国海富兰克林基金2006年三季度行业研究(3)

　　五、地产行业

　　政策冲击带来长线投资机会

　　◎ “国六条”等政策将对市场需求产生短期压制。“国六条”及九部门《意见》的调控思路验证了我们前期“地产政策调控预计将继续注重结构调整，防止区域市场过热”的观 点。政策出台后短期内对房地产市场的影响将直接表现为对购房者的心理预期的影响，不但将挤出投资需求“泡沫”，而且对自住需求、改善性需求等都将产生一定的压制。但是，我们仍然坚持认为，对于中国的地产行业而言，需求只会因为政策冲击受到短期的影响，但是城市化，社会结构的分化和对生活品质提升的不断追求将会长期支撑楼市的需求。

　　◎ 预计下半年市场将保持平稳。预计下半年房地产市场将会维持“成交量萎缩，

房价高位小幅盘整”的态势，但部分区域城市的房地产市场将会持续走稳。短期内政策调控加大的风险将抵消人民币升值的利好，而看好升值预期资金的长线关注将决定地产股今后仍将振荡走高。

　　◎ 行业“多极化”演变下重点关注区域优势型公司及持有商业物业型公司。地产上市公司的投资视角应向“多极化”方向演变，目前可以关注规模优势型、区域优势型、持有物业型三类公司。规模优势型公司的主要优势在于项目储备的规模化异地扩张以及低成本的融资能力，区域优势型公司的主要优势在于项目开发进度以及借助较低的营业成本，而所处区域未来走势稳健的区域优势型公司相比规模优势型公司更能抵御政策调控带来的行业风险。持有物业型公司具有主营业务盈利水平较高、盈利稳定、管理成本较低的经营优势，且具有资产重估增值的利好，但总体资产盈利能力一般，成长性较差，我们建议关注盈利能力较强的持有商业物业公司。

　　◎ 优质地产股股价已明显低估。我们认为，目前优质地产上市公司股价已明显低估，投资风险较低，已具备长线投资价值。

　　六、旅游行业

　　◎ 十一五期间将是旅游行业的黄金发展期

　　旅游行业在调整产业结构，节约资源，创造就业机会，缩小区域发展差距，缩小城乡发展差距等方面具有明显的优势。十一五期间的政策导向将为旅游业的发展创造宽松的政策环境，从而使旅游业成为新时期的优势产业。

　　具体来说，“十一五”时期旅游行业规划发展目标为：实现入境旅游人数和入境过夜旅游人数年均增长8%，国际旅游收入年均增长12%；国内旅游人数年均增长8%，国内旅游收入年均增长10%；旅游总收入实现年均增长10%。

　　◎ 2008年北京奥运和2010年上海世博会的长期效应

　　北京奥运和上海世博会无疑会在2008年和2010年为我国吸引大量的旅游客源，从而使这两年的旅游收入快速增长。但这只是短期的经济效益。更为重要的是，奥运和世博会的召开将大大提高中国在国际舞台的曝光率，从而进一步提升中国的国际形象。再加上大规模的基础设施的改善，中国的旅游业在“后奥运/后世博”时期将会持续增长。

　　◎ 旅游行业在中国尚处于起步阶段，其收入和GDP相关性较强

　　国际经验表明，人均GDP超过1000美元时，旅游消费将进入启动阶段。中国人均GDP在2003年首次超过1000美元大关，旅游消费启动的迹象非常明显。同时，统计表明，我国旅游行业和GDP的相关性较强。1994–2005年，二者的相关系数为0.92。由此我们可以断定，经济的发展是旅游行业发展的直接动力。随着经济的发展，消费升级成为必然，旅游消费作为一种非生活必需消费将成为消费升级的首选。

　　◎ 景点子行业盈利

　　最强旅游消费的发展升级规律是：观光游à休闲游à度假游。在旅游消费的启动期，观光游将成为广大消费者的首选。随着人均收入水平的提高，休闲游和度假游也将被一部分先富起来的消费者所接受。但是在目前我国旅游行业刚刚进入启动阶段的情况下，相当一段时期内观光游仍将是旅游消费的主体。

　　从景区供给看，尽管我国地域辽阔，但国家级风景名胜区仅占国土面积的1%，能提供给游客观赏的风景资源是有限的。但从需求来看，根据国际旅游组织的问卷调查，有74%的游客首选的旅游消费品是景点观光。

　　我国旅游消费的现状以及景区的供求不平衡使得我们认为，景点类上市公司，特别是有门票收费权的上市公司在现阶段收益会最大。

　　◎ 投资建议

　　从旅游行业四个子行业(景区，酒店，旅行社和餐饮)的盈利情况来看，未来我们将关注两类公司：一是具有资源垄断性的景点子行业；二是酒店子行业中的龙头企业。

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