中国楼市 当前目睹之怪现状

　　【策划人语】

　　这一周，《上海证券报》率先独家刊发的一季度我国房地产开发投资统计数据分析，让原本就不甚平静的房地产市场一时再度掀起轩然大波。

　　“部分中心城市房价仍然偏高，且上涨较快；90平方米以下普通商品住房投资占比较小；住房保障制度还不完善；市场供应体系不完善；房地产市场调控体系还不完善……”这些依旧存在的问题甚至大有“遇暖”反弹之势，让不少关心中国房地产市场的有识之士颇感焦虑。

　　一轮调控一轮涨？难道还真是跳不出的怪圈么？我们希望，答案是一个坚定的“不”！

　　怪状一

　　开发投资逆势加码

　　□本报记者 于兵兵

　　在国家发改委此次提出的楼市问题中，房地产开发投资加剧是第一个关注焦点。数据显示，今年一季度全国房地产开发完成投资3543.78亿元，26.9%的增幅同比加快了6.7个百分点，同时高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。

　　而去年全国房地产开发投资的同比增幅为21.8%，低于同期固定资产投资增速，并且处于近几年来较低水平。无疑，今年以来的房地产开发投资速度出现反弹。在中央相关部门一再强调抑制以房地产为代表的固定资产投资过快势头之时，这一数据无疑给调控者当头棒喝。

　　还有值得关注的是，在一季度7125.49亿元的房地产开发到位资金中，利用外资和外商直接投资的比例大幅增加，其中利用外资131.27亿元，同比增长154.4%，外商直接投资占102.63亿元，同比增长192.5%。

　　“受银根紧缩的影响，开发商的融资方式日益从银行直接融资，向外资合作和资本市场融资转移。”上海房地产金融专家林戈表示，而目前的投资增速很可能迫使相关部门出台进一步收紧资金流动性的金融政策，以及加强以往调控政策的执行力度。

　　怪状二

　　结构调控仍然“倒挂”

　　一个具讽刺性的楼市问题是中小户型的反比例供应，业内戏称“70-90倒挂”。一季度统计数据显示， 90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的16.1%。“目前，市场销售的主要是前几年开发的大户型住宅，一些城市平均套型在120平方米以上。”国家发改委称。

　　根据国家九部委在去年5月提出的要求，90平方米以下小户型供应量未来应占到全部住宅供应的70%。去年年中，有媒体统计，一些一线城市的商品房供应中，90平方米以下小户型占比不足30%，大小户型供应已呈现比例倒挂现象。

　　“而从目前的投资情况看，这一局面远没有改观。”分析人士称，“虽然在此轮宏观调控中，住房结构政策作为最重要调控内容之一被建设部等相关部门反复强调，一再要求，但市场做这类产品的主动性仍然不强，地方政府以周边地块和保障类住房充数的意图明显。”

　　专家则认为，这种现象一方面说明在利益最大化影响下，结构调控的抗力较大，另一方面，似乎也说明从实际需求上看，商家在有意识地规避结构风险。

　　怪状三

　　住房保障“蜗牛行”?

　　另一个被市场称为“抑制房价上涨”的强有力工具的政策———保障类住房建设也仍然进展不大。“现行的廉租住房制度覆盖面较窄，保障率较低，中西部地区保障资金不到位。”国家发改委称。

　　根据建设部等部委要求，以廉租房为重点的全国住房保障制度必须于去年年底前初步建立。但是，根据媒体报道，这一任务至今没有全面达标。“要想让众多中低收入者的住房需求，大部分通过廉租房等保障体制来实现，不知道要等待多少年。”市场人士感慨。

　　住房保障制度实施过程中还有一个值得注意的现象是单位自建房、代建房的涌现。广州、北京等地相继传出的类似案例和数据令专家更感忧心。“现在这个政策在广州被高调宣传，专家都不敢提及弊端，真不知道该如何收场。”一位广东的资深房地产评论人感慨。

　　“不愿为住房保障出钱出力的地方政府将本应由政府承担的住房保障任务推给企业，这一过程中，单位没有交纳土地出让金就建房、无偿享有周边配套的行为等于以全社会的资源为一已服务，而薪资待遇往往处于行业内前列的自建房单位，又将为新的不公平置疑提供素材。”上海复旦大学房地产研究中心副主任华伟评价。

　　怪状四

　　房价涨幅不降反增

　　日前，国家发改委公布3月份70个大中城市房屋销售价格统计数字，曾经的房价调控标杆城市上海再次出现止跌回升。其中，新建商品房价格同比上升0.2%，环比上升0.1%，二手房同比上升0.6%，环比上升0.2%。这也是上海在1月份之前连续多月呈现房价下降走势之后，第二个月止跌回升。

　　据记者粗略统计，70个城市的新房价格同比全部上涨，涨幅较大的城市包括：北海13.7%、深圳10.7%、长沙10.1%、北京9.9%、广州8.6%等。除了秦皇岛、丹东、包头、蚌埠、泸州等地新房价格环比或二手房价格有微幅下降外，绝大多数城市房价仍一路上扬。全国综合价格同比上涨5.9%，涨幅比上月高0.6个百分点；环比则上涨0.6%。

　　房价一路高歌的势头并不是短期现象，2月份的统计数据中，记者同样没有找到新房价格同比下降的城市，综合价格上涨5.3%。1月份，除上海、合肥新房价格同比微幅下降外，其它城市全部上涨，综合涨幅5.6%。再向前回顾到去年第四季度，房价涨幅5.3%，仅上海的新房下降0.3%。去年第三季度，房价涨幅5.5%，仅上海下降1.1%。

　　这就是继去年5月中国启动“有史以来最严厉房地产宏观调控”后，中国70个大中城市房价一路走来的真实记录。

　　面对这样的数据，发改委日前发布报告严陈楼市五大问题，将部分城市房价涨幅仍然较快列为楼市头号问题，并要求各地方、部门要认真抓好37号文落实工作，按照温家宝总理在《政府工作报告》中提出的四点宏观调控要求，确保房地产宏观调控目标的实现。

　　而总理也在报告中明确指出，宏观调控任务之一就是“抑制房地产价格过快上涨”。