刘先生看中了上海市区总价为34万元的一套期房。作为一名工薪族，当然没有那么多的积蓄一次付清房款。于是，他到银行申请办理7成20年期的按揭。但是，银行要求他在一家指定的保险公司购买抵押住房保险后才给贷款，虽然有种种的不解，刘先生求贷心切，还是从这家保险公司买了一份20年期的抵押住房保险，按0.5%费率计算，20年保费达3400元，并按规定一次性付清。

　　刘先生的贷款买房的遭遇在许多人眼里是顺理成章的事，因为他们在按揭买房时也得经过这道“关”。但是，一些有心人却从中发现了问题，认为其中存在不少“猫腻”。

　　期房能不能保险

　　一个还不存在的，或者投保人还未享有所有权的财产需要保险，对这样的事你一定会说荒唐。但是，依据大多数银行和保险公司有关抵押住房贷款保险的规定，这种荒唐事每天都在发生。

　　有关抵押住房贷款保险的期限是这样规定的：“保险期限必须与贷款期限一致。”有人据此推论：无论是购买期房，还是现房，无论是拿到产权证，还是未拿到产权证的住房，都要从贷款之日起投保。可是，期房还在建筑过程之中，保险的标的物——房屋还不存在，而且在期房建造期间，购房者是拿不到产权证的，也就是说投保人对投保的财产还没有真正的所有权，这期间的保险费保的是什么呢？

　　有人可能会说，期房在建造过程中也可能发生因灾害造成的损害，需要对其保险。但据房地产界人士称，从开始建造房屋到竣工验收合格的这一过程中，可能发生的任何风险都在建筑工程险的承保范围内，而且这个险种是法律强制开发商保的。可以说，在这个期限内，就物质方面，银行没有丝毫风险，真正的风险在开发商那里。

　　沪上知名律师宋一欣在接受记者采访时也认为，在期房到现房这段时间里，物业毁损风险和保险责任是由开发商承担的。而且在借款人未拿到产权证之前，借款人都不享有该房屋的物权。因此银行和保险公司要求借款人在这段时间保险，明显存在着重复保险的问题。而按照保险的有关法规，固定资产是不能重复投保的。在这一点上，银行和保险公司是否存在着侵犯消费者权益的行为，是需要认真对待的问题。

　　按房价保险该不该

　　按照商业合同的一般原则，签定合同的双方权利和义务应该均等。但抵押商品房保险的条款中有关保险金额的规定，却使保险公司和投保人双方的权利和义务成了向保险公司一边倒的“翘翘板”。

　　抵押住房保险合同中的保险金额一般就是贷款人所购房产的价格。但是，如果房子发生了损坏，保险最多可以赔多少呢？按照保险公司的规定，抵押住房保险保的只是房屋遭到火灾、风暴、地震等灾害时受到的损害，而且赔偿的钱是用来修复或重建房屋。也就是说，保险公司赔得再多也就是帮你重造这间房子的钱。

　　那么，一套商品房的价格是不是仅仅包括造房子的建筑成本呢？当然不是，它还包括土地转让价、配套费、发展商的利润，甚至朝向费、层次费等等，其中光土地转让价就占了楼价的四分之一以上。

　　通过这样的算帐，我们可以得知，实际上购房者按总房价缴付的保险费中至少有四分之一近似在为“空气”投保。有人因此建议，应该用建筑工程的合同金额平均分摊到每一住户后作为保险金额，这要比将总房价作为保险金额更为合理。

　　一次付清合不合理

　　以上两个方面可以算是保险费里的大头，如果减去了期房至现房期间的保险费以及房屋的土地转让费，购房者可以省下至少四分之一的保险费。但是另外一些“小手腕”涉及金额虽小，对保险公司来说积少存多，也有不少赚头。

　　比如有关保险的缴付。根据保险的一般常识，一般保险期在一年以上的，保险费是按年，有时甚至按月支付的。但是保险公司的抵押住房贷款保险合同中却要求投保人一次性付清保费。

　　自相矛盾的是，不少保险公司的保险条款中规定，“被保险人应按规定每年按时交付保险费……”，这说明抵押住房保险是按年支付的，而且目前该险种的费率也是按逐年交付的方式制定的。但是，在保险公司与抵押住房保险的保户签定的格式合同中，却没有给予投保人选择逐年缴纳保费的权利。有的甚至在保险条款中就规定必须一次性付清所有保险费。

　　一些投保人称，本来人们买房子申请贷款，目的就是为了减轻即期付款的压力，而且为了这个目的，甚至还愿意承担利息，而保险公司却强制性地要求投保人一次性支付几年甚至几十年的保险费，显然不合理。有关人士指出，根据《合同法》有关条款，格式合同的提供方必须对非提供方的权利在合同中予以明示。保险公司的这一行为，似乎有违合同法的规定。

