六原因造成楼盘减少 供给不足决定北京房价上涨

　　去年全市土地供应总量虽未减少但新盘推出量少速度慢导致土地有效供应大幅降低———

　　2003年1-12月，北京出让土地面积31042629.12平方米

　　2004年1-12月，北京出让土地面积50661467.67平方米

　　2004年1-9月，北京房地产投资面积比上年同期递减63.7%

　　2004年1-9月，北京房地产新开发面积比上年同期递减4.8%

　　2004年1-9月，北京商品房销售面积比上年同期增长25%

　　六大原因造成入市楼盘减少

　　记者在采访中了解到，目前确实有不少因为土地制度的改革而拿不到地，甚至面临“改行”的房地产公司在说“地荒”，北京的土地供应从去年到现在总量上也确实是没有什么出入，但事实并不像某媒体说得那样“房价的上涨和土地供应没有关系”。实际上，去年至今，北京的土地供应总量虽无大变，但因为土地改革期间的手续调整、拆迁、金融政策调整而带来的开发商战略调整等6个方面的原因导致的阶段性供给不足，对北京房价从去年开始显现的上涨态势起到了关键影响。

　　从总量上看，2003年1-12月，北京通过协议出让的土地面积为30690145.73平方米；通过招标出让的土地面积为134048.03平方米；通过挂牌出让的土地面积为222948.862平方米。全年总计出让土地面积为31042629.12平方米，规划建筑面积58898254.39平方米。

　　2004年1-12月，北京通过协议出让的土地面积为48405760.42平方米；通过招标出让的土地面积为449528.93万平方米；通过挂牌出让的土地面积为1806178.32平方米。全年总计出让的土地面积为50661467.67平方米，规划建筑面积94904315.01平方米。

　　对比2003年和2004年北京市土地出让的总量，不难看出，2004年北京市出让的土地总量不仅没有少，还比2003年多出了19518838.55平方米，从数字上看，确实是像北京市国土资源局一直在强调的那样，2004年的土地供应总量没有减少。但出让总量没有减少，并不等于入市的土地供应量没有减少，阳光100投资置业集团副总经理范小冲等人认为，事实证明，六大原因造成了2004年能进入市场形成有效供应的土地量减少，从而造成了北京楼市阶段性供给不足。这六大原因是：

　　第一，2004年北京市土地整理储备中心全年拿出的交易地块量不够。

　　第二，拆迁难题使很多计划在2004年开盘销售的新楼盘和一些老楼盘的二期或三期处于“停滞”或“断档”状态，不能开盘销售。

　　第三，北京城市道路交通的改造以及新一轮规划的调整使很多项目面临规划调整，推迟了正常的开工、开盘计划。

　　第四，土地改革进行当中，北京市国土资源局曾数次停办手续，加上2004年原北京市国土资源和房屋管理局机构的调整，这些入市环节的变动让很多项目的“准生证明”往后拖延。

　　第五，2004年金融体系对房地产市场的调控使很多开发商即便是拿到了土地，由于自有资金缺乏，无力开发，只能寻找合作者，而这也是很多原本计划在2004年开盘销售的项目一直不能“浮出水面”的主要原因。

　　第六，土地政策和金融政策的调整使多数开发商调整了公司战略，不追求速度，而是“精耕细作”，把一个项目当做两个项目做，向“品质要效益”，而这些开发战略的调整都直接影响了一批楼盘的入市进度。

　　以上六个方面的原因直接造成2004年北京楼市楼盘放量不足。2004年1-9月投资面积和新开工进度的数据也证实了这点：1-9月，全市房地产投资面积比2003年同期递减了63.7%，而1-9月的新开发面积比2003年同期递减了4.8%。

