冯秀艳

　　现在，个人购房的越来越多，与购房、尤其是购买期房(预售房)相关的法律纠纷也多了起来。现在，购房人一般都能注意到对开发商是否具备“七证”，即国有土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、开工证和内(外)销商品房预售(销售)许可证、住宅质量保证书和房屋使用说明书进行审查。这是必须的，但笔者建议购房人在购房前还应 注意了解以下情况。

　　一是了解所购房产是否已设置抵押权或第三方权益。开发商在进行商品房的开发过程中，往往出于融资的需要，以先取得全部或部分国有土地使用权或正在建设中的工程作为抵押物向银行申请贷款。根据我国《担保法》的规定，未经抵押权人同意，抵押人(一般为借款人)不得处置抵押物。因此，在抵押权尚未解除的情况下，开发商预售商品房前必须经享有抵押权的银行的同意，且保证预售所得款项须首先用于偿还银行贷款，银行并须承诺在贷款逐步得到清偿的同时逐步解除抵押，只有这样，方能保证购房人购买的房产上不存在第三方权利，买卖双方才能顺利办理产权过户。

　　因此，在购房前购房人核验开发商出示的国有土地使用证时，须注意该证书上“有关他项权利证明”栏内是否注意有上述抵押情况。如发现开发商以土地使用权和在建工程进行抵押的情况，购房人应请开发商介绍清楚抵押权人(一般为贷款行)是否同意预(销)售抵押房产和同意逐步解除抵押，以及是否签署了相关的承诺书；并在办理产权过户手续之前请开发商告知原设置的抵押是否已经解除。如果开发商是以部分土地使用权和部分在建工程进行抵押的，购房人应注意核验自己购买的房产是否属于已抵押的部分。

　　二是了解开发商是否超面积销售。商品房预售(销售)许可证上的准售建筑面积是房屋土地管理部门对开发商可预(销)售多少房产的批准面积。开发商必须在该许可证批准的范围内销售其开发的商品房，超过许可证上批准销售建筑面积以外销售的部分，严格说是不具备合法销售条件的，不能确保得到房屋土地管理部门的预售登记，购房人权益也因而不能得以有效保障。这是因为，按法律规定，开发商通过出让取得某块土地的使用权并在该土地上进行商品房开发建设时，须向国家缴纳该土地范围内的全部土地出让金。由于客观原因，开发商在缴纳全部土地出让金上，往往有这样或那样的困难。为此，在缴纳土地出让金的问题上，有关管理部门在操作上采取了变通的办法，即允许部分开发商先支付一定比例的土地出让金，取得临时的土地使用证，并在具备其他准许预售条件时允许开发商预售一定比例的商品房；剩余商品房待开发商补齐余下的土地出让金后方能准予预售。

　　如果开发商超面积销售后不能及时向政府土地部门补齐余下的土地出让金，开发商就不会顺利取得所开发商品房的大产权证，并顺利为所有购房人办理产权过户手续。因此，购房人在核验开发商提供的预售(销售)许可证时应请开发商详细地介绍并认真比较许可证上批准销售的建筑面积与开发商实际销售的建筑面积，以确保自己购买的商品房在政府房屋土地管理部门批准的范围内，确保所签预售(买卖)契约能够得到房屋土地管理部门的预售登记，从而使购房行为得到有效保障。以免入住完工项目多年而不能取得房产证的窘境。

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