥有多套住宅的数量增加；而前两年受宏观调控影响，一些持币待购的消费者，需求在今年上半年得到集中释放；此外还有股市获利的转向资金以及海外资金等。

　　“就供应方面而言，除了土地成本上升影响，部分开发商基于对未来市场预期看好，大量项目闲置、囤积现象，也加剧了有效供应的不足，还有城市拆迁进度普遍放缓以及去年以来实行新政后项目套型调整等都综合影响了市场供应数量。”朱中一说。

　　此外，二手房和租赁市场的发展滞后也是造成房价单边上扬的另一大诱因。据中国指数研究院院长莫天全介绍，40个重点城市统计数字显示二手房交易量缩价升。上半年二手房成交总面积不但没有增长，还同比减少1.6%。其中二手住房成交面积增长幅度低于新建商品住房销售面积涨幅21.8个百分点，二手住房成交面积仅为新建住房面积的40%。二手住房成交套数与新建商品住房占比为56.3%。二手房交易量仅为新房的一半。

　　而二手房价涨幅却异常快速，并于今年6月首度超过新房价格的涨幅。通常情况下新房价格的涨幅要高于二手房价格，而在新房供应不足情况下，二手房价被迅速抬升，今年6月二手房价格上涨7.8%，高于同期新建住宅价格涨幅0.4个百分点，莫天全预计，短期内这种情况还会继续保持。

　　行政干预适得其反？

　　对于上半年房地产呈现出来的种种问题，中房协报告坦陈，商品住宅供不应求局面下半年仍难以缓解，房价上涨的压力依旧存在。

　　值得注意的是，衡量供求的关键性指标，商品住宅销售面积与竣工面积比在上半年首度突破了2.0达到2.08，高于去年同期的1.9。上半年，成都、武汉、南京、杭州4城市该数据分别为2.97、2.42、2.31、2.06，而重庆、广州、上海也达到了1.89、1.79、1.74，意味着购买力的增长速度将把可供数量远远抛在身后，而这一趋势无疑将在下半年延续。

　　在分析中国楼市快速上扬深层原因时，也有不少反思近两、三年来政策宏观调控得失的声音。中房协报告认为，今年以来，房价普遍上涨，人们对某些宏观调控政策措施的有效性产生了疑虑。比如，套型90平米一下占70%以上的规定，与实际需求不一致。

　　对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，需求结构的变化主要与住房的价格有关，与硬性的指标关联不大。但靠行政的手段使需求适应供应结构的调整，难以达到目的。通过对北京、上海、深圳、天津4城市消费者调查，有70-80%的消费者选择了100平米以内户型，而对90平米户型的需求，深圳只有46%，上海仅37%。

　　“对调整住房结构，政府应该多采取财税等经济的手段，这样收效会更大。”朱中一说，调控需要政府行政与市场机制两种手段互相结合。

　　除了反思调控，中房协也对金融系统执行不到位提出了批评：银行没有严格执行个人住房抵押贷款的条件，客观上支持了住房消费需求的增长。

　　此外，朱中一还认为，近年来外资进入开发领域，虽然缓解了一部分房地产开发企业的资金压力，增加了部分供应，但也增加了宏观经济调控与稳定房价的难度。

　　物业税出台“越早越好”

　　针对上半年市场发展现状，中房协报告预计，在今年下半年或今后一段时间内，政府还可能出台一些新的调控措施。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，物业税等财税金融手段、金融政策调整、土地市场治理、住房保障制度落实等均是未来调控的主要手段。

　　对于万众关注的物业税何时出台，朱中一表示，目前是针对现有住房数量、还是人均面积大小等都还存在不同方案，“但就目前来看，迟早都要走这一步，早一点走更好。”

　　朱中一认为，目前全国房价存在明显的“虚高”，一个明显的证据是，今年一季度住房租赁价格与销售价格涨幅分别为1.5%和6%，租赁需求是反映真实的居住实际要求，两者存在4.5个百分点落差，要引导消费，抑制虚高增长，物业税无疑是最为有力的利器。

　　此外，朱中一还建议，在扩大土地有效供应方面，在固守18亿亩耕地前提下，探索城市住宅用地增加与农村宅基地减少相挂钩的政策。

　　在金融方面，中房协同时建议银行存款利率上调并高于物价上涨指数，避免更多的资金向房地产资产转移，同时推进房地产金融产品创新，分流投资者相关渠道，在大力培养租赁市场方面，政府应该一方面考虑对住宅保有环节的税收调节，提高住房闲置成本；另一方面也要考虑减少个人出租住房的税收负担，以活跃房屋租赁市场。

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