唐学鹏：房价是股市的风向标

　　7月份国家统计局公布的CPI指数高达5.6%，这一125个月以来的CPI最高值其实已经击溃了各种巧舌如簧的辩驳。这些辩驳的主体大多是正在享受通胀收益的资产玩家，他们愚蠢而别有用心的目的只有一个，通过拒绝承认通胀，希望影响政策出台严厉的反通胀措施的速度和频率。他们总是大言欺世地拍着胸脯保证：中国不会步入日本过去的泡沫道路、中国没有类似美国式次级贷款的风险，实际上他们根本没法做哪怕一丁点的严谨而客观的学理证明。

　　过去一段时期内，出台了一系列“紧缩政策”，例如自去年以来，累计调高存款准备金率9次、加息5次(0.27%的加息幅度)。不过，一种看似奇怪、看似相反而其实异常合理的现象出现了：每次加息都会引发资产价格的逆向走高，加息被认为是资产泡沫扩大的利好而不是利空。

　　长达4年之久的“假紧缩、真宽松”的货币政策，在客观效果上是中国此轮疯狂楼市、股市的根本性推动力。股指飙升、房屋天价，其离谱的程度已经不好意思再用市盈率指标和房屋租售比来进行衡量。但是我们看到，一些动机不纯的人往往用所谓的动态市盈率这样可疑的指标，或者用不知所云的中国上市公司转轨兼转型的概念来虚构中国上市公司将保持长期的高增长

神话，以此来证明中国股市的非泡沫性。

　　也就是说，用股价市盈率或者

房价-收入比之类的指标来分析当下是非常欠缺的，毫无疑问，它们确凿了泡沫的绝对存在性和绝对危险性，但它们并没有提供一种可靠的途径来分析泡沫的“可吹大”程度。

　　既然中国目前的楼市和股市都是“资金推动型”，这就意味着分析“对各项资产进行疯狂抢夺”的资金主体的行为学就变得非常关键。对于中国居民来说，他们可选择的资产形态基本上只有三种，一种是房地产、一种是储蓄(银行存款国债等无风险资产)、一种是

股票 (包括基金等产品)。随着CPI指数同加息幅度之间的不对称，“负利率”问题变得突出，人们出于收益的考虑，使大量资金从储蓄形态“离去”，扑向地产和股市。

　　在一个负利率不断加深的环境下，房地产资产价格肯定要首先飙升，因为它具有资产的使用性(居住或出租)以及稳定性。在房地产表演“骇人的暴涨”节目之后，它成了一种“阶层资产”，因为购买或者炒作它的人大多是资产丰裕的住家或玩家，它的过分高亢的涨幅设置了可怕的隔离带，将大部分中产阶层和收入低下人群“抛弃”了。于是，在一个负利率高房价的环境下，股票成了大多数群体抗住“资产缩水”的唯一场所，它扮演了一个具有安慰人心的角色。

　　随着加息步伐的继续，因为房地产是靠按揭，它会对购买者的长期现金流产生影响，在利息没有升高到足够可以克服负利率之前，利息对房价的打击要超过股市。但是土地的稀缺性和住房的“可收租”，使得房价即使下跌，也是异常缓慢的。

　　由于房价的短期抗跌性，当房价继续高悬或者从高位略跌时，股市恰处于最黄金的时间。因为房价的高位封阻了大多数人，储蓄利率又令人们异常失望，于是，股市就成了“代表最大众利益”的场所。如果房价大跌，股市反而很危险，因为价格下跌将使得房地产焕发吸引力，“房产对股票可以产生强大的替代作用”。

　　那么，从时间点上看，房价如果不跌，股市就是安全的。当房价真实的大幅度下挫之后，股市则将走上最高点，并随后可能会在3个月到半年之内发生某些变化。简单地说，房价的峰值会出现在股指峰值之前，房价为股市保驾护航，房价是股市的风向标。

　　 日本和中国台湾地区在上世纪八十年代的例子，以及美国最近的故事都完美地佐证了这种泡沫形态破灭的先后序列。我们此前就曾经预料，美国房价真实下跌数月之后，美国股市随后达到最高峰，并将会暴跌，而且总的趋势是一路下降，有小反弹但不会有大反弹。(《21世纪经济报道》)唐学鹏