各界人士探讨房价上涨 北京地价仅占房成本22%

　　

■北京房价的上涨让普通百姓感受到压力

　　北京青年报： 余美英

　　朝阳区某楼盘商铺综合成本每平方米1.2万元，售价却高达3.8万元———

　　3月30日，本报刊发的《有效供给不足决定北京房价上涨》一文引起了很大的社会反响。虽然去年本市土地供应总量不但没有减少，反而出现“井喷”，但因为6个方面的原因， 致使从“土地”变成“楼盘”的有效供应骤减，而在需求保持旺盛的情况下，阶段性“供不应求”致使北京各个区域的房价都出现了不同程度的上涨。

　　包括政府有关负责人、开发商、房地产业内人士、金融界人士、普通老百姓等在内的社会各界纷纷通过各种渠道与本报记者取得联系，发表自己的观点。

　　█北京土地价格仅占商品房成本22.98%

　　地价的上涨是商品房价格上升的罪魁祸首，招牌挂政策是让土地平均价格暴涨的根源几乎是多数开发商对房价走高的解释。而近日市国土房管局新闻发言人、副局长张维却称：

　　“从国土资源部去年对全国32个城市地价的调查中可以看出，本市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%。”在张维看来，地价上涨导致房价上涨的说法站不住脚。

　　“上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价在房价中所占比例仅为11.4%。而且，从全国平均地价走势看，地价稳中有升，但地价上涨幅度明显小于房价上涨幅度。”

　　█“第二套住宅”虚增地产需求旺盛假象

　　一位不愿意透露姓名的银行界人士同时还提出，尽管北京市有关部门的统计显示，本市购房主流为“自住”，但根据他多年从事房贷业务的经验来看，目前，很多贷款购房的需求是属于“虚假”需求，很多人本身的能力、资源、对社会所作出的贡献等各方面都远远没有达到能够“购买第二套住宅”的程度。他举了几个例子，在很多单位，很多刚大学毕业一两年的大学生不仅买了自住的房子，同时还贷款买了“投资的房产”，以房养房，“而这些刚毕业的大学生，他们对社会作出的贡献、他们的能力和社会资源还远远不能匹配这样的待遇，这就等于抢占了别人应该享受的资源，进行提前消费。很多贷款买房人都属于这种类型。因此，目前出现的持续旺盛的‘需求’在某种程度上看，有虚假的成分，需要去伪存真。”

　　█新增楼盘可能下半年集中上市

　　北京中原房地产经纪公司总经理李文杰认为：2002年北京市全年的土地供应总量为4559公顷，2003年大幅增加，达到了6438公顷，而2004年，因为“8·31土地大限”的缘故，很多本来应该在今年办理手续的项目出于对政策的担心而提前办理了用地手续，加上首都机场扩建一下子征地1000多公顷，因此，2004年全年的土地供应达到了9498公顷。从北京市的房地产运作正常周期看，从土地投入到房子上市销售需要2年左右的时间，因此，在正常情况下，这些已经出让的土地形成“楼盘供应”至少需要一两年。再加上去年土地政策、金融政策、拆迁政策的调整，很多资金实力不强的开发商在过去的“以小搏大”、“空手套白狼”的游戏规则失效后，无力开发，忙着谈“转让”，使得现阶段北京楼市出现“阶段性有效供给不足”，但这种情况在今年下半年或明年上半年会出现变化。目前很多2003年、2004年“协议”出让的地块都准备在今年下半年或明年上半年推出，又可能会出现“集中上市”的局面。而这种“集中上市”供应加大，竞争随之加剧的现象将给房价的走势带来变数。

　　█地产业明后年面临供大于求压力

　　也正是出于上述判断，李文杰认为，当前，有效调控市场的手段应该是增加有效供应。“广州省从4月1日起，出让的土地闲置一年，政府将无偿收回。北京在2002年就出台了土地闲置两年，政府将无偿收回的规定，有关方面应该在出让土地的清查方面多下功夫，对那些已经闲置两年、无能力开发的土地尽快收回，通过招牌挂，让那些有实力、能够在最短的时间内把土地变成有效供应的开发商去开发。”另一方面，通过“凭税收证明购房”来甄别“需求”。

　　而华高莱斯国际地产顾问北京总经理李忠也认为，2003年和2004年出让的大量土地相继会在明后年形成供应，如果按目前政府提升按揭利率，征收物业税、遗产税、交易税等思路，通过控制需求“平抑”房价的话，有可能到了明后年，房地产行业会面临“供大于求”等新问题。

　　对此，某位商业银行支行行长则认为，在目前这个特殊的经济发展阶段，要控制房价，而又不伤及行业的发展、金融体系、老百姓，最有效、最稳妥的办法就是政府通过成本透明管理等办法，合理控制开发商的“暴利”，将开发商的利润空间控制在合理范围内。