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捂盘自我炒作成风：上海要求开发商自查http://www.sina.com.cn 2007年06月08日 07:08 第一财经日报
叶国靖 6月4日下午，上海市宝山区房屋土地资源管理局(下称“宝山区房地局”)召集辖区内100多家开发商开会，其中一个重要议题是要求开发商们围绕捂盘惜售、违规交易等行为在5月至7月展开自查。宝山区房地局市场科科长、用地科科长均出席了这次会议。 会议结束后的第二天，上海市房屋土地资源管理局(下称“市房地局”)就公开宣布，对于“汤臣一品”等涉嫌虚拟交易的“高撤销率”楼盘展开专项调查。 政府利剑 一位参会的开发商代表告诉《第一财经日报》，宝山区房地局用地科进一步指示说，盘活存量土地是下一轮的工作重点之一。会议之后，开发商要及时准确填写2000~2006年的存量土地开发使用情况的材料，意在增加有效供应。 “如果行情再一路上涨，不排除政府出重拳的可能性。”该人士说。 天天房展网的监测数据披露，“5月以来，上海楼市的成交量呈现急剧攀升之势。整个5月份成交总量达到272.81万平方米，环比增加30%，交投两旺。5月成交量在100套以上的楼盘多达41个之多，多数都出现排队买房现象，从而使本月27个交易日中的7个交易日成交量超过1000套，这也是前所未有的纪录。” 富阳(中国)控股有限公司数据显示，宝山区住宅增幅如此之大，是因为有7个成交面积在3000平方米以上的楼盘：其中最多的为大华公园世家D块一期，成交量达到14809平方米；而上一周成交量超过3000平方米的楼盘才3个，成交量最大的为宝宸共和家园一街坊，成交量仅6971平方米。 从今年3月开始，上海再现楼盘排队现象，从部分价格相对低的楼盘到部分品牌开发商的高端楼盘、别墅，如上海城开(集团)有限公司(下称“城开”)旗下的万源城、共富新家园、金沙雅苑、世纪长江苑、奥林匹克花园等。 据上海富阳物业咨询数据：近一个月来，上海商品房成交量明显放大，其中住宅的成交量更是从2月份平均每周30万平方米，上升到5月底的每周65万平方米。销售的热点区域主要集中在新盘上市量比较大的宝山、松江等区。 据天天房展网的监测数据显示，在“楼荒”的假象面前，市民们也是“疯狂”购房，5月共有284.78亿元资金进入楼市，共买走了22028套房源。 对于政府最近惩治违规交易的有力举措，合生创展集团有限公司(0754.HK)旗下上海合生房地产开发有限公司营销中心总监宋悦青表示：“在50强企业当中，捂盘等涉嫌虚拟交易的行为不会多，快进快出是大家的普遍做法，只要到了预售节点，就会去领取预售证。” “不过，这些违规的事件发生在一些小型地产商当中多一些。手头没有了什么项目，又没有了新的土地储备，没什么可以卖了，于是就慢慢来卖，尤其是在今年上半年供应量相对趋紧的状况下。”宋悦青说。 “近期部分楼盘延期推出新房源。据悉，原本定于5月下旬开盘的闵行某楼盘四期，预计将延期到6月中旬前后开盘。事实上，近期延期推出房源的楼盘不仅这一家，闸北和普陀内环外侧等都有此类楼盘。”天天房展网研究中心分析师薛建雄向记者透露，开发商在新房供应不足的情况下趁机囤房居奇、抬高房价、自我炒作，是导致房价由3、4月的温和变成疯狂5月的原因之一。因为5月是传统的楼市旺季，通常到这时间楼市的供应量和成交量都会大幅上涨。但今年只见成交量上增不见供应量增加，5月前30天的成交量比4月份增加了55.94万平方米，而新房的供应量却少了20.56万平方米。主因是一些开发商在看到房价上涨后又捂盘惜售，等着卖更好的价钱。 隐蔽的秩序 “对于这一轮行情上涨的内在动力，股票市场向上，使得获利之后寻找安全的投资渠道，沉淀资金；另一个原因，恐怕是供应量。由于‘90/70’项目的出台，使得许多项目的规划与审批有所放缓，使得这段时间的供应量偏紧。”宋悦青称，从所属的房产项目来看，4月和5月的去化速度明显加快，价格稳中有升。另外，从上海及杭州最近的几次推地来看，地价在攀升，使得开发商的拿地成本在增加，最终在房价当中获得体现。 与此同时，5月期间，涨价、排队、卖号、炒楼花等已逐渐被淡忘的字眼，又跳回到上海市民的面前，而捂盘、囤房、虚假销售等为人诟病的行为，犹如幽灵挥之不去，再度浮现。 