文/本刊记者 李岷

　　虽然他和冯仑、王石一起，共为中国房地产界知名的“中城房网”的创意者和发起者，同时被视作中原地产界的主要代表，但胡葆森总游离在房地产界常有的欢娱气氛之外。

　　这是一个很热闹的行业，特别是有不少善“秀”的明星级老板，胡葆森1955年出生，

南面比他年纪大的王石，北面比他年纪小的潘石屹，均有不小的活跃报纸版面的能量，或好运动，或崇时尚，然而胡葆森基因中对冷、静的偏好可能远甚于其对热闹的偏好，所以他孤独地练书法，写得一手好字。

　　如果不是建业搞了个足球俱乐部，建业和胡葆森的知名度可能还要低。

　　然而最近胡葆森却频频接受媒体访问，不厌其烦地讲述他要把建业建成“一家优秀的区域性地产公司”的十年梦想。

　　这可能也是他试图将建业推向香港主板时会向投资者描绘的故事。

　　一人企业

　　八十年代初期，大学毕业没几年的胡葆森被河南外贸厅派到香港参与组建外贸公司。进入九十年代，国家对在港中资贸易公司政策有变，对其陆续清理和撤销。这时已经取得香港永久居民身份的胡葆森选择了自己创业，而且再不做求上家、告下家的贸易。1992年，他带着在香港炒楼花赚到的一两千万元回到河南，和建行合资成立建业房地产开发有限公司，注册资金800万元。两年后，国家要求金融机构退出实业经营，胡葆森买下了建行的股份。建业成为香港独资企业，这种状况一直维持到现在。

　　对房地产企业来说，资金永远没有宽裕的时候。但是作为一家港资企业，建业不可能直接在国内上市，况且国家从1994年起明令禁止房地产企业上市。在九十年代中期，有人向胡葆森进言，收购A股壳资源。然而谨慎的胡葆森始终没有想得太明白，他觉得建业本身的条件很好，完全符合上市公司业绩要求，如果去买一个壳，又是剥离，又是重组，而且一家河南本土的地产公司，突然跑到外地，比如西南重庆去收一家上市公司，带来的麻烦事太多。

　　至于后来胡葆森反思自己在打通资本市场通道这条路上是不是走得太保守、没有求更灵活的变通，已是后话。总之，建业始终没有踩对资本市场翻云覆雨的点儿，要么是受国内政策所阻，要么遭遇香港地产市场长期低迷。

　　如今建业集团的董事会，只有董事长兼总裁胡葆森、副总裁单六六和财务总监三人，胡葆森百分之百持有建业股权。

　　忧与惧

　　胡在开放股权一事上显然保持了他惯有的谨慎。然而自九十年代末期以来，胡葆森亦屡次在不同场合透露了想为女儿嫁个好婆家的愿望。1999年起，建业就在和中国国际金融公司的海外基金进行接触。2001年，华润入主万科后，万科作为华润在内地整合地产业务的旗舰，有意收购建业，双方对此意向都予以了承认，甚至建业的公关部门都向媒体发出了届时前往建业采访的邀请，却又因华润与万科这一层面的关系因增持方案流产都搞不定，万科收购内地地产公司这一层面的运作只能暂时缓下来了。

　　“我当时其实是持了一个比较灵活的态度。如果当时华润要‘吃’我50%的股份，我应当能接受，只要我养的姑娘嫁了一个很好的婆家，我个人持49%还是51%，我都不在乎。何况即使持了49%，人家还是希望我能打理这个企业，我确实想慢慢地从股东、董事长、管理者这几重身份当中解脱出来。这就是我现在的心态，这十年下来，即使不能说是心力交瘁，也是非常累。”

　　胡葆森在建业内部保持着高度的权威性。建业员工对胡葆森的敬畏总是不经意就流露出来，在他们眼中，胡是一个严肃而苛责的人。甚至有人说，胡葆森对他自己一手培养的部下所犯的错误，批评起来时只能用“尖刻”可以形容。

　　胡葆森的办公室、起居室与建业集团的总部办公室被两道门结结实实地隔开。胡葆森经常把自己关在这两道门里面，一个人坐在对着门的那张沙发上(这张沙发明显比其他沙发有更深的坐的痕迹)，被悬挂办公室四周的、他所珍爱的幅幅字画围着，心事重重。

　　“一个人坐在房间里面是什么感觉？——麻木了。脑子被各种各样的事所充斥。”他承认，他是一个忧患感很重的人，在他一个人主掌的企业里，倍感孤独。

　　他的工作和生活高度一体。办公室就像他的客厅，里面就是他生活起居的地方。他的太太和女儿，早年间就移民澳大利亚，他这十年来，以香港居民的身份在河南创业，把建业集团打造成了河南民营企业的头牌。建业总部设在其开发的郑州城市花园小区的会所中心，胡葆森这个身家已逾10亿的房产大佬的“单身之家”也蜗居在此。

