各地人民群众对物权法草案的意见汇总

　　《中华人民共和国物权法(草案)》自2005年7月10日向社会公布以来，在社会上引起强烈反响，各地人民群众通过网络、报刊等媒体和来信积极提出意见。截至2005年8月20日，全国人大常委会法制工作委员会共收到各地人民群众意见11543件。现将7月10日至8月20日新华网、人民网、中国人大网和人民日报、法制日报等媒体以及群众来信反映的主要意见简报如下：

　　一、总的看法

　　多数群众认为，

物权法作为调整财产支配关系的法律，能够促进民事主体更有效地利用各种资源，促进社会财富的迅速增长，促进市场经济健康有序地发展。此次公布的草案贴近社会生活，有利于保护国家、集体和私人所有权，维护社会经济秩序，维护我国的基本经济制度。草案有针对性地对与老百姓利益密切相关的问题作出规定，如国有与集体资产流失、侵犯私有财产、征收拆迁、不动产统一登记、业主的建筑物区分所有权、相邻关系、居住权等，这些规定反映了人民的心声，充分表达了立法机关关注百姓生活、维护百姓权益的愿望。

　　许多群众认为，物权法在制定过程中，广泛征求意见，既是一次声势浩大的普法运动，更是立法科学化、民主化的有益探索。此次立法机关向社会全文公布物权法草案条文，让人民行使民主权利，参与立法，充分体现了中华人民共和国的一切权力属于人民。

　　许多群众认为，在物权法草案征求意见的过程中，立法工作机构适时地公布征求意见的情况，并对一些群众不易理解的法律术语作出名词解释，有利于进一步调动广大人民群众参与立法的热情，更好地集中民智，反映民情。

　　一些群众认为，物权法是一部关系人民群众切身利益的法律，对进一步发展市场经济，构建和谐社会具有深远意义，草案的内容已经比较成熟，希望进一步修改后尽快出台。也有不少群众认为，对草案的一些重大问题尚有不同意见，不少规定较为原则，不好操作，需要进一步认真研究修改。

　　二、关于物权法的一般规定

　　许多群众赞成草案关于物权法的一般规定，认为草案对"物"和"物权"下的定义比较符合实际情况，有关调整范围和基本原则的规定对其他章节具有指导作用。也有不少群众认为，草案关于物权法的一般规定还不能涵盖其他章节的内容，需要进一步修改完善。

　　有的建议，草案第一条增加规定：根据宪法，制定本法。

　　有的认为，草案第二条所称的"平等主体"不够确切，一些物权关系并不属于平等主体之间的关系，如征收、征用、国有土地使用权出让、不动产登记等，建议修改。

　　有的认为，草案第二条第三款对物权主体的规定不够明确。有的建议，将权利人进一步规定为自然人、法人和其他组织；有的认为，应为自然人、法人、其他组织和作为民事主体的国家；有的认为，应为国家、集体和私人。

　　有的建议，将草案第二条第三款修改为：本法所称物权，指权利人依照法律规定直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

　　有的认为，草案第三条关于物权法定的规定，不能完全适应社会发展的需要，建议规定缓和的措施或变通的办法。

　　有的认为，草案第三条应当将物权的种类和内容写明白，不要表述为"由本法和其他法律规定"。

　　有的建议，草案第三条增加两款：一物之上只能设定一个所有权。一物之上不得设定两个以上内容相冲突的他物权。

　　有的认为，草案第四条规定的"物权应当公示"不妥。确立物权公示原则的目的在于保障交易安全，对于没有交易要求的物，不应当适用物权公示原则。建议修改为：物权的设立、变更、转让和消灭应当公示。

　　有的认为，物权公示既包括不动产的公示，又包括动产的公示，基于法律行为的原因取得物权的应当公示，但是基于法律行为以外的原因取得物权的，不需要经过公示，建议将草案第四条中的"法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定"修改为：法律规定不经公示即可取得物权的，依照其规定。

