物权法如何拯救物管危机 京沪穗物业纠纷调查

　　“花钱买冤家”，似乎正成为众多个人房产拥有者对其物业管理公司的普遍感受；当富裕起来的中国老百姓自掏腰包几十万、上百万的购置商品房后，“我的物业我做主”的所有者权力正在遭遇物业管理公司这一外来者挑战。

　　一个原本定位于服务者角色的物业管理公司，为何一进入中国就演变成了管理者，甚至统治者？

　　随着《物权法(草案)》的面世和民间意见征求工作的推进，纠纷不断、冲突升级的物业管理矛盾终于有望彻底化解。

　　★《中国经济周刊》记者 张俊才 濮婕 ★见习记者陈婧 /上海、北京、广州报道

　　《物权法》前夕的物业风云

　　如果不是《物权法》(草案)，工科出身、落户上海柳州路、康馨家园的廖建毅根本都不知道这些年的“郁闷”源自法律的缺席。就地下停车库和物业管理公司展开“拉锯战”的廖先生从每月400元“斗争”到350元，正满足于50元的“战绩”，一纸《物权法(草案)》却“促使”他彻悟小区物业复杂的“深水斑驳”。

　　而北京海淀区五孔桥永金小区的杨小姐，8月23日一大早，意外发现停在小区的奥迪车前方机器盖被划了3道“伤痕”，而更让她意外的是，与她的奥迪车同遭黑手的车辆竟多达13辆。于是十多位受害者一大早就围住了刚被“解雇”的物业管理公司。

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　　8月28日，《物权法(草案)》征求意见轻轻画上一个句号，有传言称，2006年5月1日《物权法》将正式出台。随着《物权法》脚步声临近，积怨有日的业主、众矢之的的物业公司心态各异。

　　19世纪末发轫美国的物业管理，1981年“抢滩”中国深圳，随即在北京、上海等大中城市迅速发展。目前，全国物业管理企业已超过2万家，从业人员突破200万人，物业公司已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业，物业管理水平也成为现代城市居住环境的重要“参数”。

　　为了弄清《物权法》前夕的物业现状，《中国经济周刊》组织了京沪穗联合新闻调查。

　　北京：物业征费的深水“旋涡”

　　初秋的北京，从躁热里走出，已经有了一些凉爽，而围绕物业费征缴争执双方，各自的怨气都在继续升温。

　　“我家没有汽车，凭什么让我们交纳一样的停车场维护费？”东城某小区的业主们愤愤不平。

　　“我们住在郊区，为什么收取的物业服务费要按照城市的标准？而服务质量上，我们却没有享受到与城里一样的待遇？”京郊某小区业主四处“告状”。

　　西城某小区业主徐先生接受《中国经济周刊》采访时说：“我们小区，没有地下停车位，只好将原规划中的小区绿地变为地上停车场。于是很多没有车的业主认为，小区绿地等公共区域，本是所有业主共有的，因此，为体现公平原则，物业公司对没有汽车的业主，是不是应该给予补偿？。”

　　“按时交纳物业管理费，是业主最起码的义务。然而，现在我们收钱就像个‘龟孙子’，碰上‘赖皮’的业主，你说我们能怎么办？没钱就不能运转，还谈什么‘为业主服务’？”某物业管理公司经理，面对《中国经济周刊》记者，也是一肚子“苦水”。

　　除了按照住房面积交纳物业管理费用，北京地区还存在共同的物业收费问题—暖气费的收费标准。

　　《中国经济周刊》调查了解，目前，暖气费的征收沿用的是物业费的办法，即按住房建筑面积征收。这引起很多业主的不满，有业主写信到北京市“市长信箱”，强烈要求暖气费应该按照使用面积收。

　　“楼道、阳台上都没有安装暖气片，却同样按建筑面积交暖气费。我实在不理解，北京市发改委为什么就不能规定按照使用面积交付暖气费？某些政府部门制定的那些不伦不类、不合情理的政策，实在让业主窝火。”某业委面对《中国经济周刊》采访时激动地说。

　　有调查表明，北京市商品房小区平均物业收费率仅为65%。这里面原因尽管多种多样，但是收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符等弊端，显然已成为业主拒交物业费的主因。

