2001年对北京房地产商来说，应该是收获的一年，市场体系逐步完善，个人购房已成为市场主流。由于首都特殊的政治文化地位与经济地位，购房消费潜力相当巨大，北京房地产市场的发展，应该说正步入黄金发展期。对房地产开发商而言，能准确地把握消费者的背景与心理，就能更准确地做出项目的市场定位与产品定位，从而最大限度地规避市场风险。

　　《中国经济时报》与“北京中润基业投资咨询有限公司”对目前持续火爆的京城房展会进行了连续追踪调查，由于被访者大多数都为具有潜在购房意向的客户，统计结果应该说能比较准确地反映当前多数购房客户的需求，希望对开发商能提供一些有益的市场参考。

　　你盖的是消费者想要的房子吗？

　　下列调查是对6月份房展会上200位潜在购房者的调查

　　一、消费者在何时购买房子

　　只有清楚地了解消费者的购房时间，才能合理地安排工程期限，才能在热销期不会没有房子出售，或在淡季不会房子积压。

　　大部分消费者选择在一年或两年内购买房子，而且在调查中发现有一部分购房者是危旧房改造的拆迁户。这说明在近两年内，房产市场需求量是很大的，并且拆迁户在今后的一段时间内仍然会保持一定的比重。

　　二、消费者购房的目的及其所关心的问题

　　经过这次调查，我们了解到消费者购房的主要有四种目的：自用、办公、保值和投资。其中自用购房者占总购房者的84.43%，并且解决基本居住问题和改善现有居住环境仍是最主要的原因。从这次调查中还可知道，在46岁以上的中老年消费者中有一部分是为他们的子女购房，而在26-45岁的消费者中有一部分是为其父母购房的，虽然人数比较少，但它代表着另一种需求，开发商应盖一些适合老年夫妇和年轻夫妇居住的房子。

　　根据此次调查发现，60.57%的消费者把房价放在了第一位置，房价适中是选房的第一条件。有27.27%的消费者把交通方便作为了选房的第二条件，同时也有27.27%的消费者把其作为第三条件，但不管作为第几条件，交通方便是消费者选房时非常关心的问题，而且物业管理及收费、居住环境也是很重要的因素。消费者时常会因为物业管理质量和收费的高低及周围环境的好坏而改变其购房的初衷。

　　从总体来说，消费者所关心的问题大体一致，但由于不同的购房目的，而使其关心的问题又有所不同

　　自用购房的消费者主要关心的是房价和交通方便。办公购房的消费者最关心的是交通方便，只有便利的交通才能使办公方便，并能更好地与客户交往。对于买房保值的消费者来说最看重的是所处地段、居住环境和公共设施。而买房投资的消费者所关心的是居住环境、交通方便、所处地段和公共设施。

　　三、消费者所需的房屋

　　1.住宅类型

　　消费者最愿意购买的是高层，占购房者的43%，其原因主要是：(1)、消费者喜欢高层住宅，尤其是年青人；(2)、视野好，可以更好地欣赏景观；(3)、有电梯方便；(4)、消费者认为居住高层比较安全；(5)、对于投资者来说，高层容易出租。其次是板式小高层和多层，它们俩的共同特点是：南北通风，采光度高，并且楼层不高，上下楼活动非常方便，适合老年人的居住。选择多层的人主要是因为其价格便宜、物业费用低；而板式小高层相对多层价格要高，但其带有电梯，并且抗震性能强，所以有相当大一部分的消费者购买。

　　2.居室类型及其面积

　　最受消费者欢迎的是70-90M2的二居室，其次是50-70M2的二居室和90-110M2三居室，再次是70-90M2三居室和110-130M2三居室。现在，家庭结构已经演变成2-3人的小家庭结构，而对于这些家庭二、三居室是最为合适的，不仅面积合适，价格便宜，功能也比较全。而且对于老年夫妇和青年夫妇来说，这种选择是最经济实用的。但也有一小部分家庭仍属于大家庭，它们需要较大的房屋与老人同住，所以四居室的房子也得到一部分消费者的欢迎。对于那些选择跃式或复式的人来说面积大、舒适度高、格局好是他们选择的重点，但主要也是由于他们的家庭收入的许可。