　　有些保险公司可能会说每年几百元的保险费，一年一付太麻烦，一次付清对双方都便利，但即使如此，一次性支付这么多年的保险费该不该有些折扣呢？略知现代财务管理知识的人都懂得“货币的时间价值”概念。如果投保人提前支付以后年度的保费，按道理应该将这些保费折算成现值。但据一些按揭买房人反映，他们按规定年率一次性付全部保费时，有些保险公司并没有给他们打任何折扣。除非有人懂得“门道”，进行交涉，保险公司才会在保单的空白栏中填写90%至80%的折扣。这种作法实质上是将投保人应该享有的权益，当成了保险公司的某种优惠。

　　非买保险不可吗

　　抵押住房保险中的问题还有不少，比如费率过高、限制借款人自由选择保险公司的权利等等。有些专家甚至提出：“为什么贷款买房一定要保险呢？”

　　按照银行的解释，要求借款人进行财产保险的目的是防范金融风险。但是有专家指出，银行在办理按揭时，已要求房屋作为抵押，再要求购房者买保险，这样做似乎太过分。而且，目前房屋的建筑质量越来越高，因意外事件导致损失的金额与贷款银行从住房贷款中获得的收益相比，简直是微乎其微。

　　事实上，在商业银行和保险公司业内对这个险种也有不同看法。据报道，去年5月1日，根据北京市住房资金管理中心的有关文件，“房屋保险可以由借款人自愿购买”。只要住房抵押的同时，“找一家符合要求的单位为其贷款提供连带责任担保。”另有报道，去年年末人民银行某专业司局在一份给某商业银行的函件中也指出，房屋保险理赔范围小、费率高等问题在一定程度上挫伤了借款人贷款买房的积极性，也影响了个人住房贷款业务的发展，人行有关部门正就此事和保监会协商，并研究对《个人住房贷款管理办法》有关条款的修改办法。而一些地区的商业银行分支机构，如浙江嘉兴的工行和建行则先行一步，已经将抵押住房贷款中有关保险一项规定去除。

　　老百姓对贷款购房要买保险当然更有意见。在北京、上海两地工商管理部门最近针对垄断行业在经营活动中出现的不正当竞争、限制竞争等非法行为进行专项整顿活动中。保险第一次被列为垄断行业，并首先在整顿中被拿来“开刀”。而两市市民中反映最大的是银行强行要求贷款购房者购买保险。

　　有人认为，按照我国的保险法规定，任何单位或个人不得进行强制性的保险。银行强制借款人进行抵押住房保险，是保险企业借助他人的优势地位来获取利润。也有律师认为，银行的这种行为，可以被认定是在销售一种商品时强行兜售另一种商品，就是我们通常所称的“搭售”行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》中有关“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件”的规定，属于明显的侵权行为。

　　银保企业岂肯轻言放弃

　　但是，要解决抵押住房保险中的这些问题似乎并不容易。因为虽然银行要求贷款人投保的初衷是为了确保资金安全。但是抵押住房保险的丰厚利润是银行与保险公司不会轻易放弃此项贷款要求的重要原因。据有关人士透露，从1992到1998年，上海抵押住房保险费的总额高达2.4亿元，去年更是高达9亿元。而从1992至1998年，赔偿仅出现过一例，金额仅为8万元。而在深圳，去年一家大型保险公司此类的赔付金额仅为13万元。保费金额大，赔付率小，难怪保险公司趋之若鹜。据一些坊间传言，为争得银行的“指定权”，抢夺市场份额，保险公司还纷纷给银行不小的回扣比例。这些不用入账的钱自然成了某些单位的小金库。所以，大多数银行对强制保险态度坚定，而且往往会用强制或暗示的方式要求借款人在指定的保险公司投保。

　　当前，随着人们生活水平的提高和思想观念的更新，贷款购房越来越普遍。据报载，截至今年1月底，上海已累计发放住房公积金贷款266.96亿元。累计发放商业性购房贷款449.09亿元，贷款余额365.82亿元，仅去年就新增贷款221亿元。由此可见，人们正越来越多依赖按揭的方式购买住房。但是，抵押住房保险中存在的诸多问题，却在一定程度上抑制了人们贷款买房的热情。为了启动房地产市场，商品房成本的各个组成部分近几年都在尽力削减费用，但作为百姓购买重要支出的保险却一直没有变化，而且还保留着不少不合理之处。因此，有关人士呼吁，尽快找到一个既能防范银行贷款风险，又能使老百姓少花冤枉钱的方法，比如担保等，从而使百姓购房更轻松，促进房地产业和金融业的健康发展。

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