金碚：房地产政策须有科学的认识基础

　　近几年来，房地产业已经成为一个社会关注度很高、情绪化影响很大、学术研究水平很低、政策手段很矛盾、调控效果很不确定的产业。几乎人人都在关注和讨论房地产业，特别是大城市的楼市，但却完全混淆了许多性质不同的基本经济关系和经济政策。人们激烈地争论着，但在许多情况下，并不知道在争论什么。

　　房地产是城市经济现象而不是全国市场现象

　　房地产是一个高度地区性和高度差异化的产业。不同省市例如北京市与青海省的房地产市场并没有直接关系。甚至同一个省内的不同城市的房地产也没有很大的关系。也就是说，全国各地区的房地产业之间基本没有可替代性(因而才有“不动产”的别称)，所以，从严格产业分析的意义上说，“全国房地产”是不可定义的。换句话说，不同地区的房地产应被视为不同的产业(或市场)，而不是同一产业(或市场)。把各地区的房地产统计数据进行加总或者直接比较，往往是没有多少理论意义和实际政策意义的。

　　例如，人们往往把少数几个大城市的楼市价格(住宅商品房价格)误以为是“全国房地产价格”。特别是，公众只能通过传媒提供的信息了解各地房地产状况，而新闻媒体又具有放大小概率事件以吸引社会注意力的本性，所以，几个大城市房地产的异常现象一经媒体关注，往往就会形成“全国房地产市场”严重变局的社会舆论。例如少数大城市楼市价格的过快上涨被舆论放大为“全国房地产出现泡沫”。其实，北京、上海、深圳等大城市的房价与全国房地产价格根本是性质不同的经济现象和研究对象。以少数大城市的房价现象推论出对全国房地产业的整体判断，实际落入了盲人摸象的逻辑。

　　由于

中国经济高速增长、迅速开放和地区发展不平衡规律的作用，大量经济和社会资源以及　房地产需求向一些大城市集中，必然导致这些大城市的级差地租大幅度上升，推动那里的房价上升。但那绝不是全国经济现象。其实，即使是作最夸张的估计，全国至多也只可能会有几十个城市，即总数不超过10%的城市的房价增长幅度超出正常水平。而全国大多数城市的房价不可能显著超过国民经济增长的幅度(如果全国所有城市的房地产价格真的都大幅度上涨了，那么，地区间发展不平衡的矛盾反倒不成问题了，但这种奇异现象是不可能发生的)。实际的统计数据也确实表明了，即使在一片哗然的涨价声中，近几年我国城市房价的平均涨幅也并没有超过年递增10%以上的国民经济增长率。

　　总之，作为一个巨大经济体，中国房价的全国性大幅度涨跌是很少可能发生的(除非发生严重的金融动荡)。而所谓房价大幅度涨跌(或出现“泡沫”)大多是地区性的城市经济现象。所以，如果把几十个甚至十几个大城市(特别是国际化进程较快的少数大城市)的房地产价格表现误以为全国经济现象，并据此而制定和实施房地产市场的宏观调控政策，很可能达不到预期效果。

　　宏观经济政策、社会福利政策和市场竞争政策，三者不应混淆

　　房地产业是一个关联度很大的产业，与房地产业相关的经济和社会问题涉及非常广泛的领域和十分复杂的利益关系。所以，当讨论房地产问题时，首先要弄清楚我们讨论的是什么事儿。而现在我们常常看到的却是，许多关于房地产问题的讨论，特别是情绪化的争论，完全是把宏观经济政策、社会福利政策、市场竞争政策(或产业组织政策)等不同的问题混为一谈了。而这三类政策的含义和所要达到的政策目标和应采用的政策手段是非常不同的。

　　宏观经济政策的主要目标是保持经济平稳增长和价格总水平(通货膨胀率)的稳定，其对房地产业的基本要求也是房价稳中趋升和房地产业持续快速增长。一些地区的房价如果大幅度下降，通常伴随着宏观经济不景气(或者地方经济发展不力)，表明经济出现了严重的或必须高度重视的问题，通常需要政府采取措施进行扩张性调节。而如果房地产价格上涨过快以至有可能导致大涨后的大跌，政府也有必要采取一定的调控政策来抑制过快上涨的房价。就宏观经济政策而言，全国或地区的宏观调控目标都主要是稳定经济，支持增长，而不是让居民可以买得起房。有些人主张政府通过宏观调控使房价大幅度下降，来保证居民可以买得起房，实在是张冠李戴。其实，除了极少数确实发生了极不正常现象的城市之外，如果房价真的持续下降25%，甚至更多，就会对宏观经济产生极大的不利影响，政府必然采取稳定性政策，制止价格下跌。所以，没有哪个国家的地方政府会愚蠢到试图采取大幅度降低房价的政策来解决居民住房问题，中央政府当然也更不会这样做。