　　3.居室的装修标准。

　　对于居室的装修标准，各不相同。大部分消费者选择初装修，主要是因为初装修的房子价格便宜，并且可以按照自己的喜好装修，能体现不同家庭的风格来。而其中还有一个重要的问题，就是消费者对开发商的信任度较低，认为开发商的装修质量差，由自己装修比较放心。除初装修外，各年龄选择装修标准是不同的，25岁以下的消费者主要选择精装修和菜单装修。26-35岁和46岁以上的消费者选择的是菜单式装修。36-45岁消费者选择的是精装修。但他们选择同样的装修标准时的原因大体相同，选择精装修的原因是可以又省时又省力，而且能够马上入住。选择菜单装修主要是因为既不用自己去找装修队，非常省事，又有很大的选择余地，能体现出自己的个性来。

　　4.小区内的公共设施。

　　消费者最希望小区内设有的公共设施是商场，这是因为对于年轻人来说都喜欢逛商场，买东西，而中老年人都希望在家附近就可以购买到家庭生活用品，不需坐车到其他地方去。第二个需要的公共设施是医院和学校。家里有老人和孩子的消费者都希望能够在医院得到及时的医治，并且孩子在附近上学，家长比较放心，也不用为孩子到处找学校。再一个是图书馆，是一个用来学习和看书的好地方。

　　四、 消费者愿意支付的价钱

　　1.不同家庭月收入支付的价钱

　　家庭月收入在1000-2000元左右的消费者最愿意支付的价钱是20-30万元，30-40万元的房子也可以考虑。2000-5000元的消费者最愿支付的价钱为30-40万元。而5000-10000元左右的消费者可分为两部分，一部分愿付30-40万元，另一部分愿付60-80万元。10000元以上的家庭愿支付的房价在40-100万元左右。而且房价在20万元以下和100万元以上的房子很少有人买，这说明房价在20-100万元左右合适，并且房价大部分定在20-60万元左右。

　　2.不同居室类型所支付的价钱

　　一居室的房价应在20-30万元左右，二居室的房价最好在30-40万元，面积小一点的二居室可以在20-30万元左右，三居室的房价大约应在30-60万元左右，四居室在60-80万元，跃层或复式在60-100万元左右。很明显，就算是跃层或复式的房子，消费者愿意支付的房价也不可高于100万元，超过这个价钱，就很少有人购买了。

　　五、消费者的生活及消费习惯

　　1.消费者希望在开发商还是代理商处购买房屋呢？

　　从这次调查中可以知道，消费者对于售楼方是开发商还是代理商不清楚，而且对于两者之间的不同之处也是不太明白。当他们清楚两者不同之后，有71.36%的消费者愿意在开发商处购房，因为消费者承担的风险小，只有19.6%的消费者愿在代理商处购房，这是因为代理商有专业性的知识，能够给消费者比较专业的建议。

　　2.消费者的付款方式

　　消费者最喜欢付款的方式是银行按揭，这种方式对于工薪阶层的人来说，在付完首期后，就可直接入住，在以后的日子里再按月付款。而对于高薪阶层的消费者来说，不用一次付完所有的房款，可抽出一部分资金用来进行其它方面的投资。其次的付款方式是分期付款和一次付款。分期付款可以减少消费者的购房风险，不会因工程延后或停工而承担很大的风险和损失，而一次付款最好的一点是其不会给购房者银行贷款的负担和压力，但支付额是相当大的，是一般工薪家庭无法承担的。在这次调查中发现，愿意一次付款的人数比较多，这是因为有一部分消费者能够得到由于危旧房改造而给予的拆迁费。

　　3.消费者获得房地产信息的途径

　　报纸是不同年龄段的消费者获得房地产信息的最主要的途径，适合于任何年龄的消费者。展会也是一个主要途径，其比重随着年龄的增加而增加，这说明展会的主要对象是中老年人。而年轻人一般则更侧重从网络上获得房地产信息。

　　而对于开发商来说，不仅要知道哪种途径是最主要的，而且还要了解消费者最信任哪种传播媒介。在调查的64位消费者中，有31.25%的消费者最信任报纸，有23.44%的消费者信任电视和展会。因此我们可以清楚地知道，报纸不仅是消费者获得房地产信息的最主要途径，也是消费者最信任的传播媒介。