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银行害怕“烂尾楼”
监管要点在于律师介入
实力不济的开发商可能出局
北京环宇信达行总裁邓智仁从今年以来明显感觉到银行的态度有所转变在对待开发商及个人的购房贷款申请方面银行变得更加谨慎了。无独有偶记者在向其他开发商了解情况时他们几乎异口同声银行的钱没有以前好贷了。记者为此打电话给建行北京分行的有关领导，得到的答复是建行有关政策正在制订之中，不便对外宣传。这样看来，银行一定是遇到点什么事了。
银行遭遇了什么
就在前年，当北京的个人购房贷款如火如荼地展开时，记者曾采访过工行北京分行相关人士，他们认为：与许多企业贷款相比，个人购房贷款是一个优质的贷款品种，风险相对低。因此，各家银行为争夺客户，进行了激烈竞争。北京的各大银行：工行、建行、农行包括中国银行都加入了角逐的行列。一时间，各家银行增设服务网点，简化还贷程序，有的还推出包括装修贷款在内的一揽子计划，在房展会上，也不时能看到银行的展台，有的银行至今在媒体还做广告，推广购房及装修贷款计划。
而对于北京众多的开发商而言看一看春季房展会的火爆程度就知道北京的房地产开发正在持续升温在这样一个人气很旺的市场，银行现在所持的保守态度令人寻味。
到底发生了什么？北京环宇信达行总裁邓智仁说，对于北京许多开发商而言，很难提供良好的资信证明，而且，项目公司居多，这些项目公司几乎没有土地储备、开发经验。一些开发商玩空手道让银行心惊肉跳，结果，楼盘烂尾，包袱扔给了银行。邓还指出：明星楼盘迟早会成为笑话，因为，明星们大都是期房，什么都看不见，广告漫天飞，谁做的广告多谁就最有可能成为明星，成为明星后，变成客户投诉漫天飞。这种情况下，信用机制怎么建立呢？实际上，银行可能吃过更多苦头。有的发展商以零首付、分期付款作为诱惑，本来已经死了的项目突然活了过来，一时间，所有楼层几乎不剩，这时，套得两三亿元在手的发展商“见好就收”，携款潜逃。然而楼盘尚未完工，购房者、银行只剩大眼瞪小眼。
另一方面，对于个人贷款而言，由于个人信用制度尚未健全，资信的考察评估机制不够严谨，所以，出现一些还不了贷款的状况。据悉，上海已出现了购房者还不了贷款的情况。难怪银行变得小心翼翼起来。
加强监管是当务之急
北京三义房地产开发有限公司总经理田凯说，建行、工行包括农行今年对房地产的贷款额度减少。具有首创背景的三义房地产开发有限公司为了融资，曾发行过企业债券。该公司开发的健翔园曾发行企业债券5000万元，田凯说，债券3年期兑现一点没问题。
但是，并不是所有房地产企业都有发行企业债券的机会。几乎每家企业都要向银行申请贷款。“关键在于监管，银行对项目应该有风险评估。”北京英华兴业投资中心总经理鲁应红说。
据了解，目前的开发公司一旦贷款成功，在对贷款的使用和支配方面，几乎就没有严格的限制了。因此，会发生挪用甚至于将贷款用于其他项目滚动开发的情况。
“总之，目前的状况很乱，建筑工程安装公司往往要带资施工，由于资金监管不力，开发商承担的责任不大，因此，谁都敢做房地产。”北京环宇信达行总裁邓智仁说。
监管的要点在于程序性的监督。这方面，香港的模式值得借鉴。在香港，开发商必须付完土地款之后，用土地作抵押，银行才能给予贷款，其贷款金额通常是土地款的二分之一，而且，这笔贷款并不直接给开发商，而是由律师事务所负责监督，根据施工进度，银行在收到律师事务所关于施工进度的证明后将贷款付给建筑工程安装公司，只有这样，才能确保贷款用在工程上。
对于个人购房贷款而言，要经过律师事务所对购房者进行调查然后出具资信证明后方可贷款。同时，律师事务所负责收取该项目的全部定金、供楼款以及按揭贷款，并开立独立的账户进行管理。只有在销售回款大于工程施工贷款时，银行才会将多余款项付给开发商。这样一来，大大减少了银行与购房者的风险，银行工作人员与开发商之间的“黑箱操作”也没有可乘之机。
监管会促使市场规范
去年，房地产业对拉动国民经济增长的作用是有目共睹的。从宏观政策而言，国家目前实施的还是刺激消费的政策，存款利率没有抬头、利息税继续征收。年初，国家计委会同其他部委制定了2001年经济适用房的信贷计划。种种迹象显示，以住宅为主的房地产开发，仍然处在上升的态势。在资本市场加强监管，避免房地产过热带来大量不良资产的教训，其意义不可谓不深远。资本市场的监管要取得成效，需要由专家组成的项目评估团，这个评估团，应该是在业内德高望重，具有客观与独立观点、又有实际操作经验的专家团队。这样的评估团，不仅会大大降低银行的风险，对整个北京的房地产市场的发展将产生积极的影响。
一些缺乏资金实力与开发经验的开发商，资本市场的监管应该让他们出局。
一些把精力放在宣传炒作，只知道吸引购房者“注意力”的开发商，购房者也要用更多精力“注意”他的背景，包括各种证件、资金实力等，宣传与实际情况的“信息对称”得如何？弄不好，会使购房者掉进一个大“陷阱”。资本市场的监管将使他们收敛。
资本市场的监管，将有利于市场规范、工程质量，保证购房者的利益。也将促使人们更加注重个人信誉，有利于社会信用机制的建立。
2001年，银行如果在资本市场采取了具有实质性的举动，我们就有理由相信：市场进入了一个更加规范的时期。冯卫平
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