温州炒房团返乡房价大涨 传官员参与炒房

　　记者 陈周锡 温州、上海报道

　　炒火全国各地楼市而闻名的温州投资者，这次狠狠地杀了个回马枪——回温州老家炒房。

　　在温州市区，一些房源去年10月售价才1万元/平方米，短短10个月过后，价格已涨至2万元/平方米，甚至更高。目前，温州中瑞曼哈顿的一些空中别墅的价格已达3万元/平方米。

　　据国家发改委、国家统计局调查结果，今年5月份温州房价同比上涨10.9%，位居全国70个大中城市第三位；环比涨幅3.6%，位居第二位。温州市房地产业协会会长尤鸿鹤直言：“温州房价有点失控。”

　　几千万撬动楼市

　　去年10月份，一些温州炒家开始互通信息，炒作目标瞄准新城同人花园，这成为此轮温州房价上涨的导火索。

　　当时，这些炒家在新城同人花园附近利用

房产中介所，大量吸收该楼盘的放量房源。据介绍，当时炒家手中握有90多套房源，买进价格在1万元/平方米以上，预计约占该楼盘可交易量的一半左右。

　　据了解，新城同人花园占地面积200余亩，是温州为数不多的规模大盘。2004年2月开盘均价6000元/平方米左右。2005年初该楼盘市场炒作价突破1万元/平方米。后因市场调控影响，去年10月其市场价格在9000多元/平方米。

　　“在炒家的轮番炒作中，目前新城同人花园市场价已近2万元/平方米，短短几个月时间，房价就翻了一番。”温州资深房产人士陈鸿说，一些握有巨资的私营企业主是炒作主力。

　　分组作战、围剿城市核心楼盘，是这次温州炒房团的主要特点。温州海螺置业房产置换公司常务副总经理陈志仁说，一般来说，3-5名关系紧密的炒家形成一组，一组能集聚上千万元以上现金，有自己的联动中介所。各组间主要成员联系紧密，事先已沟通炒作目标、行动时间等。

　　目前，温州炒作房源主要以产权房和期房为主。

　　在炒家与房东达成产权房的购房意向时，炒家借口说，他是代第三方预订房子的，先给多少订金，等第三方一两个月回来后，再办理过户手续。在此后一两个月时间里，原本还放在房东手里的房子，已被炒家堂而皇之挂在中介所，售价已比原房价高出10%以上，等待下家。当炒家与下家确定购房意向时，炒家会称，因资金突然紧张，无奈卖房，但这房子尚未过户，但他保证下家与房东之间的过户安全。购房需先支付订金 (包括10%以上的抬价总额)，至此炒家牟利退出，下家与房东发生交易。如下家还是炒家，类似手法相同。

　　在炒作期房的操作上，炒家与房东确定期房买卖时，炒家和房东一般会签订房屋买卖委托协议，并经公证部门公证。这时本应由房东找的受委托人，反过来却由炒家来找与其关系紧密的人来操作。在此之前房东和炒家事先商定，炒家先支付30%总房款，办理产权时再支付其余70%房款。据了解，期房到办理产权证一般都需要一两年时间里，期间因期房限转政策限制不得变更户名。这时炒家开始在联动的中介所挂出这一房源，价格一般比原先高出15%左右。在炒家和下家确定购房意向时，下家需向炒家支付30%的预付款，以及拉价后产生的利润空间。至此炒家脱身，在不菲劳务费的激励下，房东也会愿意和下家再次签下房屋买卖委托协议。如下家仍是炒家，操作手法类似。

　　实际上，在办理产权证之前，一些期房已经被炒家多次炒作，价格空间已明显透支。

　　“从产权房和期房的炒作流程可看出，我们只需几千万元的流动资金，就可抬高楼盘50%左右的可交易房源的价格，进而能撬动这个楼盘房价。”一位不愿具名的温州炒家点出玄机。在新增房源有限下，只要这些标志性楼盘价格一上涨，必将带动楼市周边房价上涨，近而带动全市房价疯涨。

　　温州有关中介人士认为，此轮温州炒房团回马枪杀入本地楼市，主要原因是由松散型资金组成的温州炒房团，已难以撼动北京、上海、杭州等一、二线大城市房价，外资炒房团渐渐浮出水面。于是，温州炒房团开始向三、四线中小城市转移，进而迅速带动这些城市的房价上涨。

