许青安：九部委为什么也遏制不了房价

　　许青安

　　截至7月17日， 6月份房地产的统计数据仍未公布，而新一轮房价集体上涨已是不争的事实。2004年以来，中央政府动员9个部委和各地方政府启动了税收、土地、金融、行政四大手段对房价进行调控，今年更是频繁加力，房价却越调越涨。专家认为各政府部门根据各自的需要出台对自己有利的政策致使各部门政策相互打架甚至对立，中央政策地方执行不到位都是房价难扼的原因。

　　截至7月17日，北京市房地产交易管理网显示，一方面是房价的大幅上涨，另一方面是销售面积更大幅度的下降，北京市土地整理储备中心称，今年上半年，北京市土地交易市场成交土地326万平方米，其中住宅用地( 含两限普通商品房 )288万平方米，同比增长24%；住宅用地成交均价为2500元/平方米，同比下降25%。

　　为什么中央九部委也遏制不了房价?

　　“部门出台的政策相互掣肘，使调控力大打折扣。这也是房价上扬的原因之一。”中央财经大学金融学院教师蔡如海告诉记者。真是九龙治水,都没有水喝?

　　例如，在“国十五条”中，建设部出的一张牌是“积极发展住房二级市场和

房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件……”；而税务总局出的牌则是“从 2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收营业税；超过5年(含5年)转手交易的，按其售房、购房价差征收营业税。”显然，这两项措施的作用是完全对立的。

　　更明显的是，混乱的数据让人们对任何数据都存有戒心。国家统计局曾发布，某地某月房价同比上涨7.3%，第二天当地相关部门对外公布的商品住宅预售交易平均价格同比涨幅却为17.3% 。

　　其实中央九部委遏制不了房价,“市场失灵”最主要的问题还是“机制失灵”,主要三点,一是调控目标的失误,房价问题本身是个伪命题,这个伪命题使我们的治理用的是”堵”(前年的打击投机)、“压”(限制销售价格)，走上与大禹治水完全背道而驰的道路，至今我们没有来认真讨论一下建设部2003年18号文，对于房屋供给的制度变化是否正确？在这份文件里，

经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。把应该由地方政府承担责任的经适房和廉租房，全部变成住房需求，不分流需求，这个需求能不“巨大”吗？2005年土地出让金一共是5500亿，而用于经济适用房建设的资金不过62亿。

　　现在大家讨论房价高,其成本构成里的“地价”很少被提起,而这一点的忽视,使我们的房价之争就进入一个二律背反的两难境地。土地收入没有纳入财政预算管理这已是公开的秘密，所以说，如果沿着地价问题才找对了解决问题的方向，建立我们的土地资源的循环经济体制。在研究中国房价收入比的曲线图的同时，更要研究中国地价收入比的曲线图。建议政府向香港、新加坡等地学习，运用好政府地价收入，采取多种形式如补贴、惩罚等措施配合房地产商，使住房产品差异化(房型、户型大小、租售、廉租房)后，才有可能实现居者有其屋。

　　二是权责不清，至今老百姓搞不清楚这九部委、地方政府到底谁来对住房问题负责，条块分割、职责模糊的管理体制难免在治理中都无法发挥作用；

　　三是调控思路的模糊，调控三年来六部委、八部委、九部委调研很多次，至今却连一个权威的数据都没有，难怪老百姓不相信所谓学者专家的“数据”，建设部和各地区房管部门和统计局的数字都在打架，老百姓莫衷一是，那么研究的结论就可想而知，假如是在什么“赞助“下的研究那就常常研究出背离”常识“的结论出来；没有一个科学、真实的经济数据系统，没有开放的经济信息系统，老百姓的知情权无法落实，政府希望的经济理性就无从谈起，一次次的八部委九部委对于楼价的调研都已经成为新闻疲劳了。

　　最近，一直稳定在与市民收入1：1水平的重庆房价比股票涨得还快，连北海这样的中小城市也加入了涨价大军，越调控越高，这是什么失灵了？是”机制的失灵“，一个被政绩冲动绑架、被特殊利益集团绑架的住房需求强力推动着房价的上涨，“真实的需求”被扭曲为“虚假的需求”和“无效的需求”。

　　我们今天CPI是20年前的标准,现在中国人反应强烈的物价“几座大山”如楼价、教育费用、医疗费用、养老等,均没有在CPI中着重体现,楼价、教育费用、医疗费用、养老等的价格却是CPI没有反映出来的价格之痛，我们信息系统的反应落后，怎么可能真实反应今天民生的问题，进而进行调控呢？

　　价格信息系统的扭曲、机制的失灵，使我们习惯于用简单甚至粗暴的“命令”去调控市场价格。我们的价格改革从1978年开始，从“双轨制”开始改革试水，走过了20年的历史，然而我们的价格体系在不完善的政治经济体制下，还是一个畸形的产物，尤其是我们对于价格的管理思维和水平。

　　在政府的调控中，我们缺少的是几样思维和工具，一是凯恩斯所说的“消费偏好“，也就是”消费心理“，尤其是”消费者“的心理，不注重心理偏好只是简单命令，所以调控就会按倒葫芦起了瓢；二是”供应革命“，对于价格规律我们只知道是供求关系所造成的，我们暂不谈论复杂的”有效需求“问题，如在对于楼价的调控上我们在“廉租房”、“经济适用房”至今也没有一个准确的计划，对于需求不去分流，对于供给不去增加，只能是不调控还好，越调控越高；

　　为什么？就是第一个原因“消费偏好”，人们习惯了在调控之后的“稀缺性”上获得利益，如“90平米禁令”，人们解读为大户型的稀缺，至于停建“

别墅”使一些原来没人要的“别墅”一下子奇货可居了。

　　政府不在供地数量和价格上、“廉租房”和“经济适用房”供给上、政府收费这三大供给问题上有实质改善，楼价调控绝对不是某个市长说说调控就可以调控下来的。第三如何面对由商人、个别官员、个别专家学者和个别媒体构成的特殊利益集团,这只”看得见的手”往往在操纵着所谓的市场价格，上海房价在反腐后应声下落就是最好的说明;第四如何建立科学、公开、透明的经济信息体系，使信息不被垄断，价格才不被垄断；

　　当重庆楼价比股价涨幅还大的时候，在一次次价格博弈中“看不见的手”战胜“看得见的手”的时候，暴露出来的是我们价格体制的不完善，是我们的管理思维的落后。