　　有的建议，草案第五条增加规定有关注重环境保护，维护生态安全，不得污染环境和破坏资源的内容。

　　有的认为，草案第六条和第七条的内容重复，建议删除其中一条。

　　有的建议，将草案第六条规定的"单位和个人"修改为"公民、法人和其他组织"，将"不妨碍权利人行使物权的义务"修改为"不妨碍权利人合法行使物权的义务"。

　　有的建议，将草案第七条规定的"权利人享有的物权受法律保护"修改为"权利人依法享有的物权受法律保护"。

　　有的建议，删除草案第八条，与草案第三条合并，修改为：物权的种类和内容由法律规定；其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定。有的建议，将草案第八条修改为：其他法律对物权的种类和内容等另有规定的，依照其规定，但不得与本法规定的基本原则相冲突。

　　有的认为，物权的一个重要特征就是优先效力，对于处理物权之间以及物权与债权之间的效力关系具有重要意义，而草案对此没有作出明确的规定，建议在草案第一章中增加一条：在同一标的物上同时存在物权与债权的，物权优先，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。同一物上多项他物权并存时，应当根据物权设立的先后确立优先的效力，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

　　有的认为，私人财产的征收征用在草案中分散为多个条文规定，如草案第四十九条、第六十八条、第一百二十八条、第一百三十七条，建议将其合为一条规定在总则部分，即简单又实用，更能凸显对物权保护的重视。

　　三、关于不动产登记

　　多数群众赞成草案关于不动产登记的规定，认为草案的规定有利于明确不动产物权的归属，防止并减少纠纷。也有不少群众对草案的规定提出不同意见。

　　有的认为，依法属于国家所有的自然资源，其所有权也应当在相关部门登记，否则不利于对国家所有的自然资源的管理，也不利于对自然资源的利用。建议草案明确国家所有的自然资源归哪个部门登记、管理、开发和使用。

　　有的认为，实践中登记机构与权利人产生的纠纷比较多，一个重要原因就是对登记机关的职责没有界定清楚。建议明确登记机构履行形式审查义务还是实质审查义务。

　　有的认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当交由公证机构进行实质审查，以确保其真实、合法，由登记机构进行形式审查，可以节约行政成本。建议将草案第十五条修改为：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，应当办理公证，除法律另有规定外，自合同公证之日生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　有的认为，房产交易公证，可以减少市场交易中的纠纷，对房地产市场的发展起到了积极的规范作用，建议草案对房产交易公证作出必要的规定。也有的认为，按照民事活动平等自愿的原则，物权法草案中不宜规定不动产强制公证制度，由物权变动的当事人自由选择更有利于交易安全，降低交易成本。

　　有的认为，不动产物权的变动应采用登记对抗主义，而非登记生效主义。

　　有的建议，删去草案第十条第二款中的"行政法规"，认为统一登记的范围、登记机构和办法只能由法律规定，因为立法法规定民事基本制度应当由法律规定。而且通过全国人大及其常委会制定的不动产登记法，可以确定不动产登记制度的基本原则、规则和制度，防止在制定行政法规时，由于部门利益导致行政法规与法律抵触。

　　有的建议，将草案第十条第二款修改为：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规在本法通过公布后制定并与本法同时生效。

　　有的认为，当事人进行不动产权属的初始登记和变更登记提供的文件是不同的，初始登记时当事人无法提供权属证书；变更登记则需要提供权属证书、合同，或者人民法院的判决等。建议草案第十一条区分初始登记和变更登记，防止出现矛盾和漏洞。

　　有的建议，草案第十一条增加一款规定：登记机构收到当事人的申请后，应当对当事人的申请进行形式审查，然后决定是否受理，并书面通知申请人。登记机构决定受理的，应在办理登记后，向申请人颁发有关权属证书。

　　有的建议，明确草案第十二条第一款第一项中"必要材料"的范围，防止登记机关随意要求当事人提供不必要的材料。

　　有的认为，草案第十二条第一款第三项中规定的"如实"一词，容易使人误解为登记机构的审查职责为实质审查，而房屋权属审查采取的是形式审查与实质审查相结合，建议将草案第十二条第一款第三项修改为：依照有效材料及时地登记有关事项。

