2000年北京各银行共向市民提供购房按揭贷款268亿元，今年一季度又比去年同期增长3.1倍，这成为进一步“撬动”购房消费和房地产业迅速发展的有力杠杆。但是，近来人们感到银行在贷款时比以前更加谨慎了———

　　近年来，商业银行个人购房贷款业务不断升温，2000年北京市个人购房商业贷款额就比上年增长3倍多，创下历史最高纪录。应该说，各银行不断加大力度向市民提供购房按揭贷款业务，已成为“撬动”京城房产行业迅速发展的有力杠杆。

　　然而今年以来，一些业内人士却明显感到银行的态度似乎有所转变，在对待开发商及个人购房贷款申请方面，变得更加谨慎了。一些开发商和居民也认为，银行的钱没以前好贷了。有人甚至怀疑是不是房地产贷款要实施紧缩政策？

　　对此，记者日前采访有关部门得出的结论是：不紧缩，而是要进一步规范。目前，各大商业银行风险意识不断提高，加强规范，稳健经营，从根本上保证了房地产金融的健康发展。但从国际的实践及我国房地产信贷业务开展的情况看———

　　风险控制仍然重要

　　个人住房消费信贷，由于风险分散，可以说是目前贷款品种中的一个优质品种，但就风险而言，有关人士认为它依然存在：

　　管理风险：1998年以来，房地产信贷竞争日趋激烈，银行面对成千上万的客户，如何进行科学有效的贷后管理是目前各商业银行面临的一个重要新课题。

　　流动性风险：随着个人住房消费贷款规模的不断扩大，银行越来越需要一个稳定的长期资金来源，随着个贷业务的扩大，银行资金运用长期化与资金来源短期化的矛盾将显现出来。

　　违约风险：眼下个人住房贷款主要是分期偿还，定期的偿付款将是影响贷款人履约的重要因素，如贷款人不按期偿还贷款，则违约风险将加大。

　　变现风险：目前，抵押房产的拍卖价格远低于同等房产的市场售价，银行在将抵押房产变现时遭受损失的可能性极大。如何化解变现风险，是银行资产管理中亟待解决的问题。

　　此外，在开发商项目贷款问题上，由于一些开发商很难提供良好的资信证明，特别是有些项目公司几乎没有土地储备、开发经验，有的甚至采取“空手套白狼”的方法，欺骗金融机构，信用机制很难建立。因此，对个人住房贷款及开发商项目贷款如何进行综合的、科学的、全面的管理，也是现实中摆在银行面前的一道重要课题———

　　今年重点加强审核

　　为了更好地完善房地产贷款市场，今年京城的许多商业银行不约而同地加大了监管审核力度。如建行对开发商项目贷款；外地人来京购房个人贷款年限、金额；各支行个人住房贷款审批权限等加强了规范审核。

　　工商行对该行全市个人住房贷款申请人实行资料联网上机，加强审核监管，有效抵制风险。

　　而农行西城支行在开展房地产贷款业务伊始就站在较高的起点，据该行房地产信贷部负责人董惠中介绍，为规避风险，他们借鉴国内外同行经验，自行创造出一套开发商认可、老百姓欢迎的贷款模式。在开发商项目贷款中，他们不但审核各种证件，而更重要的是审核项目，对项目位置、环境、交通、物业等方面进行严格考察。同时对开发商的资历、资质、实力进行审核，注重开发商的资金实力、人才实力、以往业绩等。在个人住房贷款项目上，该行则加强事实审查、亲自见面、现场核实三个环节。由于他们实施了严格的监管，在开办房地产贷款业务以来，项目风险率及客户投诉率目前一直为零。

　　针对银行对房地产贷款业务越来越严格的监管措施———

　　获得房贷条件更加严格

　　近年来，房地产业对拉动国民经济增长的作用是有目共睹的。从宏观政策看，国家目前实施的还是刺激消费的政策。因此，以住宅为主的房地产开发前景广阔。对此，有关人士认为，银行对房地产贷款围绕支持住房建设，重点支持业绩良好，实力雄厚的大型和特大型房地产开发企业以及具有良好社区环境及销售前景的大型商品住宅小区和经济适用住房的政策不会改变。但是，为了有效的规避风险，随着房地产金融业各项制度的不断科学完善，开发商及个人要想获取银行商业贷款所具备的条件也应该相应提高。部分金融界的资深人士认为，目前开发商要想获取项目贷款应该具备以下几个条件。首先，开发商自身资本金的投入必须占开发项目总造价的30%以上。其次，开发商要想顺利获取贷款应向银行积极展示自身的形象工程。如以往业绩、资金实力或展示目前正在建设的项目进展情况等。第三，开发企业获取贷款应具有建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、国有土地使用许可证、建筑工程施工许可证、商品房销售许可证，即“五证俱全”。此外，开发商还应符合贷款管理条例中要求的条件等。

　　而个人住房贷款所具备的条件除了以前规定的内容，还特别强调要具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力，具有合法购买住房的合同或有关证明文件等。本报记者李霄峰