关于捂盘惜售的基本路径，宋悦青解释：“有的开发企业已经到了预售节点，但不去拿预售证，甚至等到现房的时候再去拿；或者把价格调高，让别人望而却步。” “5月以来，外环以内的楼盘推房源，大多上调了价格，就连地处外郊环的上海康城四期在5月底推新房源时价格都涨到7000元/平方米左右。该盘年初还在以5000元/平方米的价格打折促销。”薛建雄说，新房供应量的不足加上少数开发商的乘机囤房，给市民制造了“楼慌”的假象，使得市民纷纷入市买房，开发商也是肆无忌惮地涨价。在“楼慌”的假象面前，市民们疯狂购房。 “一边让员工买自己的房子，一边撤销合同。这样，销售数据总能保持高位，以达到热销的假象。”位于松江区的一位开发企业高管解释，“不少正在考虑是否购买该楼盘的消费者往往会被这种虚假销售欺骗，在毫不知情的情况下购买了房子。这是不少新开盘发展商的惯用伎俩。” 记者发现，除了上述作假手段谋非法利益，还存在其他手段。比如，开发商故意抬高房价，或与购房人串通规避“零首付”的政策限制，将楼市风险转嫁给银行；利用员工、亲属及朋友的证件冒充购房者，签订虚假购房协议，用三成首付款套取七成银行按揭贷款。 上述违规手法不仅存在于一手新房市场，二手市场也不能逃出隐蔽秩序的影响。市房地局披露，广威房地产经纪有限公司二十二分公司在未取得房地产权利人委托的情况下，擅自发布房屋销售信息，并于2007年1月与购房者签订了《不动产买卖意向书》，在合同中私自加价欺骗购房者。 “这并非个案。大型房产中介公司已经趋于规范与严谨，但部分小中介确还存在欺骗消费者的行为。”对此，上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿称，常见的欺骗手段仍是吃差价，以及中介公司利用信息不对称，介入房产买卖。 “上海一家非常知名的房产中介公司2005年前后积极投身房产买卖，据称向银行的贷款就曾达到2亿元左右。不过，宏观调控不期而至，使得该公司被套牢，从此一蹶不振。”施宏睿叹息，作茧自缚。 相关 “汤臣一品”迷途 本周二，上海房屋土地资源管理局(下称“市房地局”)对于“汤臣一品”等三个“高撤销率”楼盘展开专项调查，严查房产交易的违规行为。市房地局表示，“汤臣一品”开盘至今，网上显示签约3套、签订定金合同3套，同时，网上撤销3套定金合同，撤销率居上海市所有在售楼盘前列。 事发当日晚上9点一刻前后，汤臣集团有限公司(下称“汤臣”，0258.HK)总经理徐彬告诉《第一财经日报》，已经得知市房地局正在开展房地产市场秩序专项整治的消息。 徐彬回应道，这些房源已经备案过了，怎么可能是虚假销售的呢？更何况，公证处都已经做过公证了。所谓虚拟交易，莫名其妙。 次日，汤臣股价大挫，午市停牌，待公司发表公布。停牌前报2.55港元，下跌10.53%，成交2729.6万港元。徐彬再次向本报记者重申了对于此次检查结论的不解。 昨天早上，汤臣复牌。同时发布公告确认：市房地局将于2007年6月7日在上海“汤臣一品”项目销售处检查该发展项目之开发建设及销售情况；但澄清该发展项目未曾受税务当局任何调查。 对于“价格虚高，签约销售环节有虚拟交易、自我炒作之嫌”的调查意见，汤臣澄清，有报章报道对于该发展项目出现过高售价、捂盘惜售以及虚拟销售单位的指称并不正确及毫无事实根据。 此前，市场传闻，汤臣董事局主席徐枫参与购买了“汤臣一品”项目的其中一套房产物业，涉嫌关联人交易。对此，汤臣昨天的公告称：董事局确认，其并无且该公司之关联人士亦无提供任何财务资助以购买该发展项目之任何单位。该发展项目已进行3个单位之销售，而该3个单位之总售价约为人民币2.84亿元，该公司已收到约人民币2.27亿元作为按金，而余额将于完成该发展项目单位之销售时或之前支付。 除了“汤臣一品”，“经纬城市绿洲”、“嘉和国际大厦”等涉嫌虚拟交易的楼盘遭到点名批评。《第一财经日报》拨打经纬集团董事局主席陈经纬，但一直未接通。 这次公布了3个地产项目，是否仅仅是专项调查的序幕？更大范围的行为是否在酝酿或是即将展开？对此，市房地局办公室副主任方蕾昨天在接受本报记者采访时称，暂时不作评论，正等待有关领导的指示。 相关专题： 相关报道：
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