　　而且，房地产的总体价格水平同老百姓是否买得起房之间的关系是非常复杂的，不能简单地以为只要房地产的总体价格水平下降，中低收入者就会有能力买房了。现实中的情况也可能相反：房地产的总体价格水平如果大幅度下降，意味着宏观经济不景气，工资收入水平和就业率将下降，居民的购房和租房能力反而会下降。所以，就宏观政策而言，保持房地产的总体价格水平稳中有升，从而保持经济强劲增长，就业和收入水平随之提高，是最有利于增强居民特别是中等收入阶层购房能力和低收入者租房能力的。

　　解决居民住房问题不是宏观经济政策目标，而是政府社会福利政策的重要目标之一。与宏观经济政策不同，社会福利政策需要考虑的是：有多少居民可以完全由市场机制来解决居住问题；有多少居民没有能力完全依靠自己的力量解决居住问题，必须由政府给予一定的援助(补贴)；还有多少居民自己完全没有力量解决住房问题，政府必须对其进行最低居住保障(实际上是最低生活保障的一部分)。所以，解决居民特别是关照低收入居民(家庭)的居住问题，是一个重要的社会福利政策问题。所有国家解决中低收入居民的居住问题，都必须有一套切实可行的社会福利制度和政策。政府不能把本应通过社会福利制度和政策来解决的问题，推给宏观经济政策，以至给社会一个暗示：采取宏观经济政策手段“把总房价降下来就可以让中低收入家庭自己购买住房了”。

　　其实，即使总房价降到宏观经济发生危机的程度，也不可能解决低收入者购房问题。相反，所有的国际经验都表明：总房价大跌，低收入者将更买不起房子，而且连租房都更困难，因为，伴随着总房价大跌，一定是就业减少，工资下降，低收入者的生活将更困难，国家为低收入家庭提供福利(包括住房福利)的财力基础也减弱。可以看到，即使是人均收入水平最高的发达国家，也不可能采取宏观经济调控政策将房价压低到所有居民可以不依靠社会福利政策就能购买得起住房的水平，而必须制定一定的社会福利制度和政策，才能实现所有居民的居住权。一个国家或地区的宏观经济状况无论怎样，无论实行怎样的宏观经济政策，都不可能替代社会福利政策的作用，而且，宏观经济越发达，人均收入水平越高，反而更需要实行社会福利政策来解决居民住房问题。这就像越是发达的大城市，越需要有居民住房的社会福利政策一样。

　　另一些社会舆论将房价过高迁怒于房地产开发商，认为是由于“黑心”开发商赚了太多的钱所以房子卖贵了，而让老百姓买不起住房。其实，在大多数情况下事情的逻辑正相反：是因为房子可以卖高价，所以开发商才可能赚更多的钱。假设在现实的市场供求状况下商品房可以卖到每平方米8000元，而有“红心”开发商(例如，国有或国有控股公司)出于“社会良心”只卖每平方米4000元，那么，这一价格的房子一旦上市销售，立刻会被抢购一空。而买到这样房子并愿意转让的人，当然可以再以每平方米8000元的价格卖出。所以，市场上的房价仍然是每平方米8000元，而不会再有每平方米4000元的房子。所以，重要的问题不是开发商“黑心”还是“红心”，而是在现实的供求状况下，房子究竟能卖多少钱。

　　房地产开发商如果确有暴利，那完全是一个市场竞争秩序问题，即主要是因为在现行制度下一些房地产商拥有很强的市场势力( market power )。这个问题只有通过完善市场竞争秩序来解决。相反，如果不是通过完善市场竞争秩序(让竞争更有效，交易成本更低)，而是试图通过强化政府的行政干预政策(特别是增加税收)来解决开发商暴利问题，那至多是实现政府同开发商之间分利比例的改变。其经济结果仍然是：“羊毛出在羊身上。”无论是开发商赚的还是政府征的，归根结底都得由买房人来承担。如果我们的政策只是着眼于不让开发商赚钱，或者让他们赚钱更困难，或者向他们征更多的税，而房子的供求状况和竞争秩序并无改变，那么，房地产商对政府干预政策所做出的反应一定会导致房价更高。因为，他们要么减少商品房供应，要么向购房者转移税费负担，要么干脆退出。总之是使供求关系更不利于买房者。这与希望降低房价让中低收入者买得起房的初衷正好是南辕北辙。

