银行为房地产开发贷款开小灶

　　田文会

　　房地产市场的火爆促使部分银行火中取栗。但中国的房地产市场究竟能“火”到何时，没有人能确定　　

　　房产商现在向民生银行申请贷款时，在审批阶段只需提交三证。

　　日前记者获悉，民生总行不久之前给各下属行发了一个有关放宽房地产开发商贷款审批的通知。根据这份通知规定，对房地产开发贷款可以由原审批阶段的四项许可，缩减为三证。

　　从2004年开始，商业银行对房地产贷款一直是限制性。但现在看来，在对房地产贷款上，某些商业银行已经变成鼓励性。

　　“四证”变“三证”

　　房地产开发贷款中的“四证”指国有土地使用证、建设用地规划许可证、

建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。民生银行北京分行某人士称“最后一个证”先不用提交，这个证应该指“建筑工程施工许可证”。

　　据此前

银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，商业银行对未取得四证的项目不得发放任何形式的贷款。

　　《财经时报》询问为什么要在审批阶段放宽“条件”，上述民生银行人士笑称，现在房价涨得这么快，房地产贷款能得到很好的收益，提供此种便利可以吸引更多的房地产开发商客户。

　　该位人士表示，虽然给开发商提供了便利，但民生银行对房地产开发贷款的审批权把得很紧，“支行将审批材料交分行贷审会，分行贷审会还要交到总行贷审会，无论贷款额度大小，最终审批权在总行贷审会，审批时间最快要一个月。”

　　《财经时报》从天津市商业银行了解到，该行有些房地产贷款项目在审批时也可以四证不齐全，但是在审批意见上会写入“放款时需四证齐全”字样。

　　浙商银行天津分行亦有类似做法。该行某人士介绍有些好的房产贷款项目，在缺证的情况下可以先行审批，但放款的时候仍需四证齐全。

　　“虽然上述银行人士都强调在放款时一定要四证齐全，但在实际操作中突破底线的事情的确存在。”一位业内人士称。

　　今年初，山东省银监局对全省房地产信贷业务进行了检查，重点抽查了济南市银行类机构，结果显示向“四证不全”的房地产企业发放贷款是主要违规问题之一。

　　火热的房地产

　　“没有开发商来找银行的，都是银行去找开发商。”农行天津分行某人士这样描述当地房地产贷款的状况——银行的客户经理像直销员一样上门拜访，希望房地产开发商把项目的贷款给自己银行做。

　　民生银行天津分行公司部某人士称，该行对于房地产贷款项目是比较看好的。资本市场波动后，存款市场已经出现回流，有更多的资金得以流向房地产市场。

　　该人士表示，民生银行天津分行在房地产项目方面主要做一些大的项目和优势项目，有好的项目不会放过。

　　房地产投资的热度从国家统计局7月19日发布的数据可以看出，上半年全国房地产开发投资9887亿元，同比增长28.5%，比上年同期加快4.3个百分点，比今年一季度加快1.6个百分点。

　　房价涨得快、房产投资大，已经成为今年全国房地产市场的一个基本特征。有消息称深圳今年上半年房价涨幅就达到50%。

　　据一位国际投行人士透露，向“四证不全”的房地产企业发放贷款的年利率一般在7%左右，而目前金融机构一年期贷款基准利率为6.57%。

　　“通常情况下，房地产项目贷款利率很少高于基准利率。” 农行天津分行某人士透露，该行以往房产项目贷款利率在基准利率下浮10%的约占四成，依基准利率的约占六成。

　　房价高速增长也让银行更加关注这一市场，希望能分取一杯羹，因此通过简便手续来争抢尽量多的业务开始有了可能。

　　顾虑

　　对于房地产开发贷款的“纵容”，让部分银行人士心存忧虑。

　　上海浦东发展银行天津分行公司部某人士表示，该行对房地产开发贷款还是趋紧的，房地产受调控较多，变数比较大。目前审批的时候仍需要四证，而且贷款主要集中对大的房产商和稳妥的房地产项目。

　　在他看来，目前的房地产泡沫是明显的，“天津的房价还算合适，一年来涨幅大约30%，但就全国的情况来说，房价已经很高了。这一波房价上涨是伴随着

汇率和股市起来的，下一步的发展难以预料。”

　　上述浦发行人士介绍，原来天津分行打算承销天津市属房地产企业短期融资券，但总行并未因房地产行业的火爆而批准该项目。

　　深圳发展银行天津某分行人士亦称，该行对房地产贷款市场还是持谨慎介入态度，对于房地产贷款需要开发商提交五证，除了上述四证，另外还多出一个证。

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