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谁在支撑厦门房价飙升http://www.sina.com.cn 2007年05月31日 02:18 第一财经日报
邵芳卿 “开发商都在赌明天。当土地控制在几家大集团公司的手里时会怎样？他们都经常沟通，今天我要卖15000元，你呢？” 在厦门，近年来市民习惯用“狂飙突进”一词来形容房价。 厦门房价为何飙升？为何涨幅一度排在全国前列？ 早在2007年1月5日，福建省统计局就向《第一财经日报》表示，供求失衡、需求强劲，地价猛涨、成本增加，信息不明、炒作厉害，是抬高厦门等地房价最主要的三大因素。 地价房价跳“双人舞” 2006年，厦门土地市场地价一次次被刷新。统计显示，2006年厦门全市共出让土地面积224.13625万平方米，建筑面积为508.0884万平方米，总成交金额达145.314亿元。 2006年11月15日，厦门环岛路五缘湾2006G15地块被某公司以4.44亿元竞得，楼面地价每平方米7400元，创下新高，而一年前的12月8日，五缘湾首批推出2005G19居住地块楼面价仅5468元／平方米，相差近2000元／平方米。 虽然地价不断走高，仍有开发商大胆跟进。2006年，集中放量的厦门滨北板块，蓝湾国际、国贸春天、国源·滨北国际等高品质楼盘已将板块单价整体推向过万元。 5月14日，曾经成功开发厦门某楼盘，现转入港口业的某公司总经理李刚(化名)对记者表示，目前通过招拍挂取得的土地，土地成本最多的已达50%，普遍超40%，而人工这块不到10%。 “这几年地价涨得快，如果地价每平方米超4000元，一般房价肯定跃过1万元！”李刚分析说，以目前厦门新开盘每平方米1万元均价计算，开发商的土地成本超4000元，建安成本近2000元，经营费用和税费约2000元，则利润可超2000多元，这还不算销售时正常的溢价部分。 高地价还是周边区域房价的参照指标，开发商往往参照目前的最高地价和周边楼盘行情来测算自身楼盘价格。李刚认为，厦门开发商更多攀比周边楼盘价格定价，但仍遵循供需规律。“不能漫天要价，如果卖不掉，就是亏本也要卖，实际上往往一个楼盘开盘低开高走。” 厦门房地产联合网记者林峰(化名)也指出，“云鼎至尊”的亿元豪宅，其最大的作用就是作秀，树立新的厦门房地产价格标杆。 由于岛内地价高涨，岛外的集美、翔安各区地价亦“水涨船高”，目前各新盘楼面价已超5000元／平方米。 外来购买力强劲 强大的购买需求对这种攀比形成的房价也构成强有力的支撑。 李刚指出，厦门市政府数据证明，高达六成的购房者是非厦门人，且高端客户居多。“支撑厦门高房价并非本岛经济实力，现在岛内的主流户型就是迎合省内外高端人群的需求。” 厦门市场的“温州”标记不太明显，但也不乏一些出手就几千万上亿元的炒房团，来自泉州、三明、龙岩、福州和周边省份的富人以及台商、华侨、外国人的购买力强劲，许多楼盘开盘当天都遭到“疯抢”。 “即使地价不上涨，只要厦门房地产有投机投资功能，中国人不缺钱，房价必然继续上涨。”李刚说。 反之，他认为，日趋走高的房价又成了开发商测算地价的依据，而品质成为开发商与购房者共同追逐的目标，这就决定了厦门岛内楼盘向高端化发展。 而厦门地域的特殊性是构成需求的一大因素。 李刚认为，厦门是中国唯一真正意义上的海湾型城市，由于海岛边界阻隔，填海成本大，土地稀少，规划上不能“摊煎饼”；加上近几年厦门屡屡获得的“联合国宜居城市”、全国文明城市、全国园林城市和全国卫生城市等头衔，还有原有的鼓浪屿、陈嘉庚等人文资源、厦门大学在内的教育资源和较强的医疗资源，使得厦门生活环境和品味在福建首屈一指，与周边城市差距较大。 李刚指出，厦门房产在价格上已完全可进入上海、北京、广州在内的第一梯队，这既是市场选择的结果，也反映了中国社会经济发展的不均衡性。 记者林峰也认为，投资性需求太强劲是厦门房价走高的最主要因素。 林峰指出，邻近的泉州买房者最初冲着厦门丰富的教育资源而来，但不久发现房价上涨较快，就产生了投机投资性需求。“投资性需求至少一半。” 他对目前现在岛内新开盘1.1万~1.2万元的均价深感忧虑，“厦门人均收入仅2000多元，房价收入比严重超标。” 厦门某大型房地产集团策划部经理唐天(化名)，对外来人购买厦门商品房比例超60%表示认同。 林峰还认为，信息滞后是国人追随买房的重要原因。据其分析，海沧区PX项目开工之前，很多购房者并不知道项目的污染隐患，看好该区与厦门本岛的近距离优势，开发商也未履行告知义务，如今项目广为人知后，海沧区的房价已明显下跌。 拿土地赌明天 林峰透露说，当地价不断攀升时，厦门一些房地产公司融资顺利，虽然拿的地价最高，但建房速度很快，楼盘均价也高。“其实开发商有个心态，赶在房价价格下跌前赶紧赚钱，现在房价泡沫越来越大。” 唐天向《第一财经日报》揭露了厦门房地产价格高飙的惊人秘密。 “开发商都在赌明天。当土地控制在几家大集团公司的手里时会怎样？他们都经常沟通，今天我要卖15000元，你呢？赚钱的事情大家都喜欢，掌握土地的上游，提价了，二手房也跟进！”唐天说，要住在厦门岛内的购房者没有选择余地，不买怕涨价，整个市场房价于是不断翻滚起来。 他透露，由于厦门商品房体量都不大，加上政府有节制出让土地，土地供应整体偏紧，每次招标时各开发商竞争激烈，地价不断上升，目前即便是资产超数十亿的公司，出手购地也已很谨慎。 “这是正常现象。”对于‘招拍挂’推动地价上涨进而推动房价上涨一说，5月23日，厦门市副市长潘世建接受《第一财经日报》专访时表示，关键是严格按规定并设定好招标条件。“土地只能‘招拍挂’，因为有需求才上涨，现在房价其实不仅是商品房市场的问题，还跟经济收入和银行存贷款有很大关联，应综合考虑。” 5月15日，厦门市统计局城调队负责人分析指出，厦门存在银行同一天给同一贷款人放贷十几套按揭款现象，钻电脑系统信息无法实时监控的漏洞，推动了房价上涨。“政府应注意到已售商品房空置和开发商自买自卖现象。” 而炒作也是房价高涨的原因之一。身为高级策划人员的唐天自责“炒高房价是策划经理人的本事，但害了百姓，是为虎作伥！现在一般百姓都买不起新房。” 相关报道：
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