　　官员参与炒房？

　　“与2005年之前全民炒房相比，一些官员、企事业单位人士参与炒房尤为明显。”陈鸿认为，一些有能耐的官员、企事业单位人士，预计占温州炒家人数的50%以上。

　　对于官员炒房，陈志仁也认为，在现实操作中，确实存在不少官员、企事业单位人士参与炒房，至于其占总炒家人数、资金比例多少，至今依然成谜。

　　温州天浩置业有限公司总经理王珍楠认为，与一般投资者不同，官员、企事业单位人士在信息、资源、信誉等方面具有很强优势，他们一般为短期投资，挖一桶金就走的操作手法较明显。

　　该炒家说，温州人情氛围浓厚，开发商从拿地到楼盘销售一系列过程中，需要接触到一大批官员、企事业单位的相关人士。为规避不必要的麻烦，这些开发商自然会为一些重要人士预留一批优质房源。然而，该现象至今未得到开发商的公开确认。

　　为保障商品房交易的公开、公平、公正，今年3月1日起正式施行《温州市区商品房网上销售管理办法》(下文简称《办法》)。该《办法》规定，房地产开发企业的自留房源不得超过开盘楼盘总套数或总建筑面积的20%。也就是说，80%的房源需要公开、公平、公正销售，20%的房源可由开发商在规定时间里自由支配。

　　该《办法》实施至今已有4个多月，市区只有西站区域的凯鸿大厦一个楼盘开售，销售均价高达1.6万元/平方米。其117套房源共吸引1200名有效购房者，据了解其中有相当部分为炒家。目前，温州一些中介所里已出现一些凯鸿大厦房源，挂出的价格已经高出10%-20%。

　　用少量资金、少量房源就能撬动房价情况下，一些业界人士直言该《办法》留给炒家钻空子的余地颇大。

　　针对官员参与炒房的传言，温州市建设局房地产开发处处长戴岱这样解释：“也许有，但我没有证据；也许没有，但我不敢保证。”而温州市房产管理局副局长戴吉林则直称“不大清楚”，但他认为《办法》实施后，大家买房都站到了同一个起跑线上，无论是老百姓还是官员。

　　温州市房地产业协会会长尤鸿鹤透露，房价上涨让温州市政府很有压力。

　　据了解，目前温州市建设局、房产管理局、规划局、国土资源局等11个部门已联合开展为期一年的 “房地产市场秩序专项整治活动”，主要整治房地产开发建设和交易中容易发生违法违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位。

　　房价有点失控

　　进入今年二季度，温州市区2万元/平方米以上的高价房，开始屡见不鲜。市区大南门、信河街、江滨路区域一些房源都在2万元/平方米，新城和学院路区域的部分2万元/平方米的房源也开始大量出现。

　　天浩置业总经理王珍楠感叹说，高价房在范围和数量上正呈扩大态势。

　　据海螺置业、天浩置业等在温州较为知名的中介公司介绍，自去年10月温州楼市回暖后，绝大部分为比较强烈的自住需求。而目前，真正自住买房占比已不到50%。

　　最近几个月，温州市房地产业协会会长尤鸿鹤多次接到开发商反映，认为高价房已危及温州房地产的可持续发展。尤鸿鹤直言：“温州房价短期内上涨过快，有点失控。”

　　现在甚至没有政府部门能说的清,或者愿意说清问题在哪儿。

　　“高价房的事情，不是我们能管得了的，我们该做的事情都已经做了。”温州市房产管理局副局长戴吉林说。

　　温州市建设局房地产开发处处长戴岱则直截了当地指出，房地产调控效果不明显，关键在于地方政府不愿割肉。

　　温州资深房产人士陈鸿分析道，炒家、政府、开发商是此轮房价上涨的最大受益者，且三者之间的利益循环链条已基本成型。这种现象，在民资雄厚、人情浓厚的温州体现得尤为明显。

　　在这种“三角利益链”中，炒家获取暴利、抬高房价；地方政府可参考高房价，提高下一个地块的出让底价；最后开发商争抢出让地块、楼板价高企。

　　有意思的是，陈鸿的“三角利益链条”循环推论，得到了同行王珍楠、陈志仁，以及尤鸿鹤的默认。

　　但是据温州市商品房网上销售管理系统的数据显示，今年5月份，温州市区

二手房平均挂价已达到2万元/平方米，其中2万元/平方米以上的高价房成交量为零，6月份成交量也少的可怜。

　　王珍楠认为，在价格稳定后，该区域一些即将推出新房，就会以同等区域房价上再加10%-20%来定价。这样新房价格就会高出二手房，等新房上市后，市场新老房价就完成了“新老交替”，房价上涨也就变成市场行为。

　　温州市建设局房地产开发处处长戴岱无可奈何地坦言，在温州，历年来每轮房价上涨，老百姓都反映买不起，但最终房价还是在继续上涨。

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　　来源：经济观察报网