　　中国青年政治学院法律系杨支柱教授告诉《中国经济周刊》：“我个人的看法是，物业的使用和物业维护所发生的所有费用中，如暖气费、维修费、电力水泵的折旧费，应该按照套内面积收款；另外一部分的水泵使用费、电梯使用费、保洁费、保安费、化粪池清掏费等，应该按户分摊，不应该按面积计算。”

　　然而，事实上，即使按照上面计算法来收款，由于业主对于公共设施部分的占用程度不同，业主之间对物业服务费的分摊，也还是常常会出现分歧甚至纠纷。

　　另一个跟业主交纳费用有关的是公共维修基金，它的分摊和管理，目前也已成为买房人关注的热点。 业主公共维修基金的钱是从哪里来的？而这些钱又用到哪里去了？公共维修基金管理归属是谁呢？

　　“按照有关规定，维修基金是业主所交纳房款总额的2%里抽出来的。譬如，北京学院路一个面积116351.73万平方米的楼盘，最后销售的总值应该是6.05857亿元，所收取的公共维修基金应该是1200多万元，存在银行每年所得到的利息收益高达22万。”某业内人士在接受《中国经济周刊》采访时算了一笔账。

　　而对于北京地区的公共维修基金到底有多少及用途如何，该人士的看法是：“北京从2002年2月开始截止到2004年为止，整个公共维修基金是43.35亿，加上活期利息加起来应该是71.34亿元，但是现在竟然连一分钱也没有花。更严重的是，公共维修基金的管理归属问题，至今没有一个明确的说法。”

　　北京专家分析，按有关规定，商品房在5年之内所有发生的问题，理当应该由开发商来承担，这是毫无疑问的。本来，板子应该打在开发商的身上，现在却打在了业主的身上，业主不但承担税收，还要提前交纳维修基金，这是非常不合理的政府缺位、错位、越位。

　　上海“维和”的多方动态

　　8月21日，上海康馨家园的廖先生接受了《中国经济周刊》的采访。“你看全是广告。”接记者上楼，一进电梯，廖先生指着布满电梯间的广告招贴画，“家园是放松的地方，却也逃避不了商业气息，铜臭味弥漫到家门口。而广告商缴纳的费用给了谁？作为业主，我们不知道。从物业所有权归属看，广告收入应该归业主，还是物业公司？”

　　走进廖先生家，落座甫定，廖先生就开始数落物业的几宗原罪：“为了配瓷砖，物业收费3元一块，我跑到装修市场一看，才3毛钱；后来和他们论理，他们却说要收附加费。”

　　“后来我家需要在阳台装玻璃，小区提供了上门服务。工程队无意透露，能够进入小区的上门的工程队，都要到物业公司交‘管理费’，厂商也要给物业交‘管理费’。”廖先生扶一扶眼睛，有点激动。

　　与康馨家园不远是康健新村，住在这里的吴先生接受《中国经济周刊》采访时佐证了廖先生的话：“据我了解，进新村小区收破烂的老头，每月50员进场费，后来提高到80元，真不知这些收入是不是真的进了物业公司的账，是不是真的花在了业主身上？物业公司是把小区当成摇钱树啦。”

　　物业公司的深水问题逐渐浮现，在沪上已经引起有关方面的关注。

　　《中国经济周刊》了解，为了缓和物业与业主日益激化的矛盾，较早时候，上海各小区纷纷成立业主委员会。但是，业主委员会的实际做法引起业主更大的“恐慌”和不满。

　　“遇到利益之争，物业公司和业主委员会互相串通屡见不鲜，业主大会选举产生物业公司的制度往往是一纸空文。更有甚者，我们小区物业公司买通部分业主，通过业主委员会之手，完成自己的利益。”上海闵行东兰兴城戴先生颇具情绪的告诉《中国经济周刊》。

　　业主委员会与物业玩“猫和老鼠联欢”造成监督无力的局面。“尽管小区里许多住户对物业公司有意见，但物业公司总是能够继续管理这个物业，如果不是业主委员会同意，物业公司也不会这样猖獗，这可以说业主委员会‘渎职’。”不少人对记者采访时表示这样的无奈，“ 像我这样早出晚归的‘工薪阶层’，多一事不如少一事，哪有有闲心去维护自己的权利，还不如花时间多挣些钱呢！”

