楼市疯狂代价开始凸显(2)

　　2005许小年：疯狂总有代价

　　纵观历史上从郁金香狂热开始到上世纪末的互联网热潮等历次著名泡沫事件，我们可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。我们对此的价值判断与经济学告诉我们的结论是一样的：是泡沫，最好让它破灭，而且越早破灭越好。

　　1.中国出现了明显的全局性房地产价格泡沫

　　无论是作为消费品还是作为投资品，当前的房地产价格都不能反映其基本价值。从全国来看，房地产价格高估的程度应在20%以上，部分城市高估的程度则更为严重。综合计算，目前国内的房屋价格远远高出中等收入消费者的承受水平，相对于消费者的保留价格，房屋价格大约高估了20%到30%。因此，我们说中国的房地产市场出现了明显的价格泡沫现象。

　　鼓吹中国

房价未来仍需要大涨的人有一个论据，那就是中国人多地少，土地资源紧张，当然可以有更高的地价和房价。中国真的是人多地少吗？是不是人多地少需要看和谁比，如果和俄罗斯、加拿大相比，世界上大部分国家都是人多地少的。另外，如果考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。在考虑到适宜居住的因素后，我国东部地区的人口占地密度应该不会高于德国和英国。

　　日本人口密度是中国东部地区的3倍，但是日本的地价可以连跌13年，2003年日本的全国城市平均地价已经跌到上世纪70年代末的水平，那么在我国人多地少能成为地价继续大涨的理由吗？

　　真实需求支撑的价格就没有泡沫吗？当前还有一个很迷惑人的看法，那就是因为目前的房屋价格是有真实需求支撑的，购买者是拿着真金白银来买房的，而且购买踊跃，市场一片红火，房屋的空置率也在持续下降，所以当前的价格是健康的，没有泡沫的。这个看法听起来似乎有道理，但它确实是一句“真实的谎言”。假如我们看到一个病人像一个正常人一样也吃四两饭，我们能不能说这个病人就是正常人？回到我们的问题上来，那就是价格有没有高估与真实需求根本就没有任何关系。

　　事实上，需求旺盛比需求不旺更有可能出现泡沫：越是需求旺盛的时候越要警惕泡沫，越是需求清淡的时候，越有可能是价格低估的时候。

　　2.虽然房地产泡沫非常明显，但价格很难大幅下跌

　　中国的房地产市场发展到目前，仍然是一个半市场化的市场。一方面，供需两端的行为已经市场化了。另一方面，市场价格的形成机制没有实现市场化。价格的形成不完全是根据市场供需状况决定的，其中包含了诸多方面的利益，尤其是地方政府的利益。当本应该作为市场秩序维护者的政府也直接参与到了市场的利益分配，就很难依靠市场自身的力量发现出合理的均衡价格。

　　仔细分析一下地方政府背后的思维逻辑，这个现象就很容易解释。作为地方政府官员，其未来的升迁与政绩有直接关系，而所谓的政绩必须是看得见、摸得着的，所以才会有“GDP崇拜”、“政绩工程”、“面子工程”的提法。要拉动GDP 最直接的手段就是靠投资，要搞政绩工程就得想办法弄钱。如果靠优化地方各方面环境，通过吸引投资增加税收来获得财政收入，这个速度就太慢了，一届政府的任期只有4年，等自己辛辛苦苦培养的企业能够为财政作贡献的时候，成绩已经属于下一届了。所以最好能找到能够立竿见影增加财政收入的手段，这样的手段目前只有一个，那就是卖地。

　　房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商、商业银行、中央银行是市场中主要的博弈参与者。这几股力量在市场中交会在一起，互相博弈，使房地产价格即使高估了在短期内也几乎不可能大幅度下跌。

　　综合以上分析，可以认为目前的房价可能是市场博弈各方达成妥协的一个结果，即使有20%～30%的泡沫也不太可能出现太大下跌。

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