记者黄海京

　　本报讯贷款购房者对于住房按揭保险的不满由来已久，最近记者在第二届保监会与经合组织监管研讨会上与一些专家进行交流，专家认为住房按揭保险的不合理主要体现在险种配套不全和保险过度问题。

　　贷款买房的过程中存在多种风险因素。不同的风险有不同的保险需求，因此，对于个人贷款购房业务，起码需要三类保险的保障：一是抵押住房的财产保险，主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要保证还贷期内在贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，在这种保险中，保险公司扮演了担保人的角色，向购房人收取一定的保险费作为担保费，并为购房人的经济信用提供担保，当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。

　　专家认为这三类险种特点各异，共同组成一道完整的“防火墙”。但是目前我国市场上普遍采用的仅仅是《个人住房贷款管理办法》中规定的房屋财产保险，也就是上述三类保险中的第一类。其保障范围是很有限的，只能保障抵押品的安全而不能保证全部贷款的安全回流。更糟糕的是，很多保险公司在设计该险种时又将其与第三类保障(履约保证保险)混淆，在条款中规定了保险期限与贷款期限一致、保险人享有追偿权等内容，这样一混淆，结果就使该条款经不起推敲，引起投保人的不满。

　　保险过度首先指的是保险金额的过度,按揭住房保险的保险标的是作为抵押品的房屋，其保险价值也就是该房屋的成本价、重置价或评估价，但目前的保险条款中均规定以房产销售价格为标准确定保险金额，显然大大超过了前述保险价值，违反了《保险法》关于“保险金额不得超过保险价值”的规定。二是保险期限过度。由于设计险种时混淆了住房财产保险和贷款保证保险，目前大多数保险公司均要求住房财产保险的期限与贷款期限相同，这样，正如许多消费者指出的那样，在商品房交付使用前对“期房”的保险的确有重复保险的嫌疑。三是保险费率过度。科学的费率应该使该险种在较长的时期内的保费收入等于赔款支出加上营业费用之和。而从近几年各地开办住房按揭保险的情况来看，其出险率相当低，属于保险公司大力推广的“优质业务”。这三个方面的保险过度，使得保险公司收取的保费与承担的风险不对称。