小产权现象解读

　　刘保奎

　　按照中国《土地管理法》的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办企业或建住房除外。”因此，在现行法律下，“小产权”是一种违法现象。

　　不过，存在即有其合理之处。可以说，“小产权”现象的产生有其一定的必然性。

　　这与中国集体土地使用制度的缺陷有关。从中国现行法律对集体土地所有权制度的规定可以看出，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是村集体还是农民个人，从法律上都只有利用这些土地发展农业的权利，而从事非农产业则必须得到国家的许可。这种制度框架，把集体土地和国有土地划分为两个权益不平等的阵营，集体土地所有权和使用权等权益的完整性没有得到保障。

　　而随着市场经济的发展，土地作为一种资产的商品价值逐步得到显化。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距很大，同时具有一定的被动性。这种价值的显化过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超法律的形式主动进入土地供给市场的动机。

　　“小产权”的供给是村集体在违法成本和违法收益之间权衡的结果。在当前背景下，村集体既是土地所有者、又是经营者、还是管理者，而目前又缺乏一套完善全面的监督管理机制，这使得乡镇、村集体与开发商违法私自签订用地协议、擅自改变用地性质、圈占土地等行为的违法成本较低；同时，由于集体土地和国有土地间的级差收益和寻租空间大，因而违法收益又很高。在高收益、低成本的诱惑下，再加上“新农村建设”、“旧村改造”等名义，村集体受利益机制的驱动在“小产权”供给方面的动力较为充足。

　　有供给，同时又有需求，“小产权”才有市场。当前，消费者对“小产权”表现出了浓厚的兴趣。

　　在消费者面前有两种选择。一是选择低风险、高价格的“大产权房”，二是选择高风险、低价格的“小产权房”。根据消费者选择理论，消费者倾向于选择在既定效用下成本最小、风险最低的方案。上述两种方案均不是消费者的最优选择，这样，他们会在两种方案的价格差和风险差之间进行权衡。如果他们认为价格差小于风险差，就会选择大产权房；而反过来，价格差超过了风险差，那么他们则会选择小产权房。由于当前小产权房和大产权房价格悬殊，以北京市为例，小产权房仅为普通商品房价的30%，这就造成，尽管小产权房有较大风险，但仍得到大量消费者的青睐。

　　不过，从近期来看，小产权房对房地产一级、二级市场不会有太大的影响。

　　首先，小产权房在地域上具有局限性。从北京来看，小产权房主要分布在通州、顺义、房山等城乡结合部地带，远离商业中心，文教体卫等公共服务设施也不够完善。对于一般的消费者，除非在这一区域就业，否则一般可能不会考虑到这一地带买房。因而，房地产市场的地域性特点，使得局部地域出现的小产权房不会对北京市域房地产市场产生较大的影响。

　　其次，小产权房在消费群体上具有局限性。从小产权房的购买群体来看，主流项目主要是中低收入的自住型消费者，他们迫于对居住的刚性需求或“职住近邻”而购买小产权房作为临时的选择，一旦他们经济状况有所改变，则很可能将其出租或私下转让，进而再购买大产权房。别墅项目则主要由高收入群体作为第二居所，在别墅项目叫停之后，这些小产权别墅项目自然成为他们较好的选择。然而，由于小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，因此，投资和投机型消费者大多表示不会选择小产权房。由于投资和投机型消费者在房地产市场中占有相当的比重，而这些人又不会去购买小产权房；因此，小产权房对缓解房地产市场需求有一定的积极作用，但并不会对市场的总体态势有较大影响。

　　虽然小产权房对房地产一级、二级市场的影响不会太大，但对于三级市场、即租赁市场则可能会有较大的影响。由于我国房屋租赁市场还不完善，如果小产权房进入租赁市场，由于承租者大多不考虑房屋的产权问题，即小产权、大产权对他们来说效用相同，因而小产权房与商品房的租赁价格将会相差无几。这样，小产权房的购买者将会有大量的收益，而从权属上看这部分收益本应属于村集体。而一旦这一渠道畅通，就将会有大量的投资型消费者进入，进而对房地产市场带来复杂的影响，这一点应引起相关部门足够重视。

　　在近日小产权房问题屡见于诸多媒体之后，6月18日，建设部出面提示城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋，因为“小产权”不符合法律规定，不受法律保护等。可以预计，近期将会出台相应的管理办法。但由于小产权房现象涉及到我国土地所有制的一些深层次问题，因此无论出台何种措施，小产权房现象难以在近期内得到根本性解决。

　　笔者认为，近期应从供给和需求两个方面来对小产权房进行“堵”和“疏”。供给方面要通过加强管理，提高供给者的违法成本；并通过对消费者加以引导，来降低供给者的违法收益。需求方面单纯对消费者的引导是不够的，因为问题的根源在于小产权房与商品房价格的巨大差额。因此，一方面通过房地产市场调控的逐步完善，使普通商品住房、尤其是面向中低收入的普通商品住房的价格真正得以降低；另一方面，要提高小产权房的入市价格，从而使得两者价格差逐步缩小到难以抵消风险的额度，这样消费者自然会望而却步。

　　而从长远来看，应积极探讨三方面问题。一是对于已经入市的小产权房的处置办法，如：探讨通过限制其流转、政府回购等办法，将其纳入廉租房、经济适用房等住房保障体系；二是对于正在建设的小产权房的管理办法，如用地类型、容积率、建筑密度等指标要符合

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