各地人民群众对物权法草案的意见汇总(4)

　　十二、关于建设用地使用权

　　许多群众认为，草案对建设用地使用权进行专章规定，有利于权利人按照物权法的规定行使权利，使自己享有的建设用地使用权得到保障，更好地利用土地。草案有关建设用地使用权的规定比较详细，内容也是可行的，尤其是明确了建设用地使用权期间届满后的申请权限和程序，既保障了公民私有财产权，也充分考虑了维护社会稳定的需要。

　　有的建议，将建设用地使用权一章分为三节，分别规定国有建设用地使用权、农村建设用地使用权、宅基地使用权。

　　有的认为，建设用地使用权的涵盖范围过窄，现在的国有土地使用权，其涵盖面远大于"建设用地使用权"。国有土地使用权的用途很多，统称为建设用地是不恰当的，且把建好的永久性建筑物的用地称为建设用地也不合适。

　　有的认为，草案第一百四十条中关于建设用地使用权人有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施的规定，容易让人理解为建设用地使用权人不受任何约束，建议将"有权自主利用"修改为"有权依法利用"。

　　有的认为，草案第一百四十一条"建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立"中的"地下"容易产生歧义，因为地下矿藏、地下水统属地下，"地下"应改为地面浅表层。

　　有的认为，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营用地，必须以拍卖或者挂牌方式出让，其他有两个以上用地意向的，也应采用拍卖或者挂牌方式出让。

　　有的认为，草案第一百四十二条、第一百四十三条关于限制划拨土地和农用地转用的规定属土地行政管理的内容，应由土地管理法规调整。

　　有的认为，草案第一百四十二条中"商业用地"的表述与现有政策提法不一致，建议修改为"经营性土地"；对划拨方式不应该严格限制，并不是所有土地供应都要市场化，关键是要严格按照法律规定办事，建议将"限制"改为"规范"

　　有的提出，草案第一百四十二条第二款"商业用地应当采取拍卖、招标的方式出让"，其中"商业用地"应改为"商业用地使用权"。

　　有的认为，草案第一百五十二条、第一百五十三条规定了"房随地走"和"地随房走"的原则，但在实践中，由于一些地区房、地登记机关分离，双方又缺乏合作和信息沟通，导致房屋和土地使用权登记在不同主体名下的情况大量存在，建议对此做出规范，以

物权法生效之日为时间点，之前房地分别登记的，按照各自登记的内容享受权利；此后按照"房随地走"或"地随房走"的原则进行处置，房地分别登记的，由先登记的主体享有权利，先登记的主体行使或放弃权利后，后登记的主体始得行使权利。

　　有的认为，应增加土地使用权期间届满后，对地上建筑物、附着物补偿的规定。

　　有的认为，草案第一百五十五条关于"建设用地使用权期限届满应当在期间届满前一年续期"的规定不够准确，应明确是一年以内，还是一年以上、以外。

　　有的认为，应该明确申请续期的主体，是业主个人申请，还是业主会议或者业主委员会申请。有的认为，如果业主对于是否申请续期或者续期时间认识不一致时，法律应规定处理办法。还有的主张规定续期的年限，住宅的续期时间为五十年。

　　有的认为，如果没有约定或者约定不明确，续期时出让金的数额应当按照市场价格支付。有的认为，应当按照申请续期当年县级政府确定的土地基准价减去初次获得土地使用权时缴纳的土地出让金。有的认为，续期应该免交出让金，或者只支付换证工本费。

　　有的认为，建设用地使用权期限届满前一年内，负责土地出让的县级以上人民政府土地行政主管部门应当采用公告等形式通知原受让人在期限届满前续期。每次续期期限为五年以上原出让期限以下，续期出让金应按比同等地块新出让价低的原则，通过召开听证会等形式合理确定。确因公共利益要收回到期地块的应根据原出让期限与建筑物正常寿命之差给予适当补偿。还有的认为，续期年限应与上次出让合同年限相同,续期次数不限。

　　有的认为，一般住房土地使用期限是七十年，也有使用年限是五十年或更短时间的情况，对此应统一延长为七十年，使用期届满后可采取交纳年费的方式进行续期。不少群众认为，住宅用地使用权最长出让期限为七十年的规定过短，不利于保护私人财产及提高房屋建筑水准。有的主张延长为一百年；有的主张为一百五十年；有的主张取消出让年限的规定，成为永久性权利。还有的认为，土地使用权期限届满后，应自动延长到土地上的建筑物消失或消亡为止。

　　有的建议，增加规定：集体所有的土地取得建设用地使用权的，可以比照国有土地使用权进行流转。

　　十三、关于宅基地使用权

　　有的认为，草案关于宅基地转让的规定非常好：第一，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外；第二，城镇居民在农村购置宅基地一般不是为了满足基本的居住要求，将导致农村土地的浪费；第三，住房和宅基地是农民安身立命的最后保障，如果允许转让，一旦农民进城打工无法在城市立足，就会造成农民流离失所，带来社会问题。第四，有经济能力并希望到农村购买宅基地的城镇居民越来越多,在腐败问题不能有效遏制的情况下，如果允许城镇居民购置宅基地，肯定会有一批人借此敛财，受害的则是农村集体和农民。

