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新华网海口4月23日专电题：房地产业：面对宏观调控出路何在
新华社记者 王英诚、董昕
一边是空置多年的房屋，一边是纷纷开工的新工地；一边是拔地而起的高档商住楼，一边是囊中羞涩的购房者；一边是竞相攀升的房价，一边是无房可买的尴尬。随着近年来
中国房地产业迅速升温，虚幻的经济泡沫现
象也随之露出端倪。
在正在召开的博鳌亚洲论坛第四届年会上，来自全国各地的各大房地产商将就“中国房地产发展前景”的议题展开讨论，摆在他们面前的是来自政府和市场的巨大压力，面临的是同样的困境与问题。到底是要泡沫还是减速，房地产商们需要尽快作出决定。
地产泡沫经济初露端倪
统计数据表明，2004年全国房价同比上涨14.4%，今年一季度，我国35个大中城市房屋销售价格同比上涨9.8%，其中商品住宅销售价格上涨10.5%。
业内专家指出，绝大多数中国城市，房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的10倍以上。摩根士丹利研究部门的数字表明，中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高的房价。就住房空置率而言，国外媒体认为中国的空置率已远远超过15%这一国际认可的警戒线。
这边是空置的房屋和大量烂尾楼，那边却是干得热火朝天的新工地。大笔资金还在源源不断地投向房地产业。今年1-2月，房地产投资增长27.1%，在全部4222亿元的城镇固定资产投资增长中，房地产投资占了1200亿元。而在北京，2004年全年固定资产投资50%以上来自房地产。
尽管对中国房地产泡沫的说法仍存在很大的争议，但房地产存在局部过热以及结构失衡的情况是勿庸置疑的。国务院发展研究中心副主任谢伏瞻肯定地说，目前中国的房地产价格上涨是不正常的，出现了供求失衡的状况。在这样的情况下，政府的宏观调控对房地产业、乃至整个国民经济的发展起到了至关重要的作用。为了挤压泡沫，使中国的房地产业健康、稳固发展，成功完成房地产经济的“软着陆”，中央和各地政府出台了各项宏观调控政策，通过金融、税收等杠杆，对土地管理制度、房屋信贷利率、房地产商运作等方面的问题进行控制和管理。与此同时，各地政府也通过“有形之手”，因地制宜地对当地房地产进行调节控制。
面对调控：房地产企业各寻出路
“房地产行业将是今年宏观调控中受创最重的行业！”在一份最新发布的市场研究报告中，安邦分析师以相当肯定的语气做出推断。他们的基本理由是，房地产业已被正式纳入投资过热名单之中，此次宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷，又都击中了这个行业的要害。
国务院发展研究中心金融所副所长、经济学家巴曙松表示，从这一轮的宏观调控过程看，之所以在较短时间内取得明显成效，关键在于国务院针对投资热的问题，对症下药，运用一系列的经济、法律手段和行政措施，着力解决土地与信贷问题。而不是简单的行政手段和一刀切。正因为问题找得准，又配之于适合解决中国问题的措施而不是西方经济学指出的利率手段，才能在较短时间内基本达到调控目的。实践证明，中国的大多数企业都禁住了这样的体检，成功实现了“减肥瘦身”。
对于政府的土地管理政策，SOHO中国联席主席潘石屹认为，中央采取这些宏观调控措施的用意在于规范土地交易市场，非常及时。宏观调控既对居民购房有利，更将有利于促进房地产行业的长久健康发展。潘石屹进一步指出，宏观调控只会给真正按照市场化规律运作的企业提供机会，市场化程度不高的企业就有可能逃不过这一“劫”。
万科企业董事有限公司董事长王石表示，“宏观调控有利于行业的发展，趋势是上升，这就为每一个房地产开发商创造了机会，现在关键是如何认识和把握自身发展的问题。宏观调控对房地产的健康发展的趋势是比较好的，它基本上是符合投资增长趋势。市场投资速度在下降，供给在减少，但是总体需求的水平得到持续的保持。”
上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红认为，很多外行企业看到房地产业的暴利，想方设法进入这一行业，此次宏观调控将有可能把更多的投机性开发商逐出市场，原来谁胆子大，敢圈地，谁就发财现象将被制止，企业将回归理性和本分。
合生创展集团北方公司总裁陈长缨认为，政策的出台规范了中国房地产市场秩序，减少了行业风险，同时也提高了地产行业的门槛，它的结果将使得中国地产的秩序重新组合，资源将逐步流转到具有实力的、具有专业精神的地产商那里。
市场前景：迎来新的发展机遇
在国家明确发出严控房价过快上涨的强烈信号之时，各方专家纷纷为宏观调控政策的制定献计献策，在为中国房地产如何度过目前的困境提出了建设性意见。
中国社科院金融研究所研究员尹中立建议对房地产转让征收高比例所得税。他表示，此举是为了抑制部分人在房地产市场投机炒作。在国外，这是一条普遍采用的调控房地产市场的措施，有些国家的房地产所得税高达100%。
尹中立建议还要进一步落实“最严格的土地管理制度”，对闲置土地严格按规定收取闲置费。两年以上闲置的土地无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利行为；对超大面积住宅，实施类似于计划生育的政策，收取资源超占费。江苏省社会科学院院长宋林飞提出，应加快建立土地督察制度，严格监督纠正地方政府和开发商的违法占地行为，同时增加城市规划的透明度，适度控制城市发展规模。
中国房地产协会副会长顾云昌谈到，新增商品住宅的供应量仍应保持较快的增速，因此，商品住宅开发用地要予以保证，争取做到相对充足和提前供应，以防形成商品住宅的供应紧张而推动数年房价持续上升的局面。地方政府不可“以地生财，以地多赢利”，不能通过控制和减少住宅用地供应量、促使地价和房价快速上升，从而增加地方财政收入。各地政府要提高土地储备和管理的能力，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发。
顾云昌说，对普通商品住宅的银行贷款，不宜再进一步的收紧，既要加强监管，又要适度发展，采取不紧不松的信贷政策。但也有专家认为，2%的利率增幅太小，对限制房地产交易起不到真正作用。
业内人士纷纷指出，随着整个中国人民生活水平的提高，房地产开发的空间越来越大，将会形成商业地产开发商，物流地产开发商，旅游地产开发商，还有包括生态、会展等一系列主题的开发商，房地产开发的空间已经出现，新的空间还在不断产生，中国房地产业正在迎来许多的新的发展机遇。(完)
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