沪宁楼市政策诡异背后 地方政府心态茫然

　　经过整整一天的等待，上海记者们还是失望而归了。5月30日下午，上海市新闻发言人焦扬在市政府新闻发布会上称：“现行与个人住房转让相关的个人所得税政策，在具体执行上没有发生变化。”

　　此前数天，面对各界对“上海二手房交易差价部分强征20%个人所得税”传闻的强烈关注，上海市财税局曾表示，“将在5月30日给出一个明确的说法。”

　　媒体没有等到预期中的新政策，上海地产业界内外也暗松一口气，但是同样的政策“游戏”，又在南京上演。近日一片沸沸扬扬的长三角楼市，政策风向始终未明。

　　上海：二手房所得税政策“游戏”

　　上海关于二手房个税的政策变化之快，可谓近年来之最。

　　5月24日一大早，卢湾区二手房交易中心贴出一纸上海市财税局下发的《关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》，宣布二手房交易税个人所得税率定在20%，即日起执行。原规定是可以选择按总房价1%(普通住宅)或2%(非普通住宅)征收。通告一出，马上引起了强烈反应。

　　首先“即日起执行”规定引发了正在办理手续的业主的骚动，临时改为当天下午才执行，后来实际上又无法执行。当天晚上，上海财税局通过媒体宣布，将继续按原政策执行，也就是说不会强制按交易差价的20%征收。5月28日，财税局发言人又表示，将在两天后(即5月30日)全面明确有关政策，其口气让外界猜测，强制征税似乎势在必行。

　　此后数天，上海二手楼买家卖家极为紧张，据中介机构统计，二手房交易过户量大升，日过户量比平时激增400%！

　　5月30日上午，记者以购房者身份暗访长宁区新华路数家二手中介门店，经纪们均称“新税率肯定要实行的”。但当天下午官方的正式表态，总算是一锤定音，暂时平息了这一次个税政策的恐慌性波动。

　　有分析人士认为，出现这次政策摇摆，很可能是因为政府面对近期高涨的房价，觉得要有所作为，于是出台试探性政策，没想到会有这么大的反弹，又不得不马上缩回去。

　　上海策源机构研究部曹晓非称，上海市区楼盘供应集中在中外环线之间，目前这一区域成交量是供销两旺，连向来偏远的宝山区一带，也出现了排队购房现象。市场之热，可见一斑。

　　上海市中心豪宅涨价更是迅猛。位于新天地旁的华府天地、翠湖天地，都由两年前的每平方米4万元左右，上涨到如今的每平方米6万元，刚刚上市的济南路8号豪宅，开价即高达每平方米6万元，据称销售非常好。

　　市场人士普遍认为，尽管政府部门的口径是上海楼市供求平衡甚至供过于求，但供不应求才是目前的真实情况，所以房价还会继续上涨。

　　对于下一步政府的政策走向，业界看法也大相径庭。曹晓非相信上海楼市仍然比较理性，政府没有必要出台政策打压。但合厚营销机构常务副总鲁宁则表示：“如今的市场热潮是短期性的，从中长期看，政府肯定还是要打压的，因为这是个‘政治’问题。”

　　南京：“限价新规”背后的高房价之辩

　　就在上海二手房税收政策摇摆不定的同时，5月27日，南京市物价局突然出台了一个让外界哗然的规定：南京所有在售楼盘中尚未销售的部分，必须严格执行“一套一价”要求，所标示的最高价格不得高于5月14日前该楼盘实际成交的最高价格。也就是说，今后南京市在售楼盘的售价只能降不能升。这个奇特的规定，被当地业界斥之为“逆市政策”，甚至在全国都引起高度关注。

　　“我也莫名其妙！”日前接受本报记者电话采访时，南京房地产市场发展研究中心主任胡光辉脱口而出。该中心是南京市房地局下属机构，胡本人也是南京房地产界知名人士。

　　面对各方质疑，南京市物价局解释说“应以一个‘历史延续性’的眼光去看待该规定”。因为南京对高档商品房一直实行完全市场化定价，但普通商品房则很早就采取物价部门核定基准价、规定浮动幅度的定价模式，新规定“只是对此作进一步细化补充和贯彻落实”。

　　虽然南京物价局此举令人费解，但也有人站出来为政府“鸣不平”，认为这是无奈之举，原因是近期南京房价实在涨疯了，舍此之外，别无他法加以控制。

　　统计显示，2005年调控开始时，南京房价稳中微降，但去年全市房价上涨幅度仍然达到6.1%，今年以来房价上涨趋势则更为明显。

　　据官方公布数据，去年南京商品住宅上市量与销售量之比为0.78∶1，供不应求导致了个别区域房价涨幅明显高于其他区域。同时业界也认为，前两年市区土地供应不足，奥体板块等新热点区域逐步成熟等，都是市场升温的支撑点。

　　胡光辉本人对南京楼市的乐观看法，也许最有代表性。他认为，供销两旺并非过热，市场很好主要归因于真实需求得到释放。

　　“现在哪个城市房价不在上涨？南京不是唯一 一个，也不是其中最突出的。”他强调说。

　　数字

　　上海楼市一周(5月18日至24日)

　　新盘成交量

　　71.5万平方米(两年来首次突破70万平方米关口)；

　　新盘推出量

　　33个楼盘，50.64万平方米，面积环比多出48%(上周24个楼盘，34.22万平方米)；

　　平均成交价

　　10292元/平方米，环比上涨1.4%，比年初上涨5.5%(年初均价每平方米9748元)；

　　新盘价走势

　　单价连续两个月每平方米过万元，超过三分之一新盘都上调了价格。

    中国经营报记者：王其明

　　相关报道：

　　上海楼市日均成交破千套 创今年新高

　　营业税实施一年 二手房成交量仍同比上涨16.1%

　　前四月沈商品房均价3479元/平米 二手房增幅回落

　　沪部分新楼延期上市 开发商被指屯房抬价

　　相关评论：

　　陈予军：房市调控须增加保障性住房供应