　　有的认为，不动产登记簿具有公开性，登记机构应当为查询、复制不动产登记簿提供方便。无论企业或者个人，其不动产状况，不是商业秘密或者个人隐私，更与国家机密无关，登记机构不应承担保密义务。建议将草案第十八条修改为：登记机构应当提供查询、复制登记资料的便利。

　　有的建议，草案第十八条增加一款：如登记资料缺失，有关主管部门应在半年以内进行调查取证并做出裁决。主管部门裁决以后，如果发现情况有误，可以随时改正；当事人或证人有故意作假行为的，应当承担法律责任。

　　有的认为，查询、复制登记资料应根据档案管理有关规定办理，建议将草案第十八条修改为：权利人和利害关系人可以按照档案管理有关规定查询、复制登记资料，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。

　　有的认为，草案第十九条规定异议登记须经权利人书面同意，在实践中几乎不可能实现。"以人民法院裁定予以异议登记"的规定在民事诉讼法上没有立法依据，法院不好操作。建议修改草案第十九条的有关规定。

　　有的认为，因不动产数额较大以及异议申请人申请渠道不畅等原因，可能造成在三个月内或者裁定生效之日起十五日内难以申请和起诉的情况，申请人的权利难以保障。建议修改草案第十九条关于申请期限和起诉时间的规定，增加规定：因不可抗力导致其无法起诉的，可以适当延长起诉时间。

　　有的建议，将草案第二十条修改为：利害关系人认为不动产登记簿记载错误的，可以申请更正登记。登记簿记载的权利人书面同意更正登记的，登记机构应当予以更正。如果不动产登记簿的记载错误是由于登记人员记载时的疏忽所造成的，并有原始证明文件可查时，登记机关在获得上级登记机关授权后可以直接更正，但应当书面通知权利人。

　　许多群众认为，预告登记制度很好，可以有效抑制开发商一房多售。鉴于房屋预售很多采取按揭贷款支付方式，建设期间很少有购房者支付一半以上价款的，建议删除"债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的"限制条件，并建议将草案第二十一条第二款修改为：房屋建成后，由债务人(开发商)办理初始登记，并协助债权人办理产权转移登记。

　　有的认为，草案第二十一条中的"债权人"容易引起歧义。建议使用出卖人、买受人和转让人、受让人等词。

　　有的认为，不动产登记的公信力制度保护的是不动产交易的善意第三人，而不是保护不动产登记簿上记载的权利人，建议将草案第二十三条修改为：基于不动产登记簿取得的物权受法律保护，但在取得权利时知道或者应当知道权利有瑕疵的除外。

　　有的建议，将草案第二十四条修改为：当事人提供虚假的权属证书等证明材料申请登记，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的登记申请人追偿。

　　有的建议，将草案第二十四条第二款修改为：因登记错误或者遗漏，或者无正当理由拖延登记，或者无正当理由拒绝查阅、复制登记资料申请，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，但登记机构无过错的除外；登记机构赔偿后，可以向负有责任的工作人员追偿。

　　有的认为，实践中不动产登记收费给公民带来了较为沉重的负担，建议草案第二十五条明确具体的收费标准或者规定不动产登记收费的上限。

　　有的认为，草案第二十五条只规定了不动产登记收费，没有规定不动产查阅、复制收费，建议增加规定：不动产查阅、复制收费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。

　　有的建议，登记机关不得以中介服务等名义在登记时向申请人收取任何费用,以杜绝登记中的乱收费现象。

　　有的认为，既然草案已经授权不动产登记收费的标准由国务院规定，就没有必要再规定不动产登记费不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取。建议草案第二十五条修改为：不动产登记实行收费，具体收费标准和收费办法由国务院规定。

　　有的认为，草案第三十五条最后一句规定的"未经登记，不得处分"限制了公民的财产权利，建议修改为："未经登记，不得对抗善意第三人。"。

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