专访万通集团董事局主席冯仑

http://finance.sina.com.cn 2005年04月24日 14:35 海南新闻网

冯仑在演讲海南日报记者李幸璜摄 点击此处查看全部财经新闻图片

　　海南新闻网4月23日博鳌报道：

　　4月22日晚，房地产界大腕、万通集团董事局主席冯仑抵达海南博鳌，参加博鳌亚洲论坛年会。23日下午5：30，冯仑先生接受了海南新闻网独家专访。

　　政策是微调房地产不会大起大落

　　海网记者陈荟蔓：全国紧缩银根对全国房地产业的影响有多大？

　　冯仑：全国现在房地产从前年开始中央一号文件以后，一直调控金融和土地。这两个政策大部分都侧重于供给方面，影响到房地产行业的供给。如资金对开发贷款资本金的门槛的要求，限制开发贷款的增数。另外对土地管理方式的改变的影响，减少盲目的土地扩张，也使土地供用纳入计划管理。这一直都是对供用方面的政策。

　　从今年全国两会之后，实际上政策重点调节侧重于需求方面，也对投资性机构和个人给予了限制。如所谓的炒房。这个限制表现在按揭条件的限制、将来的税收、购房数量(就是你能买几套房)等，再加上对于个人住房贷款按揭的调息。这些都是对需求的影响。希望这两方面的政策能使市场进入理性、平稳的生长时期。之前，房地产从1998到2002年是高速成长时期，这段时期的政策主要刺激增长，如个人住房按揭贷款、土地等。2002年之后，政策调控重点在市场稳定、持续、健康发展，而现在政策的重点是微调，但核心仍然是市场稳定、持续、健康发展。从这个角度看，这些政策使得市场朝着理性、健康的方向调整，不会大起大落。

　　海南要立足于全国市场旅游度假应是主流产品

　　海网记者陈荟蔓：作为偏居中国一角的海南房地产业如何走一条自己的发展之路？

　　冯仑：对于海南房地产如何走一条发展之路，我有两点看法：一是海南本地市场十分狭小，房地产的发展必然是一个面向全国市场的发展思路。海南房地产从产品、服务、客户等方面都要面向全国，这样市场才能持续发展。从三亚到海口，凡是面向全国性市场的产品都发展得比较好。

　　二是海南产品之所以能够发展，主要和本地特殊的地理环境和旅游资源有关。因此，海南房地产又必须依托于以上两个条件。

　　以旅游度假产品为主，海南的产品一是要面向全国市场，二是旅游度假产品将是海南房地产的主流产品。这恰恰与其他城市不同。大部分其他城市是以本地市场和当地普通住宅为主，海南产品则是面向全国和以旅游度假产品为主，如酒店、公寓、海边别墅、会议设施等。海南房地产未来发展立足于全国市场，取决于其他城市居民收入的持续提高、海南休闲度假环境越来越好、全中国乃至全世界来海南的游客越来越多，这样才能带动海南本地房地产市场的发展。也因此带来一个问题，那就是旅游度假产品面向全国市场，对于产品的设计、研发、管理、销售也提出较高要求，也会带动投资的多元化。海南对房地产的投资是本地投资商力量比较薄弱，大部分是外地的投资商。这和内地的城市，比如北京、上海就大不一样。海南由于是面向全国的休闲度假产品，更多的依赖于外地的投资者。这是海南未来发展比较清晰的构想。

　　海口是安养胜地问题是综合配套能力

　　海网记者陈荟蔓：海南是旅游胜地，加之本地购买力严重不足，大家纷纷认为海南房地产的出路在于发展第二居住地，，那么海南营造第二居住地应注重哪些问题？

　　冯仑：前面所说的旅游休闲产品更多的是针对三亚。对于海口而言，它是一个安养胜地。年纪大了或是退休后想过一种悠闲、安详的生活方式，可能会在海南买房。海南的主要问题是在于综合配套的能力，如教育、医疗、保健、城市的文化设施、良好的保健系统和针对这一目标人群的特殊教育。如老年人的再就业培训等。海口这些的不足，使得市场没有能够健康发展。

　　不存在房价太高而买不起房子

　　海网记者陈荟蔓：有一种说法是“目前房价严重脱离老百姓实际购买力，今后不降也难”，您如何评价国内大城市的房价？

　　冯仑：全国来看，问题不是房价高低，而是我们对这件事情评价的偏差。

　　住房一是具有社会保障功能，二是市场功能，也就是发展功能。而实际容易造成两种极端，保护中低收入，却抑制了市场发展的那部分能力，歧视了中高收入，这都是不公平的。一个好的市场政策体系应兼顾两者，保证两方面的需要。既要保证社会保障功能，又要允许大家积极去发展商品住宅、高档住宅。满足大家需求。

　　从市场角度来看，商品住宅房价由于供不应求一直上涨，那也是合理的。如果把市场商品房降为1000元，还是有人买不起。解决社会保障问题不仅是买房子，也可以租房子。国外房子自有比例不足50%，北京、上海70%以上的人自有住房，比例很高。所以，不存在担心房价太高而买不起房子。

　　博鳌论坛是“意见超市” 各取所需

　　海网记者陈荟蔓：您曾参加过博鳌论坛，您认为博鳌论坛有什么意义？

　　冯仑：我参加过两次博鳌论坛。论坛就是一个意见超市。来的人可以选择自己所需要的，既然是超市，流动是很快的，来了就走。

　　这个论坛至今5年了，此次年会除了保留官方化、政治化、社会化、外交问题等传统话题之外，更多的是增加了商界话题，表现在汽车、IT、房地产等话题，变成了一个工商界的论坛。这样的论坛每年都有很多。

　　博鳌论坛来的人物都比较重要，大家都有兴趣来听，彼此交流经验和意见。

　　(海南新闻网独家专访稿件，转载时请注明作者和来源。)

　　人物简介:万通集团董事局主席冯仑

　　作者:陈荟蔓　来源:海南新闻网　

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