　　《中国经济周刊》调查了解，随着上海物业矛盾越积越多，一些物业公司已开始调整行为，确保“和平”底线不会突破。

　　“物业公司的担心越来越重。业主因为某些方面的不满意，动辄就拒绝交物业管理费，我们的工作很难做。”浦东新区陆家嘴花园物业公司孙经理告诉《中国经济周刊》。

　　事实上，在《物权法草案》征求意见开始，上海许多小区已经开始力挽业已严峻的小区形势，在业主委员会选举方面开始新动作。

　　8月24日，漕宝路大上海国际花园物业在该园区贴出《关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公告》。糨糊未干，就有居民告诉《中国经济周刊》 ：“国际花园物业已经对业主十分反感的小区道路一年多次‘开肠破肚’及维修人员服务欠佳做出反省，并承诺改选业主委员会，做好小区民主制度建设。”

　　而8月21日，上海市人民政府公布《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》(以下简称“《办法》”)，宣布10月1日起，将对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理。

　　该《办法》将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”5项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为5个等级,每一等级都有相对应的收费标准(最高限价)，从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单。

　　政府出面，拯救积怨过多的小区物业，物业费看菜下单“丰俭由人”引起沪上专家的首肯。但是，点家常小菜，还是海鲜大餐？餐馆里这种“丰俭由人”的选择权，到底掌握在谁的手里？至今还没有答案。

　　但是专家称，为消弭业主与物业之间可能继续升级的“战事”，沪上的“维和”，显然再次走到全国的前头。

　　广州：车库所有权战争硝烟弥漫

　　位于广州海珠区江泰路的润泰大厦是这个路段为数不多的“高尚住宅”，29层的身架在周边破旧的多层住宅“簇拥”下显得鹤立鸡群。

　　阴云布空，燥热巷道显得更加沉闷。8月23日下午，《中国经济周刊》记者来到润泰大厦。

　　业主王老师1999年搬到润泰大厦。“当时5500元/平方米，这是本地区的最高价格，谁知道花钱竟买了个烦恼。”王老师对《中国经济周刊》表达了他的怨气，“住进来的第二年买了车就后悔了，因为压根就没有车库！”

　　据介绍，该小区业主停车在小区通道上。“一开始车辆还不是太多。管理处用斜斜的黄线划出小车和摩托的位置，算是停车位，但没有收费。”

　　记者看到在6、7米的小区通道上，早前的停车线还留下浅浅的黄色痕迹。

　　后来，在多方压力下，新更换的物业公司，将人防工程改造为车库。经历了车库改造全过程的许先生告诉《中国经济周刊》：“把防空设施改成车库，需要经过防空总指挥部、交通科、市政，工商等多道审批；而更麻烦的是物业与业主之间意见不同，历时一年半的争吵。” “本来只需要物业公司扫扫卫生、画画停车线，哪知道竟然拖了一年半之久。”一个业主委员会委员对《中国经济周刊》道出了个中玄机：“开发商老说车库是他们的，而我们认定应该归全体业主所有”。

　　据了解，在长达一年半的争吵中，围绕“车库归谁所有”的这个核心问题双方进行的正式交锋就有4次。“物业协议里规定公有设施(包括防空洞)属全体业主所有”，许先生告诉《中国经济周刊》，“那不是停车场，而是防空设施。” “防空洞改为停车场，所有权仍然属于我们400户业主，”某业主明确对《中国经济周刊》说。

　　“我们是吵疲了，也吵怕了。”润泰

房地产开发有限公司一位不愿透露姓名的主管说。争吵也给开发商的销售和招商工作带来了麻烦，在小区现场，透过一楼大大的落地玻璃窗，记者看到只有空空荡荡的房间和落满了灰尘的地板。一楼的玻璃门上用彩纸贴着大大的热卖广告和招租电话，“最后热卖”、“旺铺招租”的广告纸已经褪了色。

　　事情似乎越闹越大，2004年12月份，润泰大厦业主委员会向润泰公司下了“最后通牒”：如果解决不了这事，就要对簿公堂。

　　

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