　　北京楼市需求持续旺盛

　　2004年，北京楼市因为各种原因，很多原本要推出的楼盘迟迟不能入市，北京楼市新盘减少，是众所周知的事实，相反的是北京城市自身的发展和城市价值的提升带来的购房需求却并没有因为土地政策和金融政策的调整而减少，而是持续旺盛，因而出现阶段性“供不应求”的局面。

　　首先，北京市城市本身的发展，使购房需求快速发展。越来越多的“无房户”要买房，越来越多的“有房人”开始为提高生活品质而“换房”。

　　其次，数量越来越多的“新北京人”成为购房主力军，所谓“新北京人”就是高校毕业留京或外地来京创业的相对“土生土长的老北京”的人群。

　　第三，北京是中国的北京，也是全世界的北京，北京的首都位置和快速发展不仅吸引了全中国的人来这里投资置业，也吸引了全世界的人群来这里投资置业。

　　而另一方面，土地制度改革让更多人认识到了土地的稀缺性，加息等金融政策的变动也在某种程度上刺激了一些人提前购房。

　　而所有这些需求持续旺盛的背后实际上都说明了一点，那就是北京的城市价值在被越来越多的人认识到。

　　去年1-9月的商品房销售面积也证实了北京购房需求的旺盛：去年1-9月，北京市商品房销售面积达1034.32万平方米，比2003年同期增长了25%。

　　北京房价上升导火索还是“供不应求”

　　也正是如此，“阳光100”副总经理范小冲、华高莱斯国际地产投资顾问北京总经理李忠等业内人士认为，从本质上看，2004年至今，房价的上涨还是因“阶段性的供不应求”造成的，而不是因简单的“地价上涨”引起的。

　　李忠认为，从一般楼盘的房价构成看，土地成本约占30%至40%，建安成本占30%至40%，剩下的税费和利润等占20%至30%左右。虽然说从2001年到现在，北京的地价上涨了不少，尤其是2004年的“8·31大限”以后，北京市土地整理储备中心通过招标、挂牌等方式出让的部分地块似乎地价上涨得很多，但事实上，熟悉楼市的人都知道，大多数开发商确定所开发的楼盘卖多少钱的时候，从不按成本定价，而是“随行就市”，看供需关系敲定售价。

　　范小冲也认为，很多人认为土地的公开招标抬高了地价从而引起房价的上涨，其实这种说法本身就欠妥，严格上说，土地出让方式由协议到公开招标只是交易方式发生了改变，而这种交易方式的改变应该不会引起地价的大幅度波动，决定去年至今北京房价提升的本质原因还是“供不应求”的市场状况。

　　如何看待当前房价上涨

　　“从世界多个发达国家的城市发展历程看，经济快速增长的阶段，城市会不断升值，而房价就会表现出涨价的态势。”因此，范小冲认为，在北京经济快速发展、城市化建设迅速进展的今天，房价出现上涨的态势符合经济发展的一般规律。

　　而李忠认为，抛开经济发展规律，从北京目前出现的阶段性供需失衡的原因看，主要还是因为土地等改革的系统配套工作没有做好。从政府这个层面看，让供地信息更加透明，让开发商和购房人都对北京土地市场现有的供应量和未来的供应信息有所了解，恐怕是调节好现在这种阶段性供需失衡的良策。

　　新闻背景

　　九成购房人接受七千元以下房价

　　市建委近日发布的北京去年第四季度商品住宅购房对象购房需求抽样调查结果显示：大部分购房对象置业的目的以改善居住条件和解决基本居住需求为主，可承受商品房价格为7000元/平方米以下的购房人占92.4%。

　　该项调查结果显示，2004年第四季度，购房对象可承受价位以7000元/平方米以下为主，比重为92.4%，其中可承受5000元/平方米以下价位的购房对象所占比重为56.7%。

　　从调查对象的家庭收入看，购房对象家庭年收入以10万元以下为主，占调查人数的75.2%；从他们的还款能力看，购房对象可支付月还款额以2000元/月以下为主，占调查人数的75.2%。

　　作者：余美英