　　我们必须承认一个最基本的经济学原理：合理的价格只能形成于有效的市场竞争。没有有效竞争，就不可能有合理的价格(无论是商品房还是政府补贴建房都脱离不了这一规律)。所以，如果人们认为哪一个城市的房价过高，那么，从根本上说只可能有两个原因，一是供求差距过大；二是竞争不充分，或竞争秩序不合理。当然还可能有一种不正常的情况，就是金融性冲击，即大量的外部资金短期集中进入或撤出某一城市的房地产市场，导致价格剧烈波动。严格来说，这也可以归为市场竞争秩序问题。

　　总之，宏观经济问题、社会福利问题和市场竞争秩序问题，三者性质不同，应由不同的政策来解决和调节。各种政策工具决不能用错了地方。

　　让房地产市场更活跃才是“以发展解决矛盾”的正确道路

　　中国的房地产是一个很不完善的市场，又是一个承担着巨大责任的产业：带动国民经济增长、进行城市基础设施建设和优化环境、承担国有企业的脱困成本、向居民提供住房等。不仅引进外资、建设经济开发区(或高新技术开发区)、城市改造，需要大兴土木，而且发展教育事业、新农村建设等大概都离不开做房地产的文章。各地各级政府为“改善办公条件”也都要圈地盖楼围院子。作为一个千年农业国，土地自古是最重要的国家、政府和私人财产，传统所致，中国居民、企事业单位和政府部门，无不对房地产怀有强烈的渴望！

　　一个13亿人口的巨大经济体，在其年增长率超过10%的快速工业化和城市化进程中，在一些城市中对房地产的需求必然迅速扩大。一个人或一个家庭今天是低收入者或低收入家庭，明天未必仍然是低收入者或低收入家庭，改革开放的目的本来就是要让更多今天的低收入者成为明天的中高收入者。只要对未来怀有希望，越来越多的人都会有自己的住房梦。面对这样的国情，我们如何实行正确的房地产政策呢？

　　首先，要保持宏观经济的稳定高速增长，让人民增加收入。这是解决一切民生问题包括住房问题的前提和基础。其次，企业、政府和居民都应该节约用地，而实现节约用地的政策手段是：严格控制政府用地，特别是应以立法方式控制和减少政府部门占用城市高级差地租地区的土地(顺便说一个问题：政府部门进行过多次精简机构，但最多只见过减人减编，很少见过减楼减地的)；以市场价格向企业供地(减少“优惠”价格供地)；以市场价格和福利政策双轨运行实现居民住房供需平衡。第三，简化房地产业的管制政策，降低住宅市场交易成本(包括降低税费成本，减少房产交易手续等)，让市场运行效率更高，从而实现房地产供求的适时衔接(减少无效占地空房)，并使市场规则和政府管理制度更有利于居民解决和不断改善住房条件(包括租房、买房、卖房、换房等)。第四，减少房地产政策的频繁变动，使居民保持对未来市场价格的稳定预期，并依此进行理性决策，避免因担心政策变动使市场价格走势严重不确定而导致居民大量超前购房(甚至为下代购房)的恐慌性行为。目前，在一些城市中，这一现象十分突出，即对住宅供应的长期悲观(认为土地会越来越缺，住宅供应将越来越少，价格会越来越高)，导致短期市场的恐慌性“乐观”(超前购买)，这成为拉动某些大城市房价上涨的巨大需求力量。

　　我们可以看到，每一次政策变动之前，都会产生大量集中购房和突击过户的恐慌性交易现象。政府必须要以稳定和可预见的政策，使老百姓相信：连香港这样的“弹丸之地”都可以保持长期的房地产市场供应，而且只要有序开发，再过100年也不会用尽建房用地，何况中国内地，更不应对房地产市场的长期供应持悲观预期。

　　总之，要真正解决所有居民的居住问题，就必须要有健康发展的房地产业和可行的社会福利制度。其中，健康发展的房地产业的标志应是：持续稳定增长，竞争秩序良好，交易成本更低、程序更简便，居民解决和改善居住条件的可选择方式更多，决策更趋理性。只有长期稳定的供应增长、有效竞争的市场秩序，低成本的交易过程和理性的需求决策，才会最终表现为合理的价格走势。

　　(作者为中国社会科学院工业经济研究所副所长、中国经营报社社长)金 碚

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