　　建业今年的销售额计划要做到五亿元，利润直逼八千万元。胡葆森越发觉得这么大一个企业不能只绑在自己身上。“一个人的驾驭能力总是有限的，你渐渐发现，很多方面你无法再像以前那样把握了。其实，我最担心的倒不是我的经营能力，而是目前这种状况有很大的风险。现在社会有许多不安全因素，如果哪一天我偶然出一点什么事，这个企业确实会出现很大的问题，因为它还不是一个公共性的事物，你出事了，相当于你把这个企业一下子扔掉了。”

　　建业作为一家港资企业，在国内直接上市或者变相买壳，都非常麻烦，现在被人们尚看作A股一大优势的高PE值，只能越来越向国际资本市场靠拢。胡葆森目前基本选定了香港主板为上市目标，而且时间表排得很紧，胡希望今年年底左右能够遂愿。

　　正巧20年前和胡葆森一块儿在香港创业、做贸易公司的方风雷，前不久上任工商东亚总裁。有了这层关系，再加上工商东亚极具为内地中小企业赴香港上市的经验，工商东亚自然成为建业在选择投行时的首选。与此同时，建业还没有放弃引进海外住宅基金的努力。胡葆森认为，私募或者上市，哪一个先走都可以。

　　激进河南

　　“用10年的时间，在全国人口最多的省的20个中等城市，建设30个国家级的优秀住宅小区，总量达到600到800万平方米。”这就是建业2001年底在内部制订的“一零二零三零”计划。“老方他们都认为将这个故事讲给投资人听的时候还是具有相当的吸引力的。”胡葆森有几许得意。

　　和王石刻意在万科作减法一样，胡葆森对建业的期望也是专业住宅开发公司。1995年，曾经有人向胡葆森建议在全省作连锁汽车旅店，他心动过，甚至还让人做出了研究报告；全省搞兼并重组，通过零兼并，建业的资产规模可以迅速壮大，他也心动过。然而建业最终还是没有走入多元化。王石曾对胡葆森笑言：“建业比万科高明。”胡答道：“不是高明，是万科犯的错误，建业当时还没有条件和机会去犯。”

　　虽然现在在建业投资下面还有教育、足球、信息等一揽子产业投资，但是在胡葆森的理解，这些都是在为建业房地产增加附加值和美誉度。更重要的是，所有的客户资源都正在或即将被整合到一块儿，而向其地产业务集中。

　　胡葆森等人经过一年多考察后，决定做一家典型的区域化的地产公司，从郑州出发，开始异地发展，但是不出河南省界。据胡葆森说，目前全国还没有哪家地产公司在运作这样的扩张模式。要么像万科那样在全国跨地域开发，但是建业的资金、人才、品牌、地方资源都不足以应付这种扩张之道；要么像大量的房地产公司还只是停留在运作项目的层面上，连所谓的企业“机器”都没有造出，“建业则好像已造好了一部机器，装进去五个亿，就能产出一个亿。”

　　胡葆森说：“既然‘城市化’是中国发展中的必然趋势，既然房地产业在未来20年内肯定是一个朝阳产业，既然我们已经在河南占有了这个行业的制高点，为什么不坚持下去，把根扎下去呢？”

　　“河南没有特大城市，中等城市比较密集，有18个地级市，这为我们做城市居民住宅开发提供了一个非常好的条件。过去这十几年，各个中等城市当地都缺乏优秀地产商，没有好的产品，所以居民对品质优良的房屋的需求处在一个非常迫切的阶段。这时，我可以在各地采取兼并、重组、代理等多种形式，扩大建业在各地的资源控制量。”现在建业在郑州的市场份额占5%-10%，胡希望十年后建业在河南的市场占有量也是这个数字。

　　为了完成“一零二零三零计划”，建业未来十年累计投入将在80到100亿元。2001年，建业的实际到账收入仅为2.6亿，以15%的收益率计，利润为4000万元左右。今年，据胡葆森的透露，收入要翻一番，增至五个亿，明年要达八个亿，为此建业最近在快马加鞭地在河南储备土地，年底希望将项目开发到四五个城市。显然，这对建业的现金流是一个极大的考验。

　　2001年，建业举资2.3亿元拍下了破产清算的郑州亚细亚五彩广场。紧接着建业与北京华联签下租让合同。胡葆森期望盘活该广场能解决建业在上市前所需的扩展资金问题。“无论怎么评估，五彩广场的价值是在4.5-5亿元左右。”

　　同时，建业在足球上的投入也在变通回收。建业在足球上的投资累积五六千万，“在足球上的亏损2001年已经见底了。”建业的变通之道，一是进行俱乐部股份制改造，继而把球队的冠名权转让给洛阳。

　　当然，最直接解决资金瓶颈的途径就是上市，“第一步，开放25%股权”。这也许能解决胡“一人企业”的心头隐忧。

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