　　有的认为，目前因历史、继承等多种原因，不少农户有两处以上宅基地，不能限制公民合法的继承权利。

　　有的认为，关于宅基地转让的规定应当区分情况，合作化以前的农户祖业和合作化以后由集体划拨的应该有所区别。

　　有的认为，将农村住房及宅基地使用权转让限制在本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，范围过窄，符合分配条件的农户一般都会申请新的宅基地，即使有人购买在本集体内转让宅基地的，也不能实现土地房产的实际价值，影响物的有效利用。有的认为，只允许农民在本集体范围内转让宅基地的做法不合理，有些大的行政村，有几十个农民集体，各集体成员的宅基地互相交叉，禁止各集体之间农民的房屋买卖不利于不同集体间村民的合理迁移。

　　有的认为，宅基地使用权人将其住房在法定范围内转让不必经集体同意，只需进行登记即可，因为这是集体内部的合理流动。

　　有的认为，应当允许城镇居民在农村购置宅基地，理由主要有：第一，农民对于住房这一重要财产应有自由转让的权利；第二，农民只有在特别需要的时候才会出卖住房，如治病救命、子女上学、投资经营等，法律不应当进行限制。而且，卖房子时农民肯定已打算好其他住处，担忧农民居无住所是多余的；第三，城镇居民在农村购置宅基地已不是个别现象，尤其在许多"城中村"和城郊结合部，简单的禁止性规定不能杜绝这种现象，如果发生纠纷判定买卖无效，实际上很难执行；第四，有些城市居民基于养老、就业等考虑自愿到农村居住，允许城镇居民到农村购置宅基地，有利于加强农村和城市之间的经济交流，符合市场经济的一般规律。

　　有的认为，对城镇居民在农村购置宅基地可以作限制性规定，但不要禁止。对于已经转为城镇居民的宅基地使用权人，应允许其将宅基地转让给城镇居民。有的建议，规定农民将住房转让给本集体以外的主体，必须经集体同意，办理集体土地转变为国有土地的手续，同时规定使用年限并交纳土地使用费。 有的提出，应允许城镇居民在农村通过转让方式获得的房屋居住权，每户城镇居民或其他非本集体农户在同一县域内农村购买的住房不得超过一处。

　　有的认为，应对城镇居民已购宅基地进行确认和保护，城镇居民购置农民住房的，应当按照国有土地出让评估价格交纳出让金后予以办理过户手续。

　　有的认为，应该明确农民子女成为城镇居民后，对其父母在农村的住房及宅基地使用权享有继承权。

　　有的建议，将"宅基地"这一名称改为"农村建设用地"或"集体所有土地建设用地"。

　　有的认为，草案第一百五十八条中"宅基地使用权人有权自主利用该土地建造住房及其附属设施"的表述不当，农村建房也要遵守规划并考虑对相邻住宅或公共不动产的影响，因此"自主"应改为"依法"。

　　有的认为，应增加宅基地使用权人应当依照法律规定向登记机构申请宅基地使用权登记的规定，以便加强对农村宅基地使用权的保护并有利于农村社会稳定。

　　有的认为，草案第一百六十一条关于"农民一户只能拥有一处宅基地"的规定过死，不利于农村发展乡镇工业、家庭工业和家庭养殖业。还有的认为，经土地所有权人三分之二以上的成员同意，并按规定向村集体足额交纳土地出让金，且报有关行政部门批准后，农户可扩大宅基地面积，或拥有第二处宅基地以及建造居住之外的工业、商业等用途的房屋。

　　十四、关于地役权

　　有的认为，地役权合同条款中应增加供役地的范围和面积。

　　有的认为，地役权不只是利用他人的不动产，也包括限制他人对不动产的利用。

　　有的认为，根据不动产登记的公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让及消灭均采登记生效主义，地役权的登记效力规定为登记对抗主义，会造成法理上的混乱，建议作出修改。

　　有的建议，草案第一百六十九条增加规定：在不妨害先前地役权人行使权利的前题下，供役地权利人可以在已设立地役权的供役地上对第三方设立新的地役权，收益归供役地权利人所有，当事人对收益另有约定的依其约定。

　　十五、关于居住权

　　一些群众认为，草案设立居住权有利于保护弱势群体的权利，草案的规定比较可行。有的认为，居住权规范范围过窄,实践意义不大,实际生活中也没有因设立居住权到房地管理部门登记的情况，本法可不规定。

　　有的建议，增设法定居住权，规定居住权可以依照人民法院生效的法律文书设立。

　　有的建议，将草案第一百八十七条中"住房所有权人有权撤销居住权"，改为"住房所有权人有权向人民法院申请撤销居住权"。

　　有的认为，对居住权人将居住的房屋擅自出租的，所有权人可否撤销居住权应加以明确。

　　有的认为，草案第一百八十六条规定的"独立生活"在司法实践中很难确定。有的认为，应增加残疾人居住权期限的规定。

　　有的建议，将草案一百八十九条中"因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的"修改为：因住房灭失、毁损、征用，住房所有权人获得赔偿金、保险金、补偿金的。有的认为，居住权人应享有独立于所有权人的救济权，建议草案第一百八十九条增加规定：因第三人行为致住房有受侵害之虞或者受到侵害的，居住权人有权以自己的名义请求法律救济，住房被征收或征用的，居住权人有权以自己的名义请求合理补偿。

　　有的认为，草案第一百九十一条规定居住权不适用因婚姻家庭产生的居住关系，容易产生误解，因为居住权一般是与家庭关系相联系的。

　　有的认为，关于居住权的规定存在不周延之处，如由于居住权不受所有权变更的影响，可能产生所有权人为架空抵押权，向第三人赋予长期居住权，导致抵押权价值减损，引发道德风险。因此，应明确居住权与其他物权的关系。

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