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 2003年12月8日，堪称北京“第一拍”的大兴黄村卫星城北区黄金地段一号地成功拍卖，由此拉开了北京市土地市场化供地的序幕。
2004年2月10日，北京新土地政策《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(京政办发〔2004〕4号，以下简称4号文)正式出台。今后，除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等四类经营性用地在办理国有土地使用权出让时，须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。可以说，短短几百字的4号文改变了整个北京土地市场原有的游戏规则。
【政策目的】
土地交易公开透明
针对4号文件的出台，北京市发改委投资处宋宇处长在接受本报记者采访时表示，2002年5月，国土资源部出台《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》，其目的是规范土地出让的方式，同时使土地供应更加透明；北京市政府在2002年印发了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》(33号文件)，在33号文颁布时考虑到北京经济建设的一些具体情况，以及当时有些项目办理的过程中的连续性，因此对北京市绿化隔离带等经营性项目还允许继续协议出让一段时间。今年又下发了4号文件，从而使北京土地供应更加公开透明，更加符合国家的政策要求。
【相关问题】
“遗留项目”6月前解决
所谓“遗留项目”，就是指33号文出台以前有关部门批准协议出让以及33号文出台后至修改文件出台前允许协议出让的项目，并且到目前审批手续还继续有效的项目。
新政策出台后，经营性项目就不允许实行土地协议出让了，从方式上讲，是把过去的由项目来确定土地转变成由土地来确定项目。这个转变看似是一个管理方式的转变，实际上给很多项目带来了遗留问题，目前政府正在研究4号文件出台以后如何解决这些遗留问题。
对于业界盛传一年间北京突击圈地超过1亿平方米一说法，宋宇表示在这1亿平方米的土地中，约有三分之二是经过政府批复的，可以继续协议出让，剩下的三分之一可能还处在意向阶段，那就应该停滞下来，以招拍挂形式交易。宋宇强调说，政府是讲究信誉的，已经承诺过的项目还是要继续按照原定的程序来审理，这个甄别的过程应该在今年6月份之前完成。
【政策影响】
-影响之一
土地供应量略少于需求
那么，实施4号文会不会使北京的土地供应出现断档？北京顺驰董事长荆宏在接受记者采访时表现出这种担心。荆宏介绍说，去年天津也曾出台类似政策，原先协议转让的土地都停滞下来，结果短时间内土地供应失衡，地价几乎翻了一倍。发展商担心北京土地储备部门的土地储备量是否足够大。
对此问题，宋宇处长解释说，4号文件出台后，北京的房地产投资会更加规范，不会出现大的“刹车”，也不会出现大的新上项目高潮，仍然是一个稳定的增长过程。今后，土地的供应会持续、稳定进行，北京市房地产的竣工量、供应量也会持续发展。
宋宇认为，4号文的出台，使得北京的土地管理水平要上升到一个新台阶。在今后2-3年的时间里，北京的城市建设仍然处在一个高潮时期。在管理规范化、透明化、高效率的前提下，土地供应也要保证城市发展的建设需求，这是毋庸置疑的。从土地供应方面看，北京市一定要执行国家的政策，土地供应要从严从紧，因为中国的土地资源是很有限的。其中最重要的是：从严从紧地控制新增土地量，也就是说严控从集体用地转为建设用地的量，而在总量控制的前提下，还要尽量盘活一些利用价值比较高的存量土地。
今年土地供应可能会比往年略微地有所下降，但一两年不会影响北京市的房地产供应，因为一个项目从它的前期工作开始直到最后完成，会有一个比较长的周期，目前已经办完了批复的存量房可以维持几年的供应平衡。
-影响之二
便于政府整体调控规划
宋宇表示，从政府的出发点来说，新的土地政策的出台是为了规范土地供应，提高土地的使用效率，提高透明度，同时也是根据经济建设的发展，对土地供应方式的一种调节。
除了投资、政策外，政府控制社会固定资产投资的发展还有一个很重要的方式就是土地资源释放。通过土地资源的释放，能够调节不同区域经济的发展以及不同行业的经济发展；通过土地的供应和城市建设，达到统筹调节城乡差别，调节不同产业之间的差别，让它们按照政府引导的方向去发展，这是一个调节手段。因此，不论是4号文件，还是33号文件，都是政府在利用这个调节手段来规范市场、引导市场的措施，最终目的是为了保持经济持续增长。
北京君龙投资(中国)有限公司董事长郭钧先生认为，4号文是亡羊补牢，它解决的是房地产投资冷热的问题，北京人代会刚刚又修订了整体规划，4号文的出台恰好与整体规划的思路相吻合。以前哪有地就在哪盖房子，几乎与城市规划脱节。而今后统一供应，先开发哪个区域、着重建设哪一片都受到土地供应的限制，政府也就赢得时间解决了政府统一城市规划与房地产建设之间的矛盾。
-影响之三
专业化运作促市场成熟
北京顺驰董事长荆宏举例说明分析了房地产市场：联想是国内IT老大，万科则是房地产业龙头，两个企业都成立于1984年前后。经过近10年的发展，联想一年能做到500多个亿，而万科销售额至多60个亿。两个行业的盘子都不小，为什么房地产公司就很难做大？土地是一个重要因素。一般的房地产公司一个项目如果运作两年的话，起码有一年时间花在土地上，对于外地发展商来说，找到地主就要颇费周折，再办手续、拆迁，在拿地过程中不可确定的因素太多。其实，房地产公司的专业应该是把产品做好，而不是拿地。往往是一个并不专业的公司拿到了好地，胡乱做个产品就赚钱。4号文一出，大家公开公平竞争，就会有更专业、有实力的公司(包括外资)进入北京市场，花更多的心思钻研产品，促进北京房地产市场整体走向成熟。
本报记者薛岩
4号文最新精神
关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定
为加强本市国有土地使用权出让管理，进一步贯彻落实《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)，现对《北京市人民政府办公厅转发市国土房管局等部门关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》(京政办发〔2002〕33号，以下简称《规定》)在实施中的有关问题补充规定如下：
一、自2004年1月9日起，对《规定》第二条第五款规定的下列经营性用地，需要办理国有土地使用权出让的，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行：
(一)绿化隔离地区建设项目用地；
(二)小城镇建设项目用地；
(三)开发带危改项目用地；
(四)国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。
对在2004年1月9日以前政府有关部门已经受理的上述四类项目，由市发展改革委员会同市规划委、市建委、市国土房管局提出需要办理国有土地使用权出让的处理意见，并报市政府批准后执行。
二、下列情况在办理国有土地使用权出让时，均须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行：
(一)除房改带危改项目外，利用划拨土地进行经营性开发建设的；
(二)改变用地使用性质，进行经营性开发建设的；
(三)基建项目转为开发项目的；(四)项目主体发生变化的。三、根据国家有关规定，本市国有土地使用权协议出让实行公示制度，具体办法另行规定。
四、市、区(县)发展改革、规划、国土房管、建设等行政主管部门要严格把关，对不符合协议出让条件的经营性用地，不得受理建设单位提出的立项、规划、用地、施工等申请。监察部门要加强对经营性用地的立项、规划、用地、施工等审批行为的监督检查，对违反规定进行审批的行政主管部门和有关责任人，按照有关规定严肃处理。
五、凡本市行政区域内国有土地使用权出让，均按本规定执行。
六、本规定自发布之日起施行。
二〇